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蛋殼公寓危機(jī)背后:170家父母租房的公寓企業(yè)消失了 你踩過什么雷？
2018年以來，高沃公寓、色彩公寓、艾公寓、丁家公寓等一大批長期租賃公寓企業(yè)經(jīng)歷了打雷和跑事件。
策劃：騰訊新聞江波
長期出租公寓雷再次成為輿論焦點。在經(jīng)歷了“CEO被查、資金鏈斷裂、高管離職、退租風(fēng)暴”的風(fēng)波后，在美國上市的國內(nèi)長期出租公寓龍頭企業(yè)蛋殼公寓(蛋殼公寓)陷入危機(jī)。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，作為國內(nèi)知名的房屋租賃公司，蛋殼公寓擁有40多萬個管理用房，100多萬個服務(wù)用戶。自今年6月CEO被調(diào)查以來，資金鏈斷裂、出走、破產(chǎn)等消息不斷。接連爆發(fā)。最近由于租客和房東大規(guī)模維權(quán)，蛋殼公寓危機(jī)進(jìn)一步升級。
由于涉及人數(shù)眾多，對輿論產(chǎn)生了不良影響。許多政府部門相繼卷入蛋殼公寓危機(jī)。北京市住建委成立了專門小組，深圳市住建局采取緊急措施防止失控，重慶、成都、Xi等地開始對租賃市場進(jìn)行排雷。
陷入困境的不僅僅是蛋殼公寓。同樣在美國上市的青客公寓也連續(xù)三年虧損，2019年凈虧損4.98億元。業(yè)內(nèi)大佬不斷暴露出“加租”、“解約”、“租貸”等糾紛。還有更多的中小型長期租賃公寓沒能熬過行業(yè)寒冬。據(jù)統(tǒng)計，從2020年開始，已經(jīng)有20多套長期出租公寓發(fā)生爆炸，跑了。三年來，170家父母租房的企業(yè)消失了。
長租公寓：起源于2011年，市場集中在一線城市
長期租賃公寓作為房地產(chǎn)市場的一個新興行業(yè)，在中國已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)了。
2011年后，中國一些大城市開始出現(xiàn)新的租房產(chǎn)品——青年公寓。這種集中型公寓主要是基于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，通過自持式土地開發(fā)或樓宇租金改造的方式進(jìn)行運(yùn)營，可以提供大面積的公共使用，如健身房、便利店等場所，受到白領(lǐng)的青睞。目前，集中公寓在許多知名的長期租賃公寓品牌中占很大比例。
除了集中式公寓，還有分散式的公寓形式，業(yè)主閑置的房子由運(yùn)營公司出租，然后裝修，配備家具家電，再租給消費者。
此外，根據(jù)消費者的不同需求，長期租賃公寓分為服務(wù)公寓和青年公寓。服務(wù)公寓的一般消費者是高端和涉外客戶，而青年公寓的大多數(shù)是普通白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)客戶。
目前國內(nèi)長期租賃公寓市場以分散式公寓為主，主打品牌有鏈家下的自由、我愛我家下的翔宇、最近爆的蛋殼公寓。集中公寓相對較少，知名品牌有萬科旗下的于波、龍湖旗下的關(guān)羽、徐匯旗下的於陵。
從全國長期租賃公寓市場布局來看，目前主要集中在一線城市。具體來說，上海、北京和廣東在比例上排名前三，分別為29%、28%和13%。
政策支持：長租公寓迎來發(fā)展風(fēng)口
經(jīng)過幾年的廣泛發(fā)展，長期租賃公寓這一新行業(yè)在2015年迎來了一個政策窗口。為了解決高房價壓力下人們的住房需求，國家開始大力發(fā)展租賃市場。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、國務(wù)院辦公廳、國家發(fā)展改革委等相關(guān)部委先后發(fā)文《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》、《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等。
在中央新政的支持下，全國各地出臺了各種鼓勵住房租賃的政策。2017年7月17日，廣州《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》；8月18日，南京發(fā)布《南京市住房租賃試點工作方案》；九月
城市新移民對生活的巨大需求，導(dǎo)致資本投資長期租賃公寓這一新興產(chǎn)業(yè)，爭奪魔方公寓、鏈家、優(yōu)客一家、優(yōu)等。這是長期租賃公寓早期發(fā)展的龍頭企業(yè)，市場上的龍頭企業(yè)也歡迎大量投資。早在2013年，魔方公寓就完成了6000萬美元的A輪融資，2014年，又收到了雷軍牽頭的1億元融資。
應(yīng)該說，2015年之前，資本市場會對長期租賃公寓進(jìn)行廣泛投資。但在此期間，由于大部分企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期，融資金額相對較小，累計融資金額約為32億元。2015年后，隨著國家對房屋租賃行業(yè)扶持政策的出臺，長期租賃公寓進(jìn)入快速發(fā)展階段，融資金額也相應(yīng)增加。其中，2016年，長期租賃公寓企業(yè)披露融資事件41起，融資金額46.44億元；2017年，長期租賃公寓行業(yè)通過43項融資獲得投資51.39億元；2018年全行業(yè)融資31筆，投資近90億；2019年，隨著打雷跑路事件頻發(fā)，長期出租公寓遭遇“資金寒冬”，融資難度加大。融資事件也減少到16起，但融資金額達(dá)到123億英鎊的新高。
之所以如此，是因為投資開始集中在行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。2019年，只有蛋殼、窩渠、成家、魔方、紫茹這五個父母租的公寓，獲得了超過18億美元的投資。
資本追捧：長租公寓四年融資超三百億
由于政策支持和住房需求旺盛，各種資本也加大了投資。長期租賃公寓行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時期，眾多知名公司和品牌相繼誕生。據(jù)中國飯店協(xié)會公寓委員會統(tǒng)計，僅2015年一年，全國就有500多家大型公寓企業(yè)，100多萬套公寓房。
天眼查《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》顯示，目前全國有900多家父母租房的公寓相關(guān)企業(yè)，其中深圳的長期租房公寓企業(yè)數(shù)量最多，超過150家；北京、上海、成都等地也有50多家與長期租賃公寓相關(guān)的企業(yè)，Xi、佛山、廣州、杭州、泉州、鄭州等城市的長期租賃公寓相關(guān)注冊企業(yè)數(shù)量也位列全國前10名。
數(shù)據(jù)顯示，長期租賃公寓行業(yè)的龍頭品牌分為兩類，一類是以房地產(chǎn)企業(yè)為主的集中公寓品牌。目前市場排名前三的分別是萬科旗下的公園居(23萬間)、龍湖旗下的冠宇(11萬間)、徐匯旗下的於陵(7萬間)。
除了房地產(chǎn)企業(yè)的品牌，還有以魔方公寓為代表的集中運(yùn)營商，目前經(jīng)營規(guī)模已達(dá)10萬。
但在數(shù)量上，基于分散式公寓的品牌運(yùn)營商更有優(yōu)勢。市場排名前三的企業(yè)是我愛我家旗下的紫茹(100萬)、蛋殼公寓(40萬)、翔宇(25萬)。
市場份額：自如、蛋殼、相寓排前三
由于行業(yè)競爭激烈，很多運(yùn)營商為了從房東那里拿到房子，不得不哄抬房價搶占資源。尤其是一些企業(yè)的資金鏈，由于高買低賣和盲目擴(kuò)張，開始出現(xiàn)問題。自2018年以來，高沃公寓、色彩公寓、艾公寓、丁家公寓等一大批長期租賃公寓企業(yè)經(jīng)歷了雷擊爆炸和跑單事件。
此后，全國許多地方長期租住公寓的雷擊爆炸愈演愈烈。據(jù)公開數(shù)據(jù)，僅2019年一年，就有近60家父母租住的公寓企業(yè)陷入困境，40多人帶著雷跑了。這一年，上海的相遇公寓、南京的勒卡公寓、北京的恒業(yè)、Xi的萬超相繼爆發(fā)，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”。郭昶、威克公寓、德裕科技、鐘鉉地產(chǎn)相繼爆發(fā)資金鏈危機(jī)。
進(jìn)入2020年后，在健康事件的影響下，發(fā)展中國家的健康問題日益突出
據(jù)殼牌研究院不完全統(tǒng)計，2017年至今，陷入資金鏈斷裂、業(yè)務(wù)糾紛、跑路的企業(yè)多達(dá)107家，而今年發(fā)生“雷爆”的企業(yè)有近40%，其中近70%是“高收入低租金”模式造成的。
融資渠道被阻斷，經(jīng)營壓力急劇增加。越來越多的長期租賃公寓從市場上消失了。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，已被注銷或撤銷(需進(jìn)行工商登記)的長期租賃公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總數(shù)的15%。