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2020房?jī)r(jià)圖:“南熱北冷”成為主旋律 一線城市再次領(lǐng)漲

"士兵沒(méi)有正常情況，水是無(wú)常的."經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能轉(zhuǎn)換、樓市調(diào)控、新冠肺炎肺炎疫情等諸多因素的洗禮，2020年的房?jī)r(jià)地圖呈現(xiàn)出一些新的變化。

2021年1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2020年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。在保持持續(xù)穩(wěn)定趨勢(shì)的同時(shí)，70個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅在年末呈現(xiàn)“尾端”趨勢(shì)。這也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的回彈力不可低估。

縱觀2020年全年，由于諸多因素的影響，房?jī)r(jià)上漲曲線相當(dāng)曲折，大致可以概括為：第一季度低迷，第二季度反彈，第三季度后調(diào)整，12月見(jiàn)頂。其中，進(jìn)入第四季度后，一線城市再次領(lǐng)漲，成為去年最顯著的特征之一。

從地域分布來(lái)看，“南熱北冷”的局面幾乎貫穿全年，南方城市長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)趨勢(shì)，而北方城市則處于下降名單的前列。

從更長(zhǎng)的時(shí)期來(lái)看，這兩種表象背后都有很深的內(nèi)在動(dòng)機(jī)。專家認(rèn)為，這不僅是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)律和貨幣政策效果的體現(xiàn)，也在很大程度上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)。

四季度顯現(xiàn)調(diào)控成果

新冠肺炎爆發(fā)肺炎是2020年樓市最大的干擾因素。由于市場(chǎng)交易低迷，整個(gè)第一季度70個(gè)城市的價(jià)格漲幅處于穩(wěn)定狀態(tài)。

隨后，2020年4月市場(chǎng)開(kāi)始反彈，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)反彈。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解讀，4月、5月、6月的房?jī)r(jià)走勢(shì)分別為“穩(wěn)中略升”、“微漲”、“微漲”。這期間，恐慌在東部幾個(gè)城市蔓延，房?jī)r(jià)也非理性上漲。

去年7月，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，監(jiān)管部門連續(xù)發(fā)布政策聲明。除了進(jìn)一步明確“不炒房”、“三穩(wěn)”(穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期)外，還提出“堅(jiān)持不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此外，首次提出了以房地產(chǎn)金融量化管理為目標(biāo)的“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，并將其解讀為行業(yè)重要的約束性政策。

與此同時(shí)，隨著疫情期間出臺(tái)的臨時(shí)貨幣寬松措施逐漸退出，貨幣政策回歸“穩(wěn)定中性”的總體基調(diào)，樓市從去年下半年開(kāi)始逐漸降溫。

到第四季度，調(diào)控的效果真的很突出。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，從去年10月到12月，在70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量下降到45個(gè)(含)以下，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量也明顯增加。在整個(gè)第二季度和第三季度，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量超過(guò)50個(gè)。

據(jù)上海市易居研究院統(tǒng)計(jì)，2020年12月，70個(gè)大中城市新房均價(jià)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.1%，均為第二季度以來(lái)最低。

值得注意的是，第四季度，一線城市再次領(lǐng)漲。去年12月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，高于二線城市和三線城市的0.1%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，明顯高于二三線城市的0.1%和0.2%。

廣州在第四季度成為最活躍的一線城市。12月，廣州新二手房?jī)r(jià)格上漲0.7%，在70個(gè)大中城市中排名第二。

由于樓市調(diào)控政策最早出臺(tái)，力度最大，長(zhǎng)期以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定，少有明顯起伏。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，二三線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)領(lǐng)先一年了

至于廣州房?jī)r(jià)的上漲，是人才引進(jìn)政策綜合作用的結(jié)果，深圳和東莞的溢出效應(yīng)，以及“價(jià)格蕭條”的補(bǔ)償。

人口流動(dòng)的潛在影響

從地區(qū)分布來(lái)看，去年的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出“南熱北冷”的局面。從房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量和漲幅來(lái)看，南方城市強(qiáng)于北方城市。其中12月份新房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)0.5%，包括揚(yáng)州、廣州、福州、合肥、西寧、廈門、丹東，且多為南方城市。

去年疫情穩(wěn)定后，南方樓市恢復(fù)比北方快。

58安居客房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張博，走向21世紀(jì)

經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，人口流動(dòng)，尤其一二線核心城市人才政策的放松，導(dǎo)致人口流入長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和長(zhǎng)江中部城市群的趨勢(shì)不斷增加，這一趨勢(shì)在近三年表現(xiàn)十分明顯。去年深圳、杭州、寧波等城市的房?jī)r(jià)上漲壓力較大，都與人口流入帶來(lái)的需求增長(zhǎng)有直接關(guān)系，這也是疫情平穩(wěn)后樓市在南部快速?gòu)?fù)蘇的主要原因。

同時(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)深度盤整后，需求也在階段性回歸。其中，上海、廣州等南方城市的回歸尤其明顯，在北方，以北京為代表的核心城市也進(jìn)入熱度回歸期，但節(jié)奏依然慢于南部。

他還表示，北方的鄭州、天津、濟(jì)南、青島等城市在2018-2019年的土地市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，加之人口流入整體偏少，需求增長(zhǎng)的持續(xù)性稍弱。這些因素均導(dǎo)致了房?jī)r(jià)表現(xiàn)的“南強(qiáng)北弱”。

但張波認(rèn)為，這一現(xiàn)象將在2021年得到一定緩解，天津、濟(jì)南、青島等北方城市，甚至東北部分二線城市，都有可能在一季度迎來(lái)復(fù)蘇。但考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口流動(dòng)大勢(shì)，從根本上看，“南強(qiáng)北弱”的局面短期內(nèi)很難徹底改善。

展望2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，政策仍被認(rèn)為是決定性因素。多數(shù)受訪者指出，隨著“三條紅線”逐步落地，以及銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在供需兩端去杠桿，這對(duì)于市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展大有幫助。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，在貨幣政策回歸中性、購(gòu)房信貸環(huán)境寬松觸底以及“一城一策”持續(xù)深化背景下，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅將逐步收窄。

但他同時(shí)指出，2021年市場(chǎng)將繼續(xù)向核心城市聚焦，因此，部分城市房?jī)r(jià)仍然面臨較大的上漲壓力。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2021年首周，市場(chǎng)景氣指數(shù)高的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游區(qū)域，上海、合肥等城景氣指數(shù)較高，這些城市短期內(nèi)的房?jī)r(jià)上漲壓力較大。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，近些年來(lái)，我國(guó)樓市調(diào)控的手段愈加豐富靈活，長(zhǎng)效機(jī)制也在逐步落地，因此，房?jī)r(jià)平穩(wěn)仍是未來(lái)的大概率事件。雖然區(qū)域房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較大，但在“解決大城市住房突出問(wèn)題”的政策導(dǎo)向下，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

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