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個人海外買房:16萬買不起愛馬仕 在日本買房

我也算過最后一次付款的壓力。這套房子人民幣100多萬。英國人幫我們聯(lián)系當?shù)劂y行貸款，一半貸款零利率。另外，這個房子可以租給游客，可以出租，支持貸款。其實沒有壓力。

作者|騰訊財經(jīng)孫氏肖朱海燕玉婷

編輯|騰訊財經(jīng)徐偉

最近有媒體報道，2015年花550萬美元在美國買了一套豪宅的吳秀波，在2020年底以470萬美元的價格賣出，遠低于起拍價。

前幾年，在海外買房成了很多中國土豪和中國大媽的投資對象。他們不僅把目光投向了與中國相鄰的日本、韓國和東南亞，還越過海洋傳播到了歐美和大洋洲。

在這種海外購房潮下，很多人甚至沒有親自去現(xiàn)場看房，就將數(shù)百萬資產(chǎn)交給了海外，期待財富升值，但結(jié)果卻大不相同。

《親歷》將規(guī)劃海外地產(chǎn)系列。本期聚焦四位在海外買房的華人和華人：有人在泰國普吉島買了酒店式公寓，但三年多過去了，還沒有正式交房；有人在新西蘭買了獨棟別墅，增值了幾十萬新西蘭元。但由于新西蘭關(guān)于房屋裝修的各種政策，房租無法支撐每月的房貸；有的人花了16萬在日本當房東，覺得“這些錢可能不夠在中國買愛馬仕”.以下是他們的故事：

口述人：L女士

購房檔案： 2017年泰國普吉島買房，尚未交房

三年還沒有交房，我都擔心是不是要爛尾了

2017年3月在泰國普吉島買的房子。是酒店式公寓，總價19.5萬美元，我只交了首付和中介費，大概30多萬人民幣。

當時我有一個朋友是做海外房產(chǎn)中介的。她是這個行業(yè)的資深從業(yè)者。她最初向我推薦的是泰國普吉島的一套酒店式公寓。開發(fā)商是一個英國人，在泰國注冊了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，并獲得了開發(fā)房地產(chǎn)的許可證。

我在泰國買房的動機是配置成一個有退出機制的長期理財產(chǎn)品。當時覺得這個項目比較符合大類資產(chǎn)配置的方向，主要有以下原因：

第一，我看好國際海島旅游的長期基本面；

第二，房子的位置和類型，以及配套的抵押和托管服務(wù)，都比較全面。作為業(yè)主，很容易擔心，投資收益的計算也比較理想。

第三，價格。國內(nèi)一線城市的同價位可能沒有這么好的條件；

第四，我的中介朋友說，一起認購的客戶中，有律師，也有其他行業(yè)的高收入人士，讓我覺得很踏實。

提前做了一年多的作業(yè)，實地看過日式房子。雖然在東京買房聽起來比較高，但是在日本買房的手續(xù)以及后續(xù)的保管和修繕費用(如果是二手房的話)非常麻煩，保管層面涉及的法律責任和義務(wù)也比較復雜。和北京中關(guān)村相比，房價和地段的優(yōu)勢并不明顯。

相比之下，泰國的酒店式公寓認購門檻較低，由他人管理。把它們租給普吉島的人可以得到一份租金。此外，英國房地產(chǎn)開發(fā)商也做了一些成功的案例，投資回報率相當可觀。

更重要的是，這個主體可以在購買8-10年后被開發(fā)商回購，合同會寫明一定要高于原價，這是它最大的優(yōu)勢。所以如果按當時的計算一切正常，我一年能追回十幾萬。

我也算過最后一次付款的壓力。這套房子人民幣100多萬。英國人幫我們聯(lián)系當?shù)劂y行貸款，一半貸款零利率。另外，這個房子可以租給游客，可以出租，支持貸款。其實沒有壓力。

經(jīng)過一系列的因素，我終于下定決心，決定在沒有實地考察，只有中介拍小視頻和圖片的情況下，在普吉島的酒店式公寓里認購一個單元，全部委托給中介。雖然沒在北京買房，但是手里有點積蓄，交30多萬首付也沒多大負擔。

但后面問題緊跟著就來了。我買的這個標的屬于期房，買的時候是一片空地，經(jīng)過我們手里的僅是這個項目的規(guī)劃資料及合同。但真正進入到勘測、施工階段以后，進度就變得非常緩慢。

泰國的法律是允許開發(fā)商延期一年交房，這個行為是受法律保護的。有一個朋友，在我的勸說下，也一起跟我買了這套房子，他在2019年的時候去施工現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場并沒有開工跡象，盡管確實有一些打樁的痕跡。

開發(fā)商會在我們業(yè)主要求下，通過發(fā)圖片、郵件告知我們工程進展及后期進度時間表。但整個工程進度仍然非常緩慢，可以說沒什么效率。

實在忍不住了，我把這個情況反映給了中介。中介透露給我說，國內(nèi)很多房地產(chǎn)圈的老板，想從英國人手里把地皮買下來，哪怕是交一定的手續(xù)費都行，自己來承建都可以，但是這個英國人死活沒答應(yīng)。中介推測，開發(fā)商是覺得現(xiàn)在地皮值錢了，所以他想施工慢一點，然后讓地皮價格先漲一漲，再觀望一下行情。

后來就到了2020年，全球疫情暴發(fā)，泰國也受到了沖擊，我們當時心里就想著，這個項目可能要黃。去年4月、5月，我們都想跟這個英國人取得聯(lián)系，但是英國人自己也是身陷于疫情防控之中，所以我們一直跟他溝通不上。

到了年中，英國人覺得需要給我們這些業(yè)主一個交代，就給我們寫了一個郵件，說現(xiàn)在因為疫情，實際上工程已經(jīng)停了。他很悲觀地說，可能要到新冠疫情以后，這個工程才能開啟。但是他同時也說，非常理解說我們作為投資人是等不了的，所以他給了我們?nèi)捉鉀Q方案。

方案一就是直接退錢。方案二就是換一個標的物，把我們在泰國投的錢，轉(zhuǎn)到英國的房產(chǎn)上面來。方案三是基于方案二的一個細化版本，大致上差不多。

從表面上看，方案一是對我們業(yè)主最有利的，包括中介也都勸我們接受方案一，實現(xiàn)資金的回流。但是他這個方案如果要執(zhí)行下去的話，還需要多方的配合，包括法律手續(xù)、新的合作方手續(xù)，這個過程我們預估了一下，應(yīng)該是非常漫長的。

英國人的這個郵件發(fā)出以后，我們非常著急，我們?nèi)豪锏男』锇榛咎焯於荚趩?，這個英國人到底什么時候來執(zhí)行他的這套方案。但是急也沒用，他身處一個疫情比較嚴重的一個國家，還要做到這些事情，時間戰(zhàn)線肯定要拉長。

所以我覺得這個英國人看上去靠譜，但是他要完成這些事情，我們是沒有辦法掌握進度的，執(zhí)行起來更是鞭長莫及。在疫情期間，我們跟這個英國人的郵件往來還是頻次比較高的。但由于時差等問題，他回復不是很及時，所以我們很多事情都要委托中介去跟他溝通。

現(xiàn)在我們的感覺就是，這個英國人一拖再拖，包括我在圣誕節(jié)前給他發(fā)郵件，他也是非常敷衍地把以前的話又給發(fā)了一遍，然后就拖到現(xiàn)在了。

現(xiàn)在的實際情況就是，泰國沒辦法開工。因為泰國疫情控制的怎么樣，大家也說不好。現(xiàn)在是1月，這個時間節(jié)點是傳統(tǒng)的旅游旺季。但是由于疫情原因，這筆投資幾近要黃的邊緣，能否有轉(zhuǎn)機都變成了不確定的因素。

我的大致判斷是，這個項目估計在1、2年內(nèi)是不會再開工了。盡管英國人已經(jīng)給我們客戶都群發(fā)了郵件，給出了解決方案，但是這個方案的執(zhí)行是不可控制的，也沒有誰去監(jiān)督這個過程?，F(xiàn)在我們只能寄希望于全球疫情穩(wěn)定住，各國的疫情防控能像中國這種防控效果、開工都不耽誤下，有一些推進。

現(xiàn)在英國人的誠信有沒有問題，我是打問號的。如果他想跑路，疫情間他壓根不會搭理我們；但現(xiàn)在拖拖拉拉的郵件溝通，及沒有實質(zhì)性的方案落實計劃，讓我們業(yè)主存疑。

總而言之，海外房產(chǎn)投資其實就是賭國運，自己踩的坑，自己填吧。我能做的就是理性溝通，理性和其他業(yè)主、中介一起解決問題。

口述人：S女士

人物檔案： 2018年2月在新西蘭奧克蘭市買房

房子確實漲價了，但是目前的租金還不夠還房貸

我是2018年2月份在新西蘭奧克蘭市買的房子。我之前是在新西蘭上學，然后又工作了兩年，2009年回國，因為特別喜歡那個地方，所以就辦了移民，回來后也一直都覺得那邊挺好。后來這種想法越來越強烈，覺得在國內(nèi)奮斗到四五十歲，就可以去新西蘭養(yǎng)老，于是就決定在新西蘭買個房子。

我從2017年就開始關(guān)注新西蘭的房地產(chǎn)，斷斷續(xù)續(xù)看了四五個月，2017年底相中了現(xiàn)在買的這個房子，辦手續(xù)、交割大概花了兩個多月時間， 2018年2月份正式到手。

新西蘭都有像咱們國內(nèi)的看房APP，有類似的VR功能，可以遠程實景去看的。那邊的房子相對來說，水分不大，根據(jù)是哪一年的房子，你就能判斷出這個房子大概的情況。

而且我是在當?shù)厣罹幼∵^的，在 APP上看大概位于什么區(qū)域、什么房型、什么價位，就有七八成的感知了，跟那種一直在國內(nèi)、跟風在海外買房的人不太一樣。

新西蘭這邊還是以獨棟別墅居多，我那套房子價值170萬紐幣，合人民幣大概是600多萬左右。因為我供職的企業(yè)本身屬于外資，2018年前我們的工資獎金都是發(fā)在海外賬戶上面的，所以我在海外是有這筆錢的。

此外，我每一年都會回新西蘭，我都會匯一部分錢過去，所以當時交首付，我在資金方面是沒有什么太多的障礙，不會在外匯管控額度范圍之外。

新西蘭這個地方有學區(qū)的概念，我買的這套房子，學區(qū)是我考慮的一個很重要的因素。因為我不能馬上回去住，也不可能買了房子，讓它空在那兒，這個房子的房貸還挺高的，所以我肯定是要租出去的。同時，我也為了將來子女回去讀書考慮，也要考慮校學區(qū)。我為了好出租，或者將來不想住在這兒了，我想賣掉它，學區(qū)也是一個很大的優(yōu)勢。

但是學區(qū)這個概念，在新西蘭應(yīng)該是近二十年才有的，就是我去新西蘭讀書那會兒，才剛剛開始有學區(qū)的概念，都是被中國人炒起來的，之前是沒有的。

新西蘭所謂的好學區(qū)，就是從幼兒園一直到高中，從私立和公立都有，這是最好的學區(qū)。也有一些只有高中的，像新西蘭有一個離市區(qū)比較近的社區(qū)，那個地方就有男校、女校，是屬于初高中的，但是幼兒園、小學就不在那兒。很多中國人、海外華人去送孩子，可能就在那兒讀寄宿的高中。

我買的學區(qū)在奧克蘭屬于一流，所以出租也比較容易。租我房子的是本地的一對夫妻，一個人開著蘭博基尼，一個開著保時捷跑車，但是兩個人不買房，只租房。所以國內(nèi)很多人不能理解老外的想法，他家有這么多豪車，還有游艇，但就是不買房。

我買了快三年了，我家房子漲的還挺多的，大概值200多萬紐幣。新西蘭算是個移民大國，很多美國、英國或日本、韓國的有錢人，退休了都愿意去新西蘭買房養(yǎng)老，一年去住幾個月，所以把當?shù)氐姆績r也都炒起來了。

在新西蘭買房跟美國不一樣，新西蘭沒有什么印花稅。買房的話，這個房子價值18萬，我就給他18萬，剩下的中介費等費用，全部都是賣方出。如果我的房子質(zhì)量比較好，我還款能力比較強，比如說我貸款10萬，銀行還會給我一個獎勵，可給我?guī)浊K錢的紅包。

我現(xiàn)在每個月的房租其實是覆蓋不了月供的，因為我房子有學區(qū)，又距離海邊近，它本身的價格很高，但是我房子小，只有200多平米，三個房間，導致房租上不去，所以我是沒有辦法用房租來還全部的房貸。

新西蘭還規(guī)定，房子是不可以隨便改的，要去政府申請的，因為涉及到以后要不要賣，也會涉及到安全的問題，會不會影響到鄰居的利益。所以，我也沒辦法通過改戶型來提高房租。

新西蘭買房有一點跟國內(nèi)不一樣，買了房子就擁有了土地，而且年限是999年。我買了之后，我住到了第500年，我賣給了另外一個人，這個人對土地的擁有權(quán)又重新開始算，從從999年開始，這一點跟國內(nèi)有很大的不同。

口述人：鶯哥

人物檔案：2018年在日本大阪生野購房

16萬買個愛馬仕包都不夠，但我卻在日本買了套房

2018年我干了一件大事，就是在日本買了套房。

其實我開始并沒有去海外置業(yè)的念頭，這些年努力工作攢了些不急用的閑錢，我想著去獎賞自己買個愛馬仕包，但轉(zhuǎn)念又覺得買包是消耗品，我不如做些投資。

當時我手上有大概不到16萬的閑錢，說的不好意思，買個愛馬仕鉑金包都不夠，在中國做投資能干啥？

買房？在我老家，即便在房價3000元每平的時候，一套房子全款下來至少也在二十萬以上，何況當時我們當?shù)匾咽?000-7000元，而且面積最小的也得70㎡以上，所以，16萬在老家也買不了房子。

我也想過投資個奶茶店、咖啡店和民宿，但這點錢在北京根本不夠，加上我也沒有時間去經(jīng)營，所以很快放棄了。

最終決定在日本買房是因為一個好朋友有關(guān)系，她在日本做房產(chǎn)經(jīng)紀，經(jīng)常在朋友圈發(fā)一些日本的房屋信息，因為我對日本這個國家的整潔、有序還是比較贊同的，加上離中國比較近，每年我也會去趟日本，所以在她的影響下，我開始了解日本的房產(chǎn)。

當然，想象歸想象，到付出行動是需要理性的，后來我一想到日本的房子是擁有土地所有權(quán)和居住權(quán)的，也就是或無論房子多大，他這棟樓的土地中總有及百分之一是屬于我的，于是我就下定了決心。

有人說很多國家的房子都有土地所有權(quán)和居住權(quán)，為什么是日本？這是一個很現(xiàn)實的問題，就是我手上可支配的錢，似乎只能去日本購買。比如說泰國，當時比較便宜的清邁，均價也要1萬多。

也就花了一周時間，我對比了幾套房產(chǎn)，覺得生野區(qū)的一套小戶型最適合自己——錢少、收益不錯，很快，我就敲定了一套230萬日元的房子。

這套公寓很Mini的，房子一共14多一些平米，位于大阪市，生野區(qū)距離市中心區(qū)域尚有一些距離，但交通比較便利，距離JR大阪環(huán)線北巽站，徒步大約10分鐘。

房子小，自然沒有廚房、衛(wèi)生間，也就是我們說的“大開間”，只是衛(wèi)生間的問題，不用很擔心，日本每層樓都有公共廁所；做飯的話，日本便利店很發(fā)達，加上我是房東，這也不是我要擔心的問題。

最主要的是，這個房子有固定的房客，據(jù)中介說，已經(jīng)租了好多年，主要用于辦公，每個月的房租為23200日元，扣去每個月要的物業(yè)管理費和中介費用6253日元，最后我的房租收入為16947日元。

也很多人對我的選擇表示疑惑，主要集中在房產(chǎn)權(quán)有沒有保障，投資這個樓收益率是怎樣的。

保障上，其實購買的流程很正規(guī)，雖然中國人在海外置業(yè)，程序上要多很多，不過只要你想買，中介都會幫你搞定。購買的流程，首先需要公證書（公證身份證或者是戶籍）、委托書（委托日本中介代為購買房產(chǎn)）。公證書呢，沒有大家想的那么難，只要到任何一個國家承認的公證機構(gòu)即可，我選擇了就近原則；委托書自然就是中介傳過來你簽字就好。

比較麻煩的是匯款，對比各大銀行的手續(xù)費+電報費+中間銀行的收費，這就花了我?guī)滋斓臅r間，最終我選擇了某大行的網(wǎng)上銀行，總成本不到150元，實際上中國的銀行業(yè)沒有辦法直接匯入日本銀行，還有中間銀行在里面，自然也要花幾百元的手續(xù)費。

大致花了一個月的時間吧，這些手續(xù)我都搞定了，房子過戶之后，大概8個月的時間，我收到了日本小公寓的房租，6個月，一共10.1683萬日元，按照當時的匯率大概是人民幣6200元。

按照我購買這套小公寓的成本264萬日元來計算，也就是說，我的半年的年化收益率為7.7%。

當然除了上面這些，其實還有些稅費是需要你去操心，比如日本購房的不動產(chǎn)取得稅、印花稅、中介費、管理費等，其中物業(yè)費和管理費會直接影響收益率。其他的費用，都比較好理解，中介費用、印花稅，在國內(nèi)購房也有這些項目，這些是不影響收益率的。

同時，因為你擁有土地權(quán)，所以在買完房之后，每年還需要繳納房產(chǎn)稅，通常為房子總價的0.5%-1.8%之間；而不動產(chǎn)取得稅是一次性繳納的，為房子總價的4%。

另外，還有一項特別重要的事情，就是在日本這樣一個多地震的國家，為了保護房產(chǎn)，我們還得給房子上保險。

很多人不相信，16萬人民幣，竟然能在日本買套房成為房東，說這也太不可思議了，但實際情況是可以實現(xiàn)的，海外置業(yè)也沒有你想象的那么貴，只是確實有些繁瑣。

很多人問我有沒有想過要賣掉，至少我現(xiàn)在沒有動過這個念頭，一是收益率我可以接受且很穩(wěn)定，按照目前的收益率，大概在15年左右就能收回成本，其次這16萬的閑錢也不是我全部的資產(chǎn)，風險相對來說也很可控。

口述人：盧先生

人物檔案：2019年投資英國倫敦房產(chǎn)

疫情沖擊了英國房地產(chǎn)，但我還是很佛系，反正都買了

我是在2019年上半年開始咨詢在海外房產(chǎn)投資的相關(guān)事宜，在下半年8月份，在英國倫敦購買了一套房產(chǎn)，花費大約在人民幣300萬元左右。

我投資英國房產(chǎn)并沒有去實地考察，就只在國內(nèi)找中介看了一些資料。我在英國買房的原因主要是因為當時手里有些閑置資金，但是國內(nèi)又哪兒都買不了，本身對倫敦這座城市是有好感的，另外一方面，我覺得這是個比較成熟的國際大都市，我有一個“求穩(wěn)”的心態(tài)，覺得英國經(jīng)濟相對穩(wěn)定，未來哪怕幾十年房價也不會下跌得很嚴重，就選擇了在倫敦買房。雖然東南亞國家經(jīng)濟發(fā)展得很快，但我是純?yōu)榱送顿Y，擔心買了以后不好轉(zhuǎn)手賣出，也可能會出現(xiàn)經(jīng)濟下行的情況。

因為我長期是在北京生活的，在北京有一套房產(chǎn)，300多萬的購房資金也不足以再買一套，國內(nèi)很多好一點的二線以上有投資價值的城市，房價都很高，且投資門檻也很高，限制太多，再加上我并不是一個風險愛好者，對投資股票等搞不明白，所以再三思量我就瞄準了海外房產(chǎn)。

對于我投資海外房產(chǎn)這件事，家人其實是不太支持的，他們認為那個房子太遙遠了，看不到摸不到；但我自己比較有主見，他們不支持也沒什么用，我也就投這一套而已。

我投資的那套房產(chǎn)比較小，是個開間，面積大概是40+8平米（8是陽臺面積），花費在300萬多一些。這是一套新房，費用不用一次性付清，跟銀行大約能貸到60%-70%的款，銀行會評估你的個人情況、房子狀況，首付只需要40%，首付也可以分期來支付。

我的房產(chǎn)支付方式是：簽約的時候支付10%，一年后支付5%，再半年后支付5%，最后交房的時候再把剩余的首付款（約40%）付清，我是明年交房。之后銀行貸款的部分，就是收房以后了，可以用租金來抵消。

一般在海外投資房產(chǎn)都會選擇期房，因為二手房對于外國人來講不太好貸款或分期，除非你很有錢，可以全款支付。因為銀行對外國人的貸款審批會比較慢，對賣家來說，肯定就更愿意賣給本地人，他們拿到錢的速度會快一些；另外中介也說，他們做二手房也比較麻煩，所以他們一般也建議買一手房，坑沒有那么多，對資金的需求量也不會一下子很高。

我對這套房子的總價漲幅沒有太大預期，但倫敦的租房市場應(yīng)該比國內(nèi)樂觀一些，以后可以每個月收房租。

雖然2020年全球遭遇了疫情的沖擊，但是我覺得海外房產(chǎn)投資交易量減少了只是暫時的，而且也不是完全沒有交易，這并不能說明市場沒有需求，只能說因為疫情而暫停了這部分需求，我認為等疫情緩解，這個需求還是會繼續(xù)的。所以我也比較看淡手里投資的這套房產(chǎn)，反正已經(jīng)買了，就靜觀其變吧。

下期預告：我在海外當中介，預計1月19日（周二）上線。