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蛋殼公寓的租賃貸款市場將走向何方

經(jīng)濟觀察報 記者 ,老盈盈蛋殼事件仍在發(fā)酵，房東、房客、金融機構(gòu)和蛋殼之間的矛盾正在升溫。

《經(jīng)濟觀察報》記者從幾個蛋殼公寓的房東和租客處了解到，很多房東以停水停電為由終止了與蛋殼公寓的合同，要求租客搬出，而租客，尤其是使用“租房貸款”產(chǎn)品的租客，則陷入了兩難境地：一是被房東趕走，二是要償還銀行貸款。

隨著長期出租公寓的閃電爆炸，“租貸”模式也備受折磨。金融行業(yè)有人認(rèn)為，為房屋租賃提供信貸支持沒有問題，但租賃貸款市場需要規(guī)范。有必要禁止長期租賃公寓機構(gòu)將租金用于其他目的，隔離長期租賃公寓的運行風(fēng)險，保護租戶。有了房東的合法權(quán)益，租房貸款產(chǎn)品才有生命力；此外，加快住房租賃信貸產(chǎn)品的良性創(chuàng)新，開發(fā)直接面向租戶、流程和價格更好的信貸產(chǎn)品，更好地滿足市場需求。

租客“兩難”

今年8月，王赫與深圳龍華蛋殼公寓的合同到期，并使用租賃貸款產(chǎn)品續(xù)簽了一年。前不久，這個公寓的房東告訴他，蛋殼沒有給房東交房租，房東已經(jīng)和蛋殼解除了合同，要求他盡快搬走，否則會斷水?dāng)嚯?。王赫和蛋殼客服溝通的結(jié)果是，他可以和蛋殼解除合同，但是借款合同不能解除，也就是說即使搬出公寓，他還是要償還銀行。

“現(xiàn)在蛋殼已經(jīng)暴露出財務(wù)問題。用貸款的租客左右為難。第一，他們會被房東趕走。第二，他們必須償還銀行貸款。許多租戶還有半年的合同到期。最極端的是有人剛簽了一年的借款合同，剛搬進(jìn)公寓沒幾天?！蓖鹾呛歉嬖V《經(jīng)濟觀察報》。

據(jù)公開信息，蛋殼公寓成立于2015年，是一個提供租賃生活的資產(chǎn)管理和住宅服務(wù)平臺。截至2020年3月31日，蛋殼公寓已進(jìn)入全國13個城市，運營公寓41.9萬套，同比增長46.8%。其中北京上海深圳20.7萬套，其他城市21.2萬套。

關(guān)于租客被驅(qū)逐的情況，中國銀行法律研究所所長肖撒向《經(jīng)濟觀察報》表示，鑒于房東的“驅(qū)逐”行為，為了保證房屋的穩(wěn)定，建議租客作為轉(zhuǎn)租人，可以通過向出租人(蛋殼公寓)支付承租人(蛋殼公寓)欠出租人(房東)的租金和違約金，對抗出租人解除合同的權(quán)利，并向承租人追償或抵消未支付的租金。其次，鑒于承租人履行轉(zhuǎn)租義務(wù)不是合同中的前提條件，承租人無法抗拒金融機構(gòu)的還款請求。建議承租人依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定及相關(guān)法律法規(guī)，主張退還部分租金、支付違約金甚至解除合同。

“因為事件中有兩個合同，一個是房東和中介，一個是中介和租客；合同只能約束簽約雙方。樓主只會關(guān)注是否收錢。如果沒有收到錢，合同可以終止。房租不交，房東有權(quán)解除合同；承租人與中介之間的合同不能因為房東不參與而約束房東，但承租人向房東支付相應(yīng)金額后，可以向中介索賠。”肖灑這樣說。

王赫覺得這種解決辦法等于多交了一筆房租(除了月供)，面臨著蛋殼還不了租客房租的風(fēng)險，太“理性”了。

11月16日，蛋殼公寓回復(fù)媒體詢問，稱公司目前面臨財務(wù)困難，但正在積極應(yīng)對

今年4月，浙江省杭州市下城區(qū)人民法院做出的民事判決顯示，在長期租賃公寓發(fā)生糾紛時，法律將支持租戶的合法權(quán)益。本案中，原告房東甲于2019年6月10日將該房屋委托給南京樂嘉商業(yè)管理有限公司(以下簡稱“樂嘉公司”)經(jīng)營管理。經(jīng)萊加公司轉(zhuǎn)租后，由被告承租人乙承租，同年8月7日，樂嘉公司宣布因經(jīng)營不善無法進(jìn)行合作，并于9月30日終止與房東甲的合同。在這種情況下，房東甲以收到樂嘉公司2700元押金后未收到相應(yīng)租金為由，要求房客乙搬出該房屋。由于承租人與樂嘉公司簽訂了《房屋租賃合同》，承租人在合同約定的租賃期內(nèi)支付了房屋租金，房東甲在沒有法院支持的情況下要求承租人乙搬走。

在江蘇省宿遷市中級人民法院公布的房屋租賃合同糾紛二審民事判決書中，法院也支持承租人的主張。重慶道倫律師事務(wù)所律師Avaghoa認(rèn)為，作為承租人，在簽訂合法有效的房屋租賃合同后，他正常支付租金，即有權(quán)要求托管代理人和房東繼續(xù)履行房屋租賃合同。房東拒絕履行房屋租賃合同，屬于房東違約，承租人有權(quán)要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

租金貸“爭議”

據(jù)記者了解，蛋殼公寓的租金有兩種收取方式。一是不借。這種方式只能選擇季度支付、半年度支付和年度支付；第二種方式是用貸款支付房租。蛋殼的合作金融機構(gòu)是偉眾銀行。租客申請貸款，預(yù)付一年租金和押金。這一年的租金由偉眾銀行支付給蛋殼(蛋殼可以用這筆資金擴大規(guī)模)，然后租戶每月償還偉眾銀行的貸款，蛋殼則按月(按季度)向房東支付租金。財務(wù)報告顯示，2017-2019年前9個月，蛋殼公寓使用房租貸款的租戶分別占91.3%、75.8%和67.9%。

第二種模式通常被稱為“租金貸款”，主要是解決租戶無法一次性支付大量租金的問題。各大城市普遍采用“一押一還”的房租支付方式，加上中介費，房租已經(jīng)成為很多年輕人難以承受的負(fù)擔(dān)。王呵呵告訴記者，使用“租房貸款”租房會比較便宜，而且會有優(yōu)惠的管理費，所以可以吸引很多人按月還貸。

但今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住房租賃條例（征求意見稿）》號文件，明確規(guī)定租賃貸款“三不準(zhǔn)”，即房屋租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、脅迫等方式要求承租人使用租賃貸款。不得以租金優(yōu)惠的名義誘導(dǎo)承租人使用租賃貸款，不得將租賃貸款的相關(guān)內(nèi)容納入房屋租賃合同。

11月16日，蛋殼暴露問題后，唯眾銀行告知租房消費貸款的租戶，如果租戶已被強制遷出，可登錄“唯眾銀行租房消費貸款”微信官方賬號，回復(fù)“信息登記”。銀行會盡快核實確認(rèn)，幫助解決租房糾紛。至少到2021年3月31日，租戶的信用信息不會受到影響。

蛋殼霹靂事件并不是孤立的案例。類似的問題以前在杭州優(yōu)客公寓、杭州超客公寓、上海藍(lán)月公寓也有過。隨著長期出租公寓雷電事件頻發(fā)，“租貸”模式也備受折磨。

一位來自華南證券交易所的人士告訴《經(jīng)濟觀察報》，房租貸款的風(fēng)險在于長租公寓占用貸款資金，即租客按年支付，房東按季收取，剩余的預(yù)付租金被長租公寓機構(gòu)占用，使得長租公寓的運營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給租客和房東。一旦租客和房東發(fā)生糾紛，租客償還租賃貸款產(chǎn)品的意愿就會受到影響，貸款金融機構(gòu)也會介入。要解決這個問題，有必要禁止長期

對于規(guī)范租房貸款市場，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究所首席研究員董希淼也提出了自己的建議。他說，為房屋租賃提供信貸支持沒有問題，但租賃貸款市場需要規(guī)范。這涉及到很多方面。一是提供租賃貸款的平臺需要是具有信貸業(yè)務(wù)資質(zhì)的合規(guī)平臺；其次，產(chǎn)品本身要合規(guī)，利率要透明，信息要充分披露；第三，金融機構(gòu)要加強對相關(guān)業(yè)務(wù)的調(diào)查和規(guī)范，不要為異軍突起的長期出租公寓經(jīng)營者提供資金支持；謹(jǐn)慎選擇合作伙伴，不與不合格的借貸平臺合作，不得外包審計和風(fēng)險控制；最后，加快住房租賃信貸產(chǎn)品的良性創(chuàng)新，開發(fā)直接面向租戶、流程和價格更好的信貸產(chǎn)品，更好地滿足市場需求。

關(guān)于房租貸款的風(fēng)險控制，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機構(gòu)也出臺了相關(guān)政策。11月13日，重慶多部門發(fā)布《關(guān)于實施住房租賃資金監(jiān)管加強住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》。房屋租賃企業(yè)應(yīng)在市區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開設(shè)唯一的房屋租賃資金監(jiān)管賬戶。開立的賬戶不得提現(xiàn)或收取其他性質(zhì)的資金，承租人支付3個月以上的租金將計入監(jiān)管賬戶。

深圳市住建局11月17日發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》顯示，以非法占有為目的，在簽訂和履行房屋租賃合同過程中，采用虛構(gòu)事實或隱瞞真相等欺詐手段，騙取對方財物，涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

(應(yīng)被申請人要求，王赫為化名)