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上海二手房市場突然升溫！學區(qū)房單價近20萬 和湯臣豪宅差不多

上海二手房市場已經(jīng)完全變成了賣方市場。有中介說：“目前住房供應(yīng)緊張，客戶多，房間少?，F(xiàn)在只要樓主能簽，不跳價，就賣了。”

你見過房產(chǎn)中介勸客戶暫時不要買房嗎？這個略顯神奇的場景發(fā)生在2021年初的上海。

日前，中正君走訪發(fā)現(xiàn)，1月初，上海二手房房東跳價、不愿出售的案例增多，但中介二手房掛牌數(shù)量減少。此外，部分學區(qū)掛牌價格暴漲，單價甚至逼近豪宅價格。對于跳不起價的客戶，有中介建議暫時不要買二手房，春節(jié)后再去觀察。

賣家不愿意賣，不愿意跳價，買家的無奈和妥協(xié)在不斷發(fā)酵。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，上海二手房市場成交量雖然比2016年有所下降，但情緒和當時差不多，已經(jīng)有一種焦慮恐慌的氣氛?！澳阍降龋驮劫I不起。不管你對自己的房子感興趣與否，你都想買一套?！?

來源：一個中介朋友圈

學區(qū)房一月之間漲超20%

近年來，學區(qū)房是上海二手房市場的風向標，徐匯區(qū)是上海著名的學區(qū)房聚集地。

徐匯某區(qū)房產(chǎn)中介負責人朱女士告訴中正君：“在我們地區(qū)，學區(qū)房已經(jīng)是天價了，目前連鎖漲幅在20%-30%。以前從來沒有過這樣的價格，而且一直在新高?！?

“去年12月中旬，我們以410萬元的價格售出了一套30多平方米的雙校區(qū)住宅。2021年1月，同面積同面積房屋價格上漲80多萬元，房東掛牌505萬元，最終成交498萬元，1月漲幅超過20%。”朱女士說。

據(jù)了解，不僅是學區(qū)，朱女士負責的地區(qū)的非學區(qū)也在漲價?！拔覀兊貐^(qū)非學區(qū)房不多，但是房價也漲了?！?

中正君走訪發(fā)現(xiàn)，上海楊浦外灘地區(qū)、浦東美苑地區(qū)、張江地區(qū)、林三地區(qū)的二手房上市價格自2021年以來也一直在上漲，增速不一，學區(qū)房增速高于非學區(qū)房。

來源：殼牌買房

1月10日上市的美苑二小區(qū)，1985年建的“老破小”學區(qū)房只有37.72平米，單價達到19.8萬元/平米，幾乎和湯臣一年級持平。但即使價格這么高，這房子在過去一周內(nèi)已經(jīng)被九家中介團體光顧了九次。中正君在中介平臺上注意到，該小區(qū)去年一居室的成交價格在14萬元/平米左右。

根據(jù)諸葛的房源搜索數(shù)據(jù)，截至1月16日，上海二手房市場平均掛牌價格為每平方米58060元，較上月上漲2.82%。

從上周二手房銷售價格的上漲/下跌來看，上海的價格上漲遠遠超過價格下跌。根據(jù)諸葛的房屋搜索數(shù)據(jù)，1月9日至1月15日，上海房屋日漲幅是房屋降價的數(shù)倍。

來源：諸葛找房

跳價、惜售，二手房陷流動性怪圈

在樓主漲價的同時，上海二手房市場陷入了流動性怪圈。

殼牌搜索APP的數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，上海有3.58萬套二手房可供出售。但在過去的12月份，上海二手房成交量接近4萬套，去年9月和11月的成交量也超過了3萬套。

上海二手住宅成交量及同比增速

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不止一位中介告訴中證君，上海二手房真的要“賣空”了?！盎旧腺u得差不多了，庫存房源一個小區(qū)能簽字的就一兩套。”某負責浦東三林區(qū)域的中介說。

來源：某中介朋友圈

90后剛需購房者霈霈也告訴中證君，她最近一個月的周末都在看二手房，因為她對學區(qū)暫時沒有需求，所以看的大多都不是學區(qū)房，以為會沒有那么搶手，結(jié)果還是無房可買，看上的房東不愿意簽字，看不上的都有硬傷和瑕疵。

從中證君的調(diào)研情況來看，性價比合適的房源的確稀缺，同時房東跳價、惜售（不收定金、不簽字）的現(xiàn)象越來越常見。

一方面是因為房東本身也是置換需求，不敢賣，擔心賣后買不到。上海二手房市場目前置換需求還是很強烈，大多二手房的房東也要購置新房或者換一套更好的二手房。朱女士稱：“現(xiàn)在的房東大多雖然把房源掛牌出來，但他們是不愿意收定金的，只接受買家看房，希望中介把買家續(xù)住，等自己搖到新房或者選好房子，再跟中介說收定金，到時候就是出價高者得?！?/p>

置換需求的房東要先買后賣，然而新房搖號頗有難度，導(dǎo)致其他房東也開始惜售，整個市場陷入流動性的怪圈。

霈霈和中證君吐槽道：“我上周看中一套二手房，但中介通知我房東不肯簽字，說前面有兩組人也看中了，如果我有意向的話就出更高價，另一個要賣房的阿姨直接說自己看中的房子太貴了，就把自己的房子從550萬元改成580萬元掛牌。他們想買的房子漲了，就想賣個更高的價格。”

霈霈稱，她很多想看的房子臨時都看不了，中介告訴她是因為房東想捂到春節(jié)后的“金三銀四”再賣。一位在滬擁有多套房產(chǎn)的人士告訴中證君，其預(yù)計2021年上海樓市還會繼續(xù)漲，所以本來想要賣房，但現(xiàn)在不準備賣了。

焦躁性入市不可持續(xù)

在這樣的走向下，上海二手房市場完全變成了賣方市場，一中介稱：“目前房源緊張，客多房少?，F(xiàn)在只要是房東能簽字的，不跳價的，都會成交?！?/p>

“如果房東真的誠意賣房，短則掛牌當天，多則兩三天，就能售出，買房的客戶幾乎沒有太多房源可以挑選?！敝炫空f道，“現(xiàn)在市場上真的有一波很恐慌的客戶，我們現(xiàn)在都在勸不愿意加價的客戶先不要買了，年后再看政府是否會出政策?！?/p>

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，目前上海二手房市場的確有焦躁性入市的情緒在里面，市場情緒明顯過熱。這是多種原因?qū)е碌?，一是投資者買漲不買跌，隨著上海二手房市場升溫，有性價比的房源越來越少，供求關(guān)系失衡；二是新房市場打新熱不斷，但好項目又不多，只能轉(zhuǎn)向二手房市場；三是人為炒作氛圍開始形成，像最近學區(qū)房掛牌價格非理性上漲，單價甚至直逼豪宅價格；四則是今年農(nóng)歷新年較晚，本來1月應(yīng)該是樓市淡季，但因為過年較晚，部分投資者透支年后需求，會在年前落實。

“疫情也有一定的助推作用。疫情影響下，不少人無法出國，需求進一步擴大?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進嚴躍進說道。

對于上海二手房后市，嚴躍進稱，的確有升溫可能，但調(diào)控可能也會隨之而來。盧文曦則判斷，目前上海二手房市場已經(jīng)過熱，加上央行對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款設(shè)立紅線，再繼續(xù)升溫的可能性不大，其預(yù)計1月成交量會出現(xiàn)下墜，但短期市場熱度還會有慣性延續(xù)，價格不一定能降下來。

至于調(diào)控，盧文曦稱，1月-2月上海二手房市場可能會進入僵持、博弈的階段，3月份后的數(shù)據(jù)才是市場真正認同的交易量和交易價格。如果3月再維持現(xiàn)有的熱度，政府的調(diào)控措施一定會升級，這是毫無疑問的。

值得注意的是，1月11日，央行上?？偛空匍_2021年上海貨幣信貸工作會議，會議稱將穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。