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深圳上演神奇搶房:搖號(hào)需交23年社保 買(mǎi)家稱(chēng)堪比填志愿
2月4日，多家房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員告訴《時(shí)代周刊》記者，深圳“多板塊選擇”后，買(mǎi)家只能選擇一個(gè)樓盤(pán)，這意味著項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)商需要在硬件和軟件上下功夫才能贏得第一批客戶(hù)。
【樓市洞察】由騰訊新聞和優(yōu)質(zhì)媒體聯(lián)合出品，專(zhuān)注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的深入調(diào)查，透視現(xiàn)狀，展示未來(lái)。
《時(shí)代周刊》記者劉婷來(lái)自深圳
“我以為有奇跡，出來(lái)才知道自己有多幼稚?！?月4日，在看到豐丸沿海城市入圍名單后，謝穎(化名)這位深圳市急需的客人無(wú)奈地說(shuō)。
1月29日，包括豐丸沿海城市在內(nèi)的七個(gè)新網(wǎng)站同時(shí)上線。同時(shí)，深圳開(kāi)始了“填志愿買(mǎi)房”的模式，即購(gòu)房者只能選擇其中一棟。在這場(chǎng)“七分之一”的競(jìng)爭(zhēng)中，購(gòu)房者不僅需要了解自己的情況，還需要了解對(duì)手的情況，從而準(zhǔn)確選擇房地產(chǎn)。
當(dāng)天，豐丸濱海市開(kāi)始誠(chéng)意登記，謝穎首次準(zhǔn)備購(gòu)房信息，并在深圳官方選房系統(tǒng)“我深圳APP”上選定了意向面積范圍。按照“單身、無(wú)房、社保繳納93個(gè)月”的標(biāo)準(zhǔn)，謝穎屬于第一類(lèi)客戶(hù)，對(duì)入圍充滿(mǎn)信心。
在準(zhǔn)備材料時(shí)，謝穎意識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)是多么激烈。
1月30日，謝穎去寶安某商業(yè)銀行打印流水。客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)最近流水打印的人太多了，機(jī)器都?jí)牧恕?
同一天，深圳各大購(gòu)房者報(bào)了沿海城市購(gòu)房者的社保情況，交了100個(gè)月甚至200個(gè)月社保的也不在少數(shù)。
2月4日，豐丸濱海市公布誠(chéng)信注冊(cè)客戶(hù)名冊(cè)，其中2114批無(wú)房客戶(hù)入圍，最低社保年限為278個(gè)月。這意味著單身無(wú)房客戶(hù)需要連續(xù)繳納23年社保才有機(jī)會(huì)搖號(hào)，每對(duì)夫妻需要11.5年才能入圍。
在豐丸沿海城市公布結(jié)果的同時(shí)，還有萬(wàn)科廣年四季、申鐵一大廈、象山路大廈等新址。其中，豐丸沿海城市的勝率在34%左右，象山路大廈的勝率高達(dá)94%。
2月4日，多家房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員告訴《時(shí)代周刊》記者，深圳“多板塊選擇”后，買(mǎi)家只能選擇一個(gè)樓盤(pán)，這意味著項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)商需要在硬件和軟件上下功夫才能贏得第一批客戶(hù)。
比拼社保
豐丸沿海城市是繼華潤(rùn)城潤(rùn)西一期之后第一個(gè)受到全面關(guān)注的房地產(chǎn)。
據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計(jì)，豐丸沿海城市均價(jià)約為57500元/，周邊二手房均價(jià)在64000元/至77000元/之間。由于新房和二手房的價(jià)格倒掛，加上優(yōu)越的地理位置和深圳外國(guó)語(yǔ)寶安學(xué)校的加持，豐丸濱海市每年都成為深圳最火的新址之一。
針對(duì)“新熱情”，深圳推出官方選房系統(tǒng)“我深圳APP”，購(gòu)房者只能在同時(shí)推出的新盤(pán)中選擇一個(gè)板塊進(jìn)行誠(chéng)信登記，并根據(jù)繳納社保時(shí)間和名下房產(chǎn)情況進(jìn)行分類(lèi)，社保為王，無(wú)房為優(yōu)先。
“社保錢(qián)多看沿海城市，社保錢(qián)少選申鐵夫，佛系買(mǎi)象山路。”“140多個(gè)月來(lái)，襲擊了沿海城市；110個(gè)多月，打魚(yú)鳧；50-100個(gè)月，讓子彈飛一段時(shí)間再入市……”幾個(gè)新盤(pán)推出后，深圳各大買(mǎi)家都在激烈討論選房策略。
社會(huì)保障已經(jīng)成為最重要的
事實(shí)上，自2020年下半年以來(lái)，社會(huì)保障期限在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的權(quán)重一直在不斷增加。社保最高繳費(fèi)年限510個(gè)月，即42.5年，最低繳費(fèi)年限135個(gè)月，即11.25年。社會(huì)保障最低繳費(fèi)年限為437個(gè)月，即36年。
從公布的結(jié)果來(lái)看，“七分之一”的結(jié)果是有分歧的。豐丸沿海城市最熱門(mén)樓盤(pán)的勝率在34%左右，象山路大廈的勝率高達(dá)94%，中泰隱帝和紅山里的勝率分別為65.71%和58%。
p">在“多盤(pán)選一”之前，購(gòu)房者可以同時(shí)認(rèn)籌多個(gè)樓盤(pán)，參與多盤(pán)打新?！岸啾P(pán)選一”之后，開(kāi)發(fā)商的分配思路發(fā)生了微妙的變化。冰火分化
2月4日，一名深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，以往開(kāi)發(fā)商在第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)都會(huì)采用自銷(xiāo)渠道或者選擇二三級(jí)聯(lián)動(dòng)賣(mài)房。在官方選房系統(tǒng)上線后，第一波客戶(hù)都需要在官方系統(tǒng)上選房，這意味著開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人士在第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)都需要吃“大鍋飯”，即銷(xiāo)售傭金平分。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員扮演的角色不再是銷(xiāo)售，更像客服人員，只需要負(fù)責(zé)前期答疑和后期簽約。
“如果第一次開(kāi)盤(pán)沒(méi)有賣(mài)完，剩下的房源可以啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)?！痹撊耸空J(rèn)為，受銷(xiāo)售新規(guī)影響，個(gè)別盤(pán)的熱度會(huì)略差。但同時(shí)開(kāi)盤(pán)的多個(gè)樓盤(pán)之間客群重疊度不高，總價(jià)區(qū)間也不同，競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，不能將個(gè)盤(pán)的冷銷(xiāo)歸因于銷(xiāo)售規(guī)則的改變。
2月4日，一名深圳本地房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，銷(xiāo)售新規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)雙重影響。一方面，多盤(pán)選一后客戶(hù)分流了，單盤(pán)的客戶(hù)量相對(duì)少了，未來(lái)價(jià)格和學(xué)位仍是競(jìng)爭(zhēng)的核心；另一方面，對(duì)于原來(lái)關(guān)注度低的樓盤(pán)，集中推盤(pán)能增加熱度，但也可能加劇分化，造成“熱盤(pán)更熱、冷盤(pán)更冷。”
“‘多盤(pán)選一’最大的影響體現(xiàn)在市場(chǎng)層面上。最主要還是減少投機(jī)炒作行為，集中打新行不通了。”上述房企人士表示。
事實(shí)上，為避免“全民打新”，降低違規(guī)資金流入樓市，深圳住建局打出調(diào)控組合拳：嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源，有代持嫌疑者不予購(gòu)房；打擊作假行為，對(duì)作假者實(shí)施3年“禁買(mǎi)”；堵漏炒房者“假結(jié)婚”，夫妻無(wú)資質(zhì)一方不得聯(lián)名買(mǎi)房。
與此同時(shí)，深圳住建局還從凍結(jié)資金范圍和推出官方選房系統(tǒng)等途徑為打新熱降溫。
2月4日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，開(kāi)發(fā)商只能統(tǒng)計(jì)進(jìn)入搖號(hào)程序的購(gòu)房者，這意味著認(rèn)籌人數(shù)會(huì)減少，中簽率會(huì)增大。同時(shí)，為了分散市場(chǎng)熱度，政府采取“7選1”的措施，對(duì)“打新熱”起到揚(yáng)湯止沸效果，有利于減少投機(jī)炒作行為，有效控制市場(chǎng)情緒。