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重！深圳某銀行正式發(fā)文以二手房參考價(jià)格作為房貸依據(jù) 樓市發(fā)生變化？

這意味著深圳二手房參考價(jià)格機(jī)制的力量正在逐漸顯現(xiàn)，后續(xù)會(huì)有更為嚴(yán)格的規(guī)章制度。樓市投機(jī)不再盛行，杠桿降低是必然的。

深圳樓市走到了十字路口，靴子也漸漸落地。

2021年2月20日晚，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》獲悉，深圳光大銀行發(fā)布了《關(guān)于二手住房按揭政策調(diào)整的通知》(以下簡稱《通知》)，其中指出，根據(jù)《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》及監(jiān)管要求，住建局發(fā)布的二手房交易價(jià)格將作為抵押貸款的參考。

《通知》還指出，2月18日(含)后上報(bào)的二手房抵押貸款業(yè)務(wù)按上述新政策執(zhí)行。深圳光大銀行三人向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》證實(shí)了該通知的真實(shí)性。

這是深圳正式發(fā)布二手房參考價(jià)機(jī)制后，商業(yè)銀行正式發(fā)文要求將二手房參考價(jià)作為貸款的先例。這也意味著深圳二手房參考價(jià)格機(jī)制的力量正在逐漸顯現(xiàn)，后續(xù)會(huì)有更為嚴(yán)格的規(guī)章制度。樓市投機(jī)不再盛行，杠桿降低是必然的。

銀行在等著彼此

事實(shí)上，業(yè)界普遍對(duì)銀行評(píng)估價(jià)格體系的變化做好了心理準(zhǔn)備。

2021年2月8日，深圳市住建局宣布正式建立二手房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。此后，公眾關(guān)注的焦點(diǎn)是這一機(jī)制將如何影響房地產(chǎn)市場。普遍的共識(shí)是，這將取決于銀行評(píng)估體系的規(guī)模。如果銀行的評(píng)估價(jià)格是基于二手房參考價(jià)格，那么“高杠桿”炒房的空間將迅速縮小。

深圳房地產(chǎn)與城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任汪峰第二天解釋了這一機(jī)制，稱銀行將把官方參考價(jià)格作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在此基礎(chǔ)上浮動(dòng)，但如果太離譜，可能會(huì)引發(fā)約談，并為此承擔(dān)責(zé)任。參考價(jià)格將隨著市場變化而更新，暫定每年更改一次。

此后，許多接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪的銀行貸款經(jīng)理也在該機(jī)制出臺(tái)后指出，“后續(xù)會(huì)按照這個(gè)參考價(jià)格發(fā)放貸款。”

2021年2月19日，彩聯(lián)報(bào)道稱，深圳建設(shè)銀行、交通銀行、北京銀行曾在春節(jié)后按照深圳二手房交易官方參考價(jià)發(fā)放貸款，但據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者報(bào)道，當(dāng)時(shí)并未全面實(shí)施，只是小規(guī)模事件。

但光大銀行19日發(fā)布全面通知后，其他銀行跟進(jìn)將是大概率事件。深圳商業(yè)銀行另一位個(gè)人貸款經(jīng)理也指出，“我們還沒完，但新聞要釘?！?

如果銀行全面跟進(jìn)，深圳樓市“高杠桿”的投機(jī)行為就會(huì)改變?！按髣?dòng)力”，據(jù)海貝搜房總經(jīng)理分析，一旦所有商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行，市場成交量很快會(huì)降至冰點(diǎn)，業(yè)主和買家將進(jìn)入一個(gè)焦慮期。

不僅是房貸，還有經(jīng)營性貸款，事后都有可能受到影響。上述個(gè)人貸款經(jīng)理告訴《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，“恐怕經(jīng)營性貸款評(píng)估價(jià)格也是一個(gè)參考。我本來可以借全額的70%來做生意。如果我按照參考價(jià)，最低是50%。”

事實(shí)上，商業(yè)貸款非法進(jìn)入房地產(chǎn)市場已引起監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)注。據(jù)中國之聲《新聞縱橫》，中央廣播電視臺(tái)報(bào)道，春節(jié)假期前，不少地方房貸市場傳出收緊之風(fēng)，北京、廣州開始瞄準(zhǔn)商業(yè)貸款。上海、深圳、杭州還處于“自省”階段。

“遏制”房地產(chǎn)投機(jī)的漏洞

深圳是一個(gè)高度市場化的城市

深圳樓市這幾年一直火爆，房價(jià)全國第一。根據(jù)全國房價(jià)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年1月深圳的單價(jià)達(dá)到90049元/平方米；根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局今年1月公布的2020年12月全國70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格變動(dòng)情況，深圳漲幅最高，比去年增長14.1%。

高燒不退的房地產(chǎn)市場敦促政府“嚴(yán)打”。2020年7月15日，深圳市住建局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從調(diào)整商品房限購期限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)等8個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整。

這項(xiàng)新政策的出臺(tái)并沒有使市場迅速降溫。由于深圳一套二手房價(jià)格倒掛，“萬人搖”、“千人搖”的二手房頻頻出現(xiàn)，更多的是“捧”

最近的升級(jí)是圍堵“假離婚”買房，據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》，2月8日，深圳市住房和建設(shè)局給深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)了一份《關(guān)于居民家庭住房登記有關(guān)問題的復(fù)函》，該復(fù)函明確，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內(nèi)，不得在深圳市購買商品住房。

而在此之前，官方已經(jīng)對(duì)查明的代持行為進(jìn)行了懲戒。2021年1月22日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告，對(duì)涉嫌違規(guī)申購華潤城潤璽一期的12名人員進(jìn)行懲戒：12人涉嫌違規(guī)申購商品住房，禁止在深交易房產(chǎn)、申請(qǐng)保障房與公積金貸款。

在全面掐滅“炒作之風(fēng)”的同時(shí)，業(yè)界的聲音認(rèn)為，深圳更應(yīng)在供應(yīng)端發(fā)力才能在根本上解決問題。中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)建言，針對(duì)需求側(cè)的壓制，是一種揚(yáng)湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng)。

目前深圳的做法已經(jīng)看到了這個(gè)趨勢，深圳在未來的“十四五”期間，土地供應(yīng)以及相關(guān)聯(lián)的住房供應(yīng)都會(huì)明顯拉伸。

深圳市住房和建設(shè)局1月11日發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點(diǎn)》，數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%；商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。