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“十四五”房地產發(fā)展新理念:增強消費功能 弱化投資功能

“十四五”房地產發(fā)展新理念：增強消費功能、弱化投資功能

“十四五”計劃提出了“促進住房消費健康發(fā)展”的理念，同時強調“堅持房屋是為了居住，不是為了投機，租售并舉，按城決策”的導向。在此之前，使用的是“穩(wěn)定住房消費”。雖然只有兩個區(qū)別，但從“穩(wěn)定”到“提升”的內涵顯然有了一些新的變化。

應該說，“穩(wěn)定”有積極的一面，也有消極的一面。可以認為，房地產市場不會出現(xiàn)明顯的變化，房地產市場會發(fā)生一些變化，既可以維持現(xiàn)狀，又可以對現(xiàn)狀進行一些調整，從而達到穩(wěn)定的目的。市場繁榮穩(wěn)定，市場蕭條也穩(wěn)定。強烈的消費欲望能帶來穩(wěn)定，微弱的消費欲望也能形成穩(wěn)定。只要穩(wěn)定，就能達到目的。

“促”體現(xiàn)了更加積極主動的態(tài)度，即通過促進消費來穩(wěn)定房地產市場，促進房地產市場健康有序發(fā)展，充分發(fā)揮房地產市場對經濟和消費的促進作用，更充分體現(xiàn)了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

事實是，無論是“房無投機”還是“按市決策”，出發(fā)點都不是遏制房地產市場，使其不景氣，而是解決房地產市場過度發(fā)展、房價過度上漲、廣大居民購房壓力過大等問題。只要房地產市場能夠健康有序發(fā)展，調控政策就可以退出，市場就可以調控房地產市場、房價和居民購買行為。

顯然，需要對房地產市場的認知進行有效調整，改變目前房地產市場投資功能過于強大、消費功能過于薄弱的格局，有效增強房地產市場的消費功能，削弱房地產市場的投資功能，使消費成為促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的動力。 改變地方政府和企業(yè)對房地產市場的認識，使房地產成為國內周期的重要組成部分，成為新發(fā)展模式的推動力而不是阻礙。

要知道，中央提出的“雙循環(huán)”新發(fā)展模式，不僅是為了適應疫情的需要，也是為了適應經濟轉型和高質量發(fā)展的需要，不僅是為了眼前的經濟發(fā)展，也是為了長遠的經濟發(fā)展。房地產作為國民經濟的重要組成部分，離不開“雙循環(huán)”，更不可能因為滿足居民住房需求而出現(xiàn)嚴重問題?！笆奈濉庇媱澨岢龅摹按龠M住房消費健康發(fā)展”的要求，就是要充分發(fā)揮住房消費在“雙循環(huán)”中的作用。

顯然，十四五計劃提出的住房消費不是以前的以投資推消費的概念，而是住房消費的變化是由市場和居民購買力根據(jù)居民的需求決定的。這里所說的住房消費，不僅僅是買房的消費，還有租房的消費，包括住房條件的改善、住房設施的改善、住房功能的優(yōu)化、住房質量的提高、住房格局的調整。即使是中低收入群體也不僅僅是為了生活，改善住房條件也是一個非常重要的方面。

這也意味著地方政府和開發(fā)企業(yè)要深刻認識到，在“十四五”期間，投資不可能推動房地產市場向前發(fā)展，也不可能允許地方政府建設更多的空置房屋和存量房屋。而是要根據(jù)居民需求科學制定投資計劃，合理安排商品房和出租屋的比例，有效提高出租屋在所有房屋中的比例。深圳正在積極借鑒新加坡的住房模式，穩(wěn)步提高出租屋比例，力爭出租屋占全部住房的比例達到一半左右。其他地方要根據(jù)自身需要，穩(wěn)步提高出租比例。如果租房比例能超過50%，對房價有積極影響，對解決中低收入群體的住房問題有非常重要的作用。

根據(jù)“十四五”計劃提出的房地產市場目標和要求，住房投資，特別是房地產投機，將更加嚴格，更難打擊。尤其是房地產投機，在“十四五”期間將受到更嚴重的打擊。那些試圖通過炒房賺取暴利的人，會在一起相遇，一起戰(zhàn)斗，永遠不會手軟。這樣，地方政府就需要打破房地產投資拉動經濟的主導觀念，樹立科學發(fā)展觀。

正因為如此，地方政府在編制“十四五”計劃時，必須注意把握房地產問題的規(guī)模，在深入調查研究的基礎上提出合理的目標和計劃，多做促進住房消費的工作，而不是投資房地產市場。特別是，必須把住房租賃市場作為發(fā)展和穩(wěn)定當?shù)胤康禺a市場的主要目標之一，以最大限度地發(fā)展房地產租賃市場，建立多層次的房地產租賃市場。特別是，國有房地產企業(yè)應該在發(fā)展房地產租賃市場方面做更多的工作，發(fā)揮更多的作用。