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燕郊拍賣行數(shù)量翻倍 55套樣板房 一半的債權人是銀行

在北京從事經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶,房產(chǎn)拍賣業(yè)務的王明最近將業(yè)務拓展到了河北省燕郊，那里隔著一條河。“我們主要在北京做法律拍攝室。我住在燕郊，所以最近把法律拍攝室停靠在這里?！?1月5日，王明告訴《經(jīng)濟觀察報》。

北京某知名法國拍賣網(wǎng)站的業(yè)務人員王明在其居住的燕郊小區(qū)地下車庫張貼了一則法國拍賣行的廣告：“北京和燕郊每月新增700-900套司法拍賣行”，“部分房屋不合格”。

根據(jù)人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)公布的信息不完全統(tǒng)計，截至11月5日，三河市人民法院2020年實施的燕郊法拍賣房屋數(shù)量達到208套(次)，是2019年總數(shù)的2.2倍。

在這些司法拍賣行中，相當多的債權人是銀行機構(gòu)。縱觀2020年的208套(次)，經(jīng)濟觀察隨機抽取了55套有執(zhí)行文件的房屋，其中申請執(zhí)行人29套為銀行機構(gòu)，占半數(shù)以上。

法拍房源大量上新

王明整理了11月4日至11月24日20天內(nèi)開始拍攝的燕郊拍賣行名單。這個單子上有49套房。

前些年由于房子少，王明一直沒有注意到燕郊拍賣市場。在從他的銀行朋友那里得知房子最近有所增加后，他開始了燕郊的生意。

王明告訴《經(jīng)濟觀察報》。他的公司專門從事拍賣業(yè)務?？蛻羰紫扰c其公司簽訂拍賣委托合同。在選定預期的財產(chǎn)后，他們凍結(jié)了參與拍賣的客戶銀行賬戶中起價1.5%的履約保證金。他們將協(xié)助客戶進行風險調(diào)查、登記和拍賣。

一般情況下，司法拍賣規(guī)則是價格最高的。王明不保證拍賣過程。如果客戶結(jié)果拿下掛牌，王明會協(xié)助對接法院領取材料、繳納稅費、過戶等手續(xù)，同時協(xié)助房屋騰退交接。"我們是房子的轉(zhuǎn)讓和交付."

如果房子中標，交易完成，王明的公司收取交易總價的3%，如果不成功，不收取任何費用。據(jù)他說，根據(jù)他之前的拍賣經(jīng)驗，最終成交價格一般會比市場價低10%-30%左右。

據(jù)他說，燕郊目前可供選擇的房子種類繁多，起拍價一般在評估價的60%到10%之間，尤其是第二批拍賣行，起拍價普遍較低。

人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至11月4日，三河市人民法院上個月公布的房屋數(shù)量為57套，2020年以來公布的房屋數(shù)量為208套(次)，其中下半年以來公布實施的房屋數(shù)量達到148套。

2019年，三河市人民法院宣布拍賣房屋數(shù)量為94(次)，2018年為82次，2017年為10次。而2016年燕郊房產(chǎn)交易最活躍的時候，拍賣的房子只有4套。

淘寶司法平臺數(shù)據(jù)顯示，截至11月4日，燕郊地區(qū)法國拍賣行數(shù)量為108套(次)，同比增長27%，其中21套正在拍賣，即將拍賣。但2019年法國拍賣行數(shù)量是2018年的2.6倍。

同期，JD.COM拍賣平臺燕郊地區(qū)法國拍賣行數(shù)量為130套(次)，是2019年上架數(shù)量的5.6倍。其中正在拍賣或即將拍賣的房屋數(shù)量為66套。2019年，上架數(shù)量是2018年的近4倍。

從11月以來售出的拍賣行來看，成交價一般在評估價的70%以內(nèi)。11月，鐘君四季花都一套82平米的成交價格為105萬元，是評估價的6.4倍，單價為12800元/平米。

金谷美麗城一套118平米的房子，當天成交，成交價161萬元，是評估價的6.9倍，單價13600元/平米。

11月1日，阜城二期一套86平米的房子成交價格為92萬元，折合不到1.1萬元/平米。

王明說，房子賣了以后，除了公司收取3%的費用外，其他費用包括契稅、水電、物業(yè)、暖氣等。“其他成本還在，但肯定比市場價便宜。至少省個裝修費沒問題?！?

銀行債權人占比過半

11月2日，三河市人民法院在東方夏威夷北區(qū)發(fā)出93平米拍賣行，申請執(zhí)行人是農(nóng)行三河市支行。該房產(chǎn)于2019年9月22日被查封，將于12月5日在JD.COM拍賣平臺拍賣。

該套房源于2016年8月18日抵押給農(nóng)業(yè)銀行，對應債權金額為人民幣192萬元，貸款期限為20年。根據(jù)三河市人民法院判決，貸款用途為購房，自2017年9月24日起逾期。

據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，2016年8月22日，同一執(zhí)行人還以購買二手房的名義向中國銀行大廠支行借款196萬元，貸款期限為20年，償還本息6萬元后終止貸款。拍賣這些房子的收入主要用于償還銀行貸款。

9月9日已拍賣的另一套阜城四期房產(chǎn)，根據(jù)三河市人民法院行政裁定，執(zhí)行人為中國銀行燕郊支行，該房產(chǎn)于2018年9月27日抵押給中國銀行，貸款金額為126萬元。貸款目的是買二手房，貸款期限30年。

10月10日出售的阜城五期另一套房產(chǎn)，由中國郵政儲蓄銀行三河燕郊支行申請。該套房于2016年7月4日抵押給郵政儲蓄銀行三河燕郊支行，貸款金額100萬元，貸款期限15年，最終該套房成交價格為79.3億元。

類似的情況并不罕見。從三河市法院2020年以來公布的208家(第二批)拍賣行中，隨機抽取發(fā)現(xiàn)55家，其中以銀行機構(gòu)為申請執(zhí)行人的有29家，占半數(shù)以上。其他拍賣行涉及民間借貸、個人房屋買賣、個人貸款、小額貸款或信托貸款等糾紛。

在大多數(shù)銀行機構(gòu)申請執(zhí)行的房屋中，已經(jīng)拍賣的房屋抵押給銀行機構(gòu)。據(jù)一位熟悉燕郊房地產(chǎn)市場的人士透露，這種性質(zhì)不難判斷。一般20年以上的貸款期限可以判斷為按揭貸款。"如果抵押房產(chǎn)被拍賣，很可能是因為供應減少."

據(jù)其介紹，一般住房抵押貸款有兩種，一種是經(jīng)營性抵押貸款，另一種是抵押貸款。2017年前后，燕郊房產(chǎn)上行期間，出現(xiàn)了很多按揭貸款投資房產(chǎn)的行為，甚至有激進投資者通過民間借貸、小額貸款等方式進行房產(chǎn)投資。

據(jù)他了解，在燕郊，經(jīng)營性按揭貸款一般期限在10年左右，很少超過15年。“當時，許多房地產(chǎn)投機者出售一套房的錢作為首付購買兩套，或者通過提高評估價格從銀行機構(gòu)收取首付。畢竟用抵押房產(chǎn)的是少數(shù)?！?

相對于房貸，利用私人貸款或小額貸款作為過橋資金的炒房者不在少數(shù)。“像提高評估價格，先從個人或者小額貸款公司短期內(nèi)借首付。銀行付款下來，套票取出后再退。費用從幾千元到幾萬元不等，等于零。首付買房?！鄙鲜鍪煜ぱ嘟嫉禺a(chǎn)的人士透露。

該人士向《經(jīng)濟觀察報》表示，從去年開始，一些老客戶一直在詢問燕郊房價的走勢?！皳?jù)說月供受不了。如果房價有機會回升，二手房是否會放開限購

對于大多數(shù)房地產(chǎn)投資者來說，包括燕郊在內(nèi)的北京周邊樓市是一場噩夢，尤其是在2017年6月燕郊限購政策出臺前后的幾個月里，一些投資者在北京平谷線上下了重注，一些投資者囤積了3萬多元/平米的房子。

燕郊的一位資深房地產(chǎn)投資者告訴《經(jīng)濟觀察報》，他在2008年左右定居燕郊。房價在一萬元以下的時候，他陸續(xù)買了四套房，在2015年和2016年房價上漲的過程中，他賣出了兩套?！暗扔谫嵙巳兑陨??！?

2017年北京317調(diào)控政策出臺后，燕郊并沒有受到影響，反而受到了大量投資者的追捧。除了新城平谷縣舉行動土儀式的消息，燕郊房地產(chǎn)業(yè)普遍認為房價會漲到4萬元/平米指日可待，首爾甜城等部分住宅區(qū)的二手房價格已經(jīng)漲到3.9萬元/平米。

在這樣的背景下，這位資深投資人以2.8萬元/m2到3.3萬元/m2的價格在燕郊買了三套房?！鞍褍商追康腻X都賣了，除了留下幾十萬還月供，其他基本都扔了。當時我以為年底漲到4萬就賣了?！?

但他沒有等到房價漲到4萬元/平米。三河在2017年6月出臺限購政策后，燕郊樓市遭遇寒冬。截至年底，每月平均交易量不到2016年平均水平的十分之一。在這種情況下，房價開始松動。

到2019年初，高級房地產(chǎn)投機商每月儲備的供應量已經(jīng)很少了?！澳菚r候只能堅持到春節(jié)后，只能切肉。春節(jié)前，你委托中介賣一套兩居室。買的時候6000多，賣的時候不到1.8萬?！彼f。

在他的五處房產(chǎn)中，賣出去的那處是第二好的房產(chǎn)，并沒有打算賣出去。但是，一方面市場低迷，買家比較挑剔，差的樓盤基本無人問津；另一方面，其他房子賣的錢不夠償還銀行余額。

他告訴《經(jīng)濟觀察報》，目前的資金可以確保每月支付將延長至2021年6月和7月。對他來說，這是一場與時間的賽跑。隨著燕郊一手住房限購有條件放開，平谷線地鐵北京段開工，燕郊房價也在緩慢上漲。

目前燕郊一手住宅價格普遍超過2萬元/平方米，部分品質(zhì)較好的住宅價格達到2.5萬元/平方米左右。房價每漲一點，這個投資人的損失就會減少一點。"關鍵是能否堅持到房價和交易回升."何苦笑。

在近幾年燕郊房價大起大落的過程中，有不少投資者通過炒房實現(xiàn)了財務自由或在北京取而代之，像這位投資者這樣被深度覆蓋的人也不在少數(shù)。據(jù)上述熟悉燕郊地產(chǎn)的人士透露，除了普通投資者，還有大量地產(chǎn)公司的員工和中介也身陷其中。

據(jù)消息人士透露，中斷房地產(chǎn)投機者供應的人不在少數(shù)，但他們在龐大的燕郊投資者中所占比例很小。目前大多數(shù)拍賣行在2019年已經(jīng)違約或停止供應?！案吒軛U的一小部分可能被砍掉，大部分人還能撐下去，但沒人能預測未來會發(fā)生什么。”