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東北打響樓市降價第一槍？哈爾濱新政會給全國房地產(chǎn)帶來什么？

前幾天哈爾濱發(fā)了《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》。為了鼓勵房企“賣房”，給出了很多建議：本《通知》中有14項扶持措施，其中有一些“打折促銷”的非常規(guī)操作，比如放寬公積金貸款政策，甚至鼓勵房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式，根據(jù)市場情況銷售新商品房盈利，很有誠意。

有人分析，打折只是一個幌子，只是為了解決目前哈爾濱房地產(chǎn)銷售困難，緩解“庫存”壓力。據(jù)《100城庫存研究報告》統(tǒng)計，截至10月底，全國100個城市新建商品房庫存總量為50233萬平方米。根據(jù)10月份的庫存銷售比數(shù)值排名(去庫存期)，哈爾濱排名第六，去庫存期為23.1個月，超過了14個月的合理價值水平。

此外，哈爾濱新房成交量也呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢：從年初的1.3萬套下降到1萬套，新房成交量從去年每月74億套下降到今年每月44億套。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，哈爾濱成功出讓住宅、商業(yè)、住宅用地53處，面積超過334萬平方米。

最近關(guān)于哈爾濱的新聞可以說是非常嘈雜。大家都在說哈爾濱發(fā)生的事情，應(yīng)該怎么看待哈爾濱？很多人都說哈爾濱目前的樓市其實是中國樓市松動的第一槍，甚至說這是代表中國樓市的中國樓市救市政策，最后開始降價。這是中國房地產(chǎn)開始降價的一個起點(diǎn)，但是這個說法有沒有道理，應(yīng)該怎么想？

首先要明白，哈爾濱房地產(chǎn)市場目前的現(xiàn)象是由其自身的特殊情況決定的，為什么哈爾濱會出臺所謂的房地產(chǎn)市場政策，在很多人眼里是相當(dāng)特殊的。其實是因為整個哈爾濱市場成交量有比較明顯的下降，我們也看到哈爾濱新房成交量有明顯的下降趨勢，從年初的1.3萬下降到1萬，新房成交量從去年開始達(dá)到每月74億。今年已降至每月44億元。另外，從去庫存的角度來看，哈爾濱的去庫存周期很長。從這個角度來看，如此長的去庫存時間也導(dǎo)致了哈爾濱目前房地產(chǎn)市場相對冷清的狀態(tài)。正是這個原因，哈爾濱市出臺了現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整。對于一個非常有名的大城市來說，目前由于房地產(chǎn)市場比較冷，通過“一城一策”的調(diào)整，可以在全國住房市場不投機(jī)的前提下，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的調(diào)控，所以哈爾濱的情況有其特殊性。

其次，我們必須考慮到，任何一個城市的房地產(chǎn)價格，歸根結(jié)底都是其人口問題的體現(xiàn)。一個城市的房地產(chǎn)價格之所以能如此之高，是因為它的人口處于大規(guī)模集聚的過程中，因為大量的人聚集在一起，特別是城市化帶來的人口大集中，會直接導(dǎo)致這個城市發(fā)展過程中的人地矛盾，即人口不斷增加，土地相對不足，所以必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。就像我們之前說的，判斷一個城市的房地產(chǎn)是否會上漲，最好的方法就是看人口和經(jīng)濟(jì)增長。如果一個城市經(jīng)濟(jì)長期增長，人口仍在上升，屬于人口凈流入的城市，那么其房地產(chǎn)價格肯定會有上升空間，這是由整個城市特殊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定的。如果一個城市的人口是凈流出，那么房地產(chǎn)價格必然下降。我們可以看到，哈爾濱的常住人口這幾年其實是在下降的。2017年哈爾濱常住人口1092.9萬人，到2019年只有1076.3萬人。在這樣的情況下，哈爾濱的房地產(chǎn)支持力度必然不足。

因此，我們需要了解哈爾濱目前的問題，并不是說它們代表了中國房地產(chǎn)市場的大趨勢，而是不同城市之間問題的反映，也是中國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入分化狀態(tài)，不同城市的情況不同，結(jié)果也不同。