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海南樓市混亂:沒有資質(zhì)可以買房 重復(fù)禁止雙合同捆綁銷售

有政策在地上，有對策在地上。開發(fā)商為了應(yīng)對限購政策，不斷?；ㄕ小r(shí)代財(cái)經(jīng)咨詢了三亞的多家中介，他們都表示，目前開發(fā)商可以為非海南買家提供代繳稅服務(wù)，費(fèi)用約為1.5萬元。交社保的成本會更高，一年一萬多，所以更多的人選擇交一個稅。

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圖片來源：視覺中國

來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：黃銀橋

海南因其獨(dú)特的海洋資源和溫暖的氣候一直被認(rèn)為是中國最合適的度假勝地之一。2月18日，海南旅游局公布，2021年春節(jié)假期7天，三亞接待游客74.32萬人次，同比增長14.41%，旅游總收入27.6億元，同比增長141.68%。

繁榮的旅游業(yè)也帶動了海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展。來自沈陽的王波(化名)計(jì)劃2021年初參加廣交會，春節(jié)前三個月開始在三亞和朋友住在一起。期間還在朋友的鼓勵下做過中介，朋友說“海南的房子冬天賣的好”。

雖然只是短暫的停留，但王波覺得三亞的市場并不低，位于亞洲區(qū)的兩大央企招商和保利的項(xiàng)目現(xiàn)在都贏不了。

2018年4月22日，海南宣布實(shí)施全球限購。在過去三年的嚴(yán)格控制下，海南樓市已經(jīng)降溫，但在風(fēng)平浪靜的情況下，仍有大量購房者不合格，想要入市，催生了一系列購房亂象。

諸如雙重合同和“高價(jià)”停車位等混亂現(xiàn)象已被多次禁止

海南2018年出臺的調(diào)控政策主要從三個層面進(jìn)行限制：一是五指山、保亭、瓊中、白沙四個中心生態(tài)核心區(qū)內(nèi)建成的房屋只能出售給該市縣的住戶；二是海口、三亞、瓊海實(shí)行限購。本省非居民家庭購買住房的，必須提供至少一名家庭成員在海南省60個月以上的個人所得稅或社會保險(xiǎn)繳費(fèi)證明；三、在目前不實(shí)行限購的其他地區(qū)，非海南省家庭購買住房的，需提供至少一名在海南省累計(jì)滿24個月以上的家庭成員的個人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

有政策在地上，有對策在地上。開發(fā)商為了應(yīng)對限購政策，不斷?；ㄕ?。時(shí)代財(cái)經(jīng)咨詢了三亞的多家中介，他們都表示，目前開發(fā)商可以為非海南買家提供代繳稅服務(wù)，費(fèi)用約為1.5萬元。交社保的成本會更高，一年一萬多，所以更多的人選擇交一個稅。

“沒有購房資格的客戶可以先和開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商會找第三方解決個稅問題。他們?nèi)〉脙赡曩彿抠Y格后，才可以在網(wǎng)上簽約。但這種方式要求全款購房?！蓖醪ㄕf。

另一位中介陳星(化名)也透露，自2018年全球限購實(shí)施以來，三亞已有不少客戶通過這種方式購房。在這種情況下，購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同具有同等法律效力。

雖然有捷徑，但購房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。一旦項(xiàng)目未完成，購房者很可能會陷入無法退還全部房款、收不到房子的境地。不過，陳星強(qiáng)調(diào)，海南現(xiàn)在要求預(yù)售證明只能在項(xiàng)目封頂后才能取得，而且很少是未完成的。另外，買房的時(shí)候盡量選擇品牌開發(fā)商或者央企，問題不大。

有相當(dāng)多的買家感到絕望?！坝幸环輩f(xié)議草案

海南除了規(guī)避限購政策外，還出臺了限購政策穩(wěn)定房價(jià)增長，其中省會城市?？谧顬閲?yán)格，部分樓盤要求每年漲幅不超過1000元/平。

據(jù)了解，目前?？诘膫浒竷r(jià)格不超過2萬元/平，但部分項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)超過政府要求的備案價(jià)格。開發(fā)商自然不虧本做生意，導(dǎo)致雙合同，高車位的現(xiàn)象。

海口中介孔兵(化名)直言?？谀切﹥r(jià)格比備案價(jià)高

項(xiàng)目，大多都在采用雙合同的方式賣房，即一份購房合同，一份裝修合同。此外有些需要捆綁車位，一般海口項(xiàng)目的車位售價(jià)約10萬/個，但有些會高達(dá)20萬+，這都是開發(fā)商為了規(guī)避限價(jià)。

此外，“天價(jià)認(rèn)籌金”現(xiàn)象也在?？趯覍页霈F(xiàn)，孔兵稱，現(xiàn)在海口有些項(xiàng)目開發(fā)商都要求先交認(rèn)籌金才能鎖定房源，價(jià)格不等，高的話會超過10萬，認(rèn)籌金可以抵房款。

壹地產(chǎn)報(bào)道，?？趹c豪天悅需要購買裝修包+21萬的車位，備案價(jià)1.7萬/平的恒大美麗沙，需要額外繳納18萬元的“認(rèn)籌金”。

嚴(yán)打違規(guī)，有人5年內(nèi)無法在三亞購房

各種購房亂像不斷滋生的同時(shí)，海南對于違規(guī)購房的打擊力度也在加強(qiáng)。

2020年12月底，為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳持續(xù)開展房地產(chǎn)市場整治，對價(jià)外加價(jià)、捆綁銷售、捂盤惜售、規(guī)避限購政策騙取購房資格、未按規(guī)定辦理注銷或變更手續(xù)等違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。

對于違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個人，海南省住建廳分別給予取消備案資格、暫停網(wǎng)簽資格和取消購房資格等處罰，并對部分企業(yè)進(jìn)行集體約談，加大警示震懾。

根據(jù)海南住建廳公布的違規(guī)案例顯示，包括三亞仲春置業(yè)有限公司、海南希望之家房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司等在內(nèi)的9家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，未按規(guī)定辦理注銷或變更手續(xù)，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法取消上述9家中介機(jī)構(gòu)備案資格，1年內(nèi)不得在辦理備案手續(xù)。

同時(shí)，違規(guī)購房的購房者亦收到處罰。違規(guī)案例三顯示，王某娟、張某、王某榮、吳某君等4人，無購房資格仍認(rèn)購三亞市房產(chǎn)，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出決定，禁止上述4人5年內(nèi)不得在三亞市購房，并列入誠信體系黑名單，在媒體平臺曝光。

違規(guī)案例9顯示，段某鳳、甘某青2人通過掛靠公司補(bǔ)繳個稅來規(guī)避限購政策，騙取購房資格，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地建設(shè)局依法取消上述2人購房資格。

正是因?yàn)榭紤]到違規(guī)購房帶來的后果，以及為了避免全款買房的資金風(fēng)險(xiǎn)。李芬（化名）最終選擇了落戶買房?！拔覝?zhǔn)備把家里一個人的戶口挪過去，這樣還可以貸款，不需要全款那么大壓力。另外，三亞現(xiàn)在新房價(jià)格比二手房貴很多，落戶后我還可以買二手房。”

從2019年冬天就開始在三亞看房的梁歡（化名）也在2020年底通過人才落戶的方式在三亞買到了心儀房子。

陳星表示，目前海南人才落戶政策比較寬松，全日制?？埔陨蠈W(xué)歷45歲內(nèi)，全日制本科以上學(xué)歷55歲內(nèi)就可以落戶，辦理落戶也很快，快的一周，慢的也是一個月左右?！澳壳盁o論是落戶購房，還是全款購房，都有很多人選擇?！?/p>