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最高6.86% 廣東很多地方房貸利率上漲！銀行暗示購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品可以打折

銀行的客戶經(jīng)理經(jīng)常表示，目前貸款額度緊張，可能需要幾個(gè)月才能有貸款額度。一般優(yōu)先考慮在銀行有存款或者購(gòu)買了理財(cái)?shù)膬?yōu)質(zhì)客戶。成為“優(yōu)質(zhì)客戶”的方法之一是在——購(gòu)買銀行的理財(cái)產(chǎn)品。

近日，廣州、上海等一線城市房貸利率上調(diào)引發(fā)熱議。據(jù)券商中國(guó)記者多方調(diào)查，除了熱點(diǎn)城市，廣東很多地方的房貸利率也有所上升，銀行貸款明顯收緊。

據(jù)券商中國(guó)記者調(diào)查，廣東省河源市大部分國(guó)有銀行第一套房利率已升至“6%以上”。據(jù)某房產(chǎn)中介介紹，第二套房最高利率為6.86%，即LPR 221BP。在廣東省，除廣州、東莞、珠海等熱點(diǎn)城市外，惠州、湛江、肇慶、梅州等地的銀行也有不同程度的上漲。

隨著各大銀行額度收緊，借貸成本上升。中國(guó)記者對(duì)券商的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括國(guó)有大銀行和股份制銀行在內(nèi)的地方分行在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)，出現(xiàn)了捆綁保險(xiǎn)和貴金屬產(chǎn)品等“潛規(guī)則”。如果不購(gòu)買銀行推薦的產(chǎn)品，貸款利率會(huì)有一定的上升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，銀行放貸和搭售理財(cái)并非公開操作，而是一種暗示性的動(dòng)作，這種現(xiàn)象在早期也很常見，反映出房貸收緊后資源溢價(jià)稀缺的現(xiàn)象。

廣東很多地方的浮動(dòng)抵押貸款利率高達(dá)6.86%

日前，有房貸申請(qǐng)者向券商中國(guó)記者反映，其在廣東河源市購(gòu)買首套房產(chǎn)時(shí)，向工商銀行申請(qǐng)的房貸利率已比1月上浮0.25個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到6.13%。

據(jù)一位券商中國(guó)記者從當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)銷售經(jīng)理處獲得的一份利率明細(xì)表顯示，河源各大國(guó)有銀行的房貸利率自2月1日以來(lái)普遍上漲了25個(gè)基點(diǎn)以上，建行購(gòu)買兩套及以上住房的最高利率為6.62%。除了幾家股份制銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行，六家國(guó)有銀行都上調(diào)了利率。

據(jù)一家房地產(chǎn)中介介紹，當(dāng)?shù)亟ㄐ械亩址抠J款利率可達(dá)6.86%，比貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)(LPR)高出221個(gè)基點(diǎn)。"我們接到通知，河源大部分銀行都加息了."經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

無(wú)獨(dú)有偶，在對(duì)廣東其他城市進(jìn)行調(diào)查后，券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，除廣州、東莞、珠海等熱點(diǎn)城市外，惠州、湛江、梅州、肇慶等三四線城市的銀行房貸利率也有不同程度的上調(diào)。

據(jù)房地產(chǎn)銷售人員介紹，中國(guó)銀行和中國(guó)工商銀行惠州分行的房貸利率確實(shí)有所上升，為20bp比以前高；湛江一些銀行已將首套住房的抵押貸款利率從此前的5.1%調(diào)整至5.35%。不過(guò)，券商中國(guó)記者了解到，利率在中山、江門、陽(yáng)江、韶關(guān)、茂名、云浮、揭陽(yáng)、清遠(yuǎn)等地?！皼]有動(dòng)”。然而，有跡象表明，一些銀行收緊了對(duì)賬戶流量和信用信息的審查，然后收緊了抵押貸款。

一家大銀行的研究員告訴一位券商中國(guó)記者，目前的加息是按照監(jiān)管部門“兩條紅線”的要求進(jìn)行監(jiān)管的，一些觸及或接近房貸比例上限的銀行急于降低房貸比例，從而限制了房貸的總規(guī)模。一般由總行統(tǒng)一指導(dǎo)，但各地要求不同。不排除存在“一刀切”的情況。

值得注意的是，從廣東省的角度來(lái)看，三四線城市的房貸利率普遍高于深圳、廣州等一線城市。大多數(shù)城市的首套公寓抵押貸款利率在5.35%至5.88%之間，河源各大銀行的抵押貸款利率為全省最高，達(dá)到6.13%以上。

“三四線城市的利率往往高于熱點(diǎn)城市，主要是河源等城市銀行數(shù)量有限，房貸市場(chǎng)小，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，利率自然高?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李告訴記者?！氨热缭趶V州、深圳等城市，除了大銀行，中小銀行也在聚在一起。銀行為了‘搶占’熱點(diǎn)城市的房貸市場(chǎng)份額，展開了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，不得不降低利率等競(jìng)爭(zhēng)手段?！?

對(duì)于廣東多座城市上調(diào)利率，李宇嘉分析稱，由于國(guó)有大行資金是統(tǒng)一調(diào)度的，主要有兩種可能：

第一，在廣州、深圳房貸額度控制的情況下，最好的選擇是將三四線城市轉(zhuǎn)移到熱點(diǎn)城市，導(dǎo)致當(dāng)?shù)仡~度和利率吃緊

升；

其二是從貸款考核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，部分國(guó)有行房貸占比已經(jīng)超標(biāo)，因而全行范圍內(nèi)整體壓縮，如河源這類城市額度緊張后，利率也將上浮。

李宇嘉認(rèn)為，此次廣東部分城市提高貸款利率是商業(yè)銀行的自主決策，不同銀行根據(jù)本行的資金成本，房貸政策以及對(duì)各城市布局重點(diǎn)不同進(jìn)行的決策。除近期“兩道紅線”監(jiān)管要求外，央行對(duì)銀行資金成本的管控后，各大銀行必須與央行貨幣政策保持一致。

銀行房貸再現(xiàn)搭售理財(cái)“潛規(guī)則”

近日，多位河源市購(gòu)房者向券商中國(guó)記者反映，在辦理房貸按揭業(yè)務(wù)時(shí)，不僅利率比1月有上調(diào)，而且銀行工作人員在其辦理房貸時(shí)還要求搭售部分年金類保險(xiǎn)產(chǎn)品。值得注意的是，若不辦理相關(guān)產(chǎn)品，房貸利率還將上浮0.25個(gè)百分點(diǎn)。

一位剛剛辦完房貸按揭的楊女士對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，在辦理貸款時(shí)，工商銀行河源某支行業(yè)務(wù)員向其推薦了一款名為“惠添富年金保險(xiǎn)”的產(chǎn)品。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，此款產(chǎn)品保險(xiǎn)期限為15年，從投保開始每年交5000元保費(fèi)，且需連續(xù)交3年，15年后才能取出本金。由于認(rèn)為該產(chǎn)品不劃算，楊女士在15天猶豫期內(nèi)辦理了退保手續(xù)。隨后，銀行對(duì)楊女士表示，其房貸利率將在此前基礎(chǔ)上提高25BP。

另一位陳女士反映，她也遇到了類似的情況。2020年底，工商銀行河源某支行業(yè)務(wù)員在其辦理房貸時(shí)稱，若購(gòu)買其理財(cái)產(chǎn)品后，房貸利率能優(yōu)惠到5.88%，若不買其產(chǎn)品，利率將提升至6%以上。當(dāng)時(shí)她面臨兩種選擇，一是某項(xiàng)故宮聯(lián)名款黃金首飾，另一項(xiàng)是年金保險(xiǎn)產(chǎn)品。最后，陳女士在按揭時(shí)拒絕了購(gòu)買上述產(chǎn)品的要求。

不過(guò)，也有部分房貸申請(qǐng)者為獲得更低利率選擇了銀行推薦的保險(xiǎn)產(chǎn)品。一位謝先生向記者透露，在申請(qǐng)第二套住房貸款時(shí)，銀行工作人員向其暗示，購(gòu)買保險(xiǎn)可以降低一點(diǎn)利率。隨后，謝先生購(gòu)買了其中一種每年保費(fèi)2500元左右的“返還型”保險(xiǎn)，在下款后的第二年，其就取消了此項(xiàng)保險(xiǎn)?！罢w算下來(lái)，買了保險(xiǎn)確實(shí)便宜了很多”，謝先生表示。

券商中國(guó)記者調(diào)查河源市多家國(guó)有銀行發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象并不在少數(shù)。當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)銀行一位信貸人員對(duì)記者說(shuō)：“目前首套房最低利率為6.13%，且需要購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品后才有，不買理財(cái)產(chǎn)品的申請(qǐng)利率是6.5%?！?/p>

這位工作人員認(rèn)為這是一種“雙贏”。他表示，“因?yàn)槲覀冦y行有多種經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，而且客戶通過(guò)購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品降低利率此前一直都有?！?/p>

當(dāng)?shù)亟恍泄ぷ魅藛T表示，“利率的大小取決于你是否參與理財(cái)產(chǎn)品，參與后利率會(huì)相對(duì)低一些，不參與將以正常情況上浮，一般首套房利率將上升20%-25%之間?！币晃还ば袠I(yè)務(wù)員對(duì)記者說(shuō)“在申請(qǐng)貸款的過(guò)程中，確實(shí)會(huì)推薦一些年金保險(xiǎn)或定投基金等理財(cái)產(chǎn)品，但主要是看客戶是否有這個(gè)需求，若客戶覺得不需要，銀行方面也不會(huì)強(qiáng)制?！?/p>

借貸收緊與考核壓力驅(qū)動(dòng)

2012年，原銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的通知》，明確規(guī)定“七不準(zhǔn)”。其中第五條規(guī)定“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得在發(fā)放貸款或以其他方式提供融資時(shí)強(qiáng)制捆綁、搭售理財(cái)、保險(xiǎn)、基金等金融產(chǎn)品。”

據(jù)銀保監(jiān)局官網(wǎng)于今年1月4日披露，因涉及借貸搭售保險(xiǎn)，安徽銀保監(jiān)局對(duì)平安銀行合肥分行、工行肥東支行開出行政處罰罰單，其中平安銀行被罰35萬(wàn)元。記者在銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)看到，這類罰單不在少數(shù)。

中行江西某支行人員對(duì)記者表示，部分銀行確實(shí)會(huì)要求客戶購(gòu)買保險(xiǎn)，但很久以前監(jiān)管就規(guī)定不允許這樣的行為，這種渠道銷售多是為了完成銀行經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)。廣發(fā)銀行某支行人員透露，銀行確實(shí)會(huì)介紹理財(cái)保險(xiǎn)等產(chǎn)品給客戶，并適當(dāng)降低一些貸款利率，具體也要考慮客戶意愿。

“這種現(xiàn)象在過(guò)去也存在，在2013年左右，以及兩三年前，均普遍有這種情況?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這類似于利率上浮的模式，對(duì)銀行而言，代銷理財(cái)產(chǎn)品是其中間收入，由于代銷傭金較高，因此銀行的積極性很大。

另一位銀行研究人士看來(lái)，搭售理財(cái)產(chǎn)品的現(xiàn)象客觀上符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律：一是“價(jià)高者得”，即當(dāng)信貸資源成為稀缺資源時(shí)，利率隨之提高；二是通過(guò)一些門檻篩選優(yōu)質(zhì)客戶，銀行在放款時(shí)會(huì)根據(jù)客戶是否有條件購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，對(duì)客戶的還款能力進(jìn)行區(qū)分。

不過(guò)，李宇嘉坦言，銀行存在的這種搭售理財(cái)?shù)默F(xiàn)象并不是公開層面的，總行也不會(huì)發(fā)布類似通告，只是在業(yè)務(wù)受理上會(huì)向其傾斜。

“銀行客戶經(jīng)理往往會(huì)示意客戶目前貸款額度緊張，可能要等待幾個(gè)月后才有額度，一般更優(yōu)先考慮對(duì)在該行有存款或已購(gòu)買理財(cái)?shù)膬?yōu)質(zhì)客戶發(fā)放。而要成為‘優(yōu)質(zhì)客戶’的方式之一就是——購(gòu)買該行的理財(cái)產(chǎn)品?！崩钣罴握f(shuō)。