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萬科兩年后拋出60億打造“深圳速度”:11點拿地 18點開工

建設(shè)在征地當天開工，這在一定程度上反映了萬科為實現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”，盡快進入市場，降低成本所做的努力。

各記者：吳各編輯：魏

中午11點簽地，下午6點開工儀式——。這個“深圳速度”是萬科制造的。

這家領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，遠離深圳開放土地市場多年，憑借實力在11月23日贏得深圳“年度最大土地拍賣”頭條，飯后成為深圳業(yè)界的談資。

深圳萬科的“急躁”可以理解。畢竟在深圳這個大本營，穩(wěn)坐十幾年的鐵王座，今年可能就要移交了。如果不積極補位，深圳萬科可能“無米可煮”。

這是萬科南部地區(qū)虧損的一個投影。曾經(jīng)萬科最閃亮的區(qū)域，這幾年卻要面臨銷量和還款金額都很差的困境。不僅是深圳，還有大灣區(qū)的龍頭城市萬科。即使在新教練孫嘉上臺后，形勢也暫時沒有好轉(zhuǎn)。

所以萬科南部地區(qū)是一個值得觀察的樣本。在過去的幾年里，萬科在“多元化”領(lǐng)域非常激進，南部地區(qū)是深度收費的地區(qū)之一。在萬科的戰(zhàn)略反思下，又一次升級鞏固了基礎(chǔ)地位，多元化業(yè)務(wù)大多沉寂，但余波依舊。當潮水退去，那些逝去的日子將如何挽回？

萬科深圳拿地軌跡

即使萬科23日出現(xiàn)在深圳的“史詩級”地球拍賣現(xiàn)場，當時業(yè)內(nèi)能指望萬科有所收獲的同行并不多。這是因為，過去深圳萬科經(jīng)常出現(xiàn)在深圳土地拍賣中，但往往是旁觀者，很少舉標語牌。

回過頭來看，萬科這幾年在深圳公開市場拿下的土地，只能算是2018年的“定向出讓”，現(xiàn)在是萬科總部的土地；再往前走，大概是2013年萬科拿下龍崗的商業(yè)用地。

在過去的深圳市場，萬科通常更依賴并購或合資國企。比如近兩年市場上流行的“廬山之家”、“廬山之路”等豪華住宅項目，都是來自并購；HBC匯德中心和富萬匯是與深圳地鐵的合作項目。

然而，近年來，在大量開發(fā)商圍捕深圳市場后，萬科在深圳市場逐漸失去了這一優(yōu)勢。

所以萬科要下定決心拿下深圳寶安西鄉(xiāng)江崗山這塊宅基地。經(jīng)過100多輪的激烈競價，萬科終于以59.98億元的最高限價和6.5萬元/平方米的可售底價拿下了這塊地。

不過萬科能從這塊土地上獲得的利潤不會太多。這塊地的限價是8.3萬元/平方米。經(jīng)過計算，幾位深圳業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“平價很難算，但萬科(融資)成本低，可能更好”。

目前還不清楚萬科是否為此降低了內(nèi)部收益率標準，但在征地當天開工的建設(shè)也能體現(xiàn)出萬科為實現(xiàn)“高成交量”、盡快進入市場、在一定程度上降低成本所做的努力。

萬科愿意以低利潤攫取這塊宅基地。一方面可能是因為萬科董事會主席于亮預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)會“回歸普通行業(yè)”；另一方面，實際原因是深圳萬科沒有太多的保留項目。即使算上舊城改造，萬科在“大本營”的領(lǐng)先優(yōu)勢也逐漸被同行超越。

根據(jù)嘉里的數(shù)據(jù)，萬科——在今年前十個月深圳房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)銷售前20名的榜單中并沒有出現(xiàn)。今年之前很長一段時間，萬科一直是年度銷售冠軍，但今年很可能告別這個位置。

即使萬科最后兩個月再努力，也很難回到第一。畢竟華潤置地、招商局蛇口等深度培育深圳的企業(yè)今年發(fā)展非常迅速。更何況華潤置地年底有“網(wǎng)紅板塊”開盤，留給萬科的超越機會很少。

萬科南方區(qū)域的“得與失”

其實不僅僅是深圳萬科，今年萬科在南方地區(qū)的整體表現(xiàn)也很有限，市場份額也略有下降。

以粵港澳大灣區(qū)其他幾個核心城市為例，萬科只在東莞有優(yōu)勢。

廣州萬科雖然有廣信資產(chǎn)包的加持，但是這個資產(chǎn)包比較復(fù)雜，開箱時間長，短時間內(nèi)不會對萬科有太大貢獻；今年前10個月，萬科在廣州的銷售額不足100億元，排在保利、越秀、碧桂園之后；佛山萬科也平庸，股權(quán)金額不如保利、恒大、碧桂園、時代。

萬科南部地區(qū)的損失是不爭的事實。今年半年報顯示，萬科南部地區(qū)銷售額占比15.3%，排名墊底；營業(yè)收入方面，南部地區(qū)占27.07%，只有北部地區(qū)跑贏四大地區(qū)。

在今年9月的萬科南區(qū)媒體見面會上，萬科南區(qū)商業(yè)集團CEO孫嘉被問及南區(qū)發(fā)展落后的問題，承認南區(qū)比十幾年前領(lǐng)先，現(xiàn)在落后了。這還不夠好的產(chǎn)品和好的服務(wù)，所以在過去的一年里，基礎(chǔ)磁盤業(yè)務(wù)做了很多新的嘗試。

“此外，在過去幾年里，我們在房地產(chǎn)管理和服務(wù)方面投入了大量資源，包括舊的改造，在這方面的開發(fā)和運營需要更長的時間。不像住宅開發(fā)是一場速戰(zhàn)速決，商場寫字樓都是運營到到期再資本化退出的過程，所以不是財務(wù)報表的短期支付?！?

孫嘉說的是實話。萬科南部地區(qū)的探索也可以為同行提供發(fā)展思路。

的確，萬科南區(qū)這幾年在非住宅開發(fā)上投入太多。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，萬科南區(qū)在過去一段時間內(nèi)，對長期租賃公寓和大型資產(chǎn)進行了大量投資。這部分資產(chǎn)曾是南部地區(qū)試圖轉(zhuǎn)型的典范。進入住宅發(fā)展瓶頸后，萬科南區(qū)希望在住宅發(fā)展之外，嘗試有更多的收入來源，以彌補不足。

事后證明，住房開發(fā)在短時間內(nèi)難以替代。同樣，于亮在媒體見面會上也直言孫嘉“做得不夠好，但是很努力”。

好在萬科南部地區(qū)回頭還不算晚。據(jù)了解，從去年開始，萬科南部地區(qū)逐步嘗試清理一些流動性較差的重資產(chǎn)項目，其中深圳、佛山等前“明星”項目赫然上市。

萬科回歸深圳開放土地市場是一個積極的信號，萬科進取的南部地區(qū)又回來了。

國家商業(yè)日報