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部分城市房價回到2016年 一線城市只有廣州還在漲

截止到2020年11月，全國重點(diǎn)城市很多城市的均價已經(jīng)回到了兩年前的位置，部分城市的價格甚至回到了2016年，但主要還是在三四線城市。與此同時，除廣州以外的一線城市的價格由于高價格已經(jīng)跌破2018年的平均價格。但是在一線城市，二三線城市，單個城市不同區(qū)域的價格呈現(xiàn)出不同的趨勢。

2020年即將過去，臨近年底，各大城市的供應(yīng)量都在穩(wěn)步上升，交易似乎也有好轉(zhuǎn)的跡象。但從房價來看，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，全國平均房價已跌破萬元，天津、鄭州等各大媒體紛紛出現(xiàn)房價“大跳水”的城市。

1月份國家統(tǒng)計局70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，45個城市房價環(huán)比上漲，比9月份少10個城市，熱點(diǎn)二三線城市增速全面收窄。

11月，上海億居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報告顯示，重點(diǎn)監(jiān)控的108個主要城市的一手住房價格指數(shù)環(huán)比下降，下降城市數(shù)量較上月增加8個。內(nèi)江、黑河和忻州是排名前三的城市。

事實(shí)上，自2016年提出“住房不可投機(jī)”以來，全國整體房價穩(wěn)步下降。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，一線城市中，只有廣州仍保持一定的上升趨勢，北京、上海、深圳都經(jīng)歷了不同程度的回調(diào)。其中，11月份北京、深圳住宅最新平均成交價格已跌破2017年全年平均水平，上海已回到2018年的水平。在所有重點(diǎn)城市中，11月份有17個城市的均價低于2018年的年均價，部分城市甚至回到了2016年的時代。

01

廣州一線城市還在崛起

審評委數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，一線城市新增供應(yīng)面積360萬平方米，環(huán)比保持增長趨勢，商品量相對充足。其中，上海迎來階段性回調(diào)，供應(yīng)面積降至36萬平方米，較上月分別下降25%和54%。房企的推進(jìn)步伐明顯放緩；與廣州和深圳形成鮮明對比的是，供應(yīng)量大幅增加，環(huán)比增幅超過80%。

從均價來看，2020年11月，北京、上海、深圳一線城市的平均交易價格均呈現(xiàn)不同程度的下降。其中跌幅最大的是北京，比2019年平均成交價格低4.79%，其次是深圳，比2019年平均成交價格低2.45%。在四個一線城市中，只有廣州11月份的平均房價比2019年上漲了7.6%左右。

細(xì)分來看，11月份上海平均成交價格為53259元/m2，比2019年下降2.44%，比2018年商品房平均成交價格低149元/m2。從均價來看，可以說上海現(xiàn)在已經(jīng)回到了2018年。

同時，北京11月份平均成交價格為45174元/平方米，深圳11月份平均成交價格為55707元/平方米。其中，2017年北京已跌破年均45250元/平方米，而深圳與2018年均價相對持平，較2017年下降2.87%。

表：一線城市近幾年房價漲跌幅

來源：審評委

從數(shù)據(jù)層面來看，大部分一線城市似乎又回到了兩年前，但從實(shí)際調(diào)查過程來看，發(fā)現(xiàn)大部分購房者還是覺得房價在漲。

陳老師看中了最近在上海開盤的一個北環(huán)項(xiàng)目。從價格上看，項(xiàng)目均價9.2萬元/平方米?！伴l北現(xiàn)在是新靜安，房價慘不忍睹。往年怎么會這么高？“陳告訴我們，附近的二手房價格都不低，買這種房子一直受到限制。許多人想要它，但他只能通過搖動怒號來購買它

對此，我們專門按區(qū)域和環(huán)路篩選了上海的平均成交價格，最終發(fā)現(xiàn)房價下跌的主要區(qū)域在上海外環(huán)之外。截至新聞稿，上海郊區(qū)環(huán)平均成交價格為31266元/m2，上海郊區(qū)環(huán)平均成交價格為47583元/m2，均低于2019年同期。同時，內(nèi)環(huán)平均成交價格為119，398元/m2，是上海環(huán)路中漲幅最高的，同比上漲約7.2%。

從地區(qū)來看，閔行、嘉定、普陀、南匯、松江下降明顯，除普陀外，其他四區(qū)相對較遠(yuǎn)。

02

近20個重點(diǎn)城市的房價低于2018年

在我們重點(diǎn)關(guān)注的163個城市中，除一線城市外，11月份有14個城市的均價一直低于2018年全年的均價，其中九江、肇慶、義烏的價格一直低于2017年的均價，肇慶的最新價格更是跌破了2015年的7810元/m2，跌至7007元/m2，接近2014年的水平。

值得一提的是，溫州房價從2014年的20557元/m2降至2015年的17402元/m2后，截至2020年11月，其均價并未回到2014年的水平，為18942元/m2。這也是唯一一個房價低于2014年的城市。

如果價格漲跌幅度控制在-10%到10%的范圍內(nèi)，那么所有重點(diǎn)城市約33個城市的價格都接近2018年。其中九江和義烏因?yàn)榈^10%，所以不包括在內(nèi)。

表：重點(diǎn)城市中與2018年均價相比漲跌幅最高10個城市

來源：審評委

03

國內(nèi)生產(chǎn)總值排名靠前的城市房價大幅上漲

按前三季度各大城市GDP來看，萬億元以上的城市有11個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津。此外，前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過5000億元的城市有31個。

相比之下，除了一線城市，其他GDP排名最高的城市的物價漲幅都很大，如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。

其中，重慶房價連續(xù)多年上漲。截至2020年11月，平均成交價格為13276元/m2，比2019年上漲11.17%，蘇州平均成交價格為25795元/m2，比2019年上漲16.88%，成都漲幅高達(dá)37.16%。

值得注意的是，天津最新的房價雖然沒有大幅下跌，但在2020年前三季度已經(jīng)跌出GDP城市前十。今年第三季度，有消息稱房價“大幅跳水”。

對此，我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是與北上廣深還是其他炙手可熱的二線城市相比，天津的存量規(guī)模都不容小覷。2019年天津新房年成交面積1411.8萬平方米，2018年成交面積1259.3萬平方米，前五年年均成交面積1621.4萬平方米。這意味著，以目前的大盤存量，天津新房市兩年不新增量是賣不完的。在巨大供應(yīng)量的影響下，天津新房價格難以明顯上漲。從區(qū)域來看，天津樓市的一些區(qū)域，包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等，價格都有不同程度的下降，尤其是遠(yuǎn)郊。

此外，今年上半年疫情影響最大的武漢11月份最新均價為15556元/平方米，較2019年房價上漲19.85%，是漲幅較大的二線城市之一?？磥砦錆h樓市已經(jīng)基本完成了疫情后的恢復(fù)工作。

總體來說，截止2020年11月，全國重點(diǎn)城市的很多城市均價已經(jīng)回到了兩年前的位置，部分城市甚至回到了2016年，但主要是三四線城市。同時，由于一線城市房價偏高，2018年除廣州以外的房價都跌破了均價。然而，無論是一線城市還是二三線城市，單個城市不同區(qū)域的房價呈現(xiàn)出不同的趨勢。總體而言，隨著城市的分化，每個城市內(nèi)部的不同區(qū)域也開始明顯分化，未來房價的走勢可能會隨著不同城市和區(qū)域的選擇而有不同的曲線。

預(yù)計未來熱點(diǎn)城市將著力穩(wěn)定地價、房價和市場交易秩序，真正落實(shí)“三穩(wěn)”政策。對于那些房價低、發(fā)展相對落后的城市，要解決人口長期萎縮導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈》啃枨髧?yán)重下降的問題。