“我們投資部已經(jīng)接到通知，消息確鑿。我們已經(jīng)開始準備了。如果后續(xù)政策陸續(xù)落實，我們的投資安排也會隨之改變。”華東某20強房地產(chǎn)企業(yè)的一名工作人員告訴華爾街。

易居研究院智庫中心研究主任嚴躍進認為，熱門的一二線城市將在近期響應(yīng)或出臺宅基地供應(yīng)“兩集中三批”政策。

土地銷售模式的轉(zhuǎn)變

通過延長時間可以發(fā)現(xiàn)，限制土地流轉(zhuǎn)數(shù)量和加強行政控制有其內(nèi)在的邏輯。

“這個政策的推出，可以說是今年的中國

2004年，國家多部委規(guī)定，從當(dāng)年8月31日起，所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協(xié)議出讓，這成為中國土地交易市場化的標(biāo)志，因此被業(yè)內(nèi)稱為“8·31大限”。

此后很長一段時間，我國土地出讓遵循價高者得的市場競爭規(guī)律。

后來出于抑制地市、樓市過熱的目的，行政調(diào)控之手逐漸伸向土地市場。

2011年，廣州首次嘗試以“限地價、競配建”的方式出讓住宅地塊，結(jié)果那次土拍遇冷。

2016年-2017年，隨著全國土地市場和樓市再度走高，針對土地的調(diào)控之手再次出現(xiàn)，深圳、廣州等多城出臺雙限雙競土拍模式，進一步限制地價和未來房價。

在北京得到了更大規(guī)模推廣的則是“限競房”模式，即向上競地價，向下競房價。過去幾年，北京出讓了十幾萬套的限競房土地。

此外，對于土地出讓的調(diào)控手段，還包括規(guī)定拿地自有資金比例、限制套均面積、約定小戶型比例以及要求未來現(xiàn)房銷售等。

而此次“限賣三次”改革，著眼點放在改變土地出讓節(jié)奏和出讓時間上，顯示行政控制力進一步加強。

這將對整個土地市場和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全方位影響，涉及到政府管理部門、拿地房企、金融機構(gòu)以及每一位個體購房者。

中信證券認為，這個新規(guī)將終結(jié)行業(yè)的內(nèi)卷化競爭，是供給側(cè)改革的最后一塊制度拼圖。

該政策也一引發(fā)了一些爭議。在柴鐸看來，新規(guī)將各城土地出讓權(quán)上收至市政府，有利于提高土地配置效率，但其并不一定能讓土地市場回歸理性，甚至可能帶來市場供需的錯配。

地王會消失否？

與過去所有土地出讓方式的調(diào)整都著眼于防止地價過熱一樣，“限賣三次”初衷也是穩(wěn)定預(yù)期，控制市場過熱，但能否達到這一目的，能否減少地王、高價地的出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士說法不一。

樂觀的預(yù)期是，如果新規(guī)落實，土地市場透明度將大幅提升，供應(yīng)充足度得到保障，能基本杜絕個別地方“饑餓營銷”土地的行為，減少房企哄搶現(xiàn)象，土地整體溢價率有望降低；但同時部分城市土地出讓金總收入可能會減少。

這是“限賣三次”新規(guī)傳出后，資本市場給予地產(chǎn)股熱情反饋的最重要原因。

過往，土地市場最受關(guān)注的便是一次次地王的出現(xiàn)，往往會傳導(dǎo)至銷售市場，推高房價。穩(wěn)地價的核心是控制地王現(xiàn)象的發(fā)生。

對此，中信證券認為，多地土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過度競爭。由于土地出讓一般有保證金要求，企業(yè)很難在多地針對大量地塊，同時繳納保證金。平均而言，單塊土地可參與的房企數(shù)量可能會下降（盡管最優(yōu)質(zhì)地塊的參與企業(yè)數(shù)量并不會下降）。即使是比較激進的企業(yè)，也只能量力而行，參與一部分的土地出讓。

柴鐸則認為，集中3次供地未必能分散開發(fā)商對熱點地塊的競爭。因為政府一定會選擇在同一批次供應(yīng)不同條件“檔次”的地塊，而多數(shù)企業(yè)追求少數(shù)重點優(yōu)質(zhì)地塊的行為選擇并沒有改變，新政可能會分散競爭，但也可能加劇企業(yè)拿地的“囚徒困境”。

有關(guān)部門對此亦有警惕。接近自然資源部的人士便指出，在土拍次數(shù)減少后，某一次大規(guī)模土拍中的“明星地塊”是否被更多房企圍獵，容易制造出個別單價較高的地塊，政府要針對該問題提前做好預(yù)案。

龍頭房企會更受益嗎？

2月25日漲停、大漲的幾乎都是龍頭房企，萬科A罕見地收獲了三年以來的首次漲停。這是因為，市場預(yù)期新規(guī)對龍頭房企更有利。

但實際上，仔細分析，新規(guī)具體到對房企的影響，相對更為復(fù)雜。

盡管可以預(yù)見未來土地市場更加透明、供應(yīng)更加充足，但新模式下必定有人歡喜有人憂。“房企過去的投資拿地邏輯要推倒重建?！币患掖笮头科笸锻厝藛T對華爾街見聞表示，許多房企過去推崇的高周轉(zhuǎn)模式將玩不轉(zhuǎn)。

毫無疑問，全國多個熱點城市在同一個月大量開閘放地，是對開發(fā)商區(qū)域板塊研判能力的大考驗，也是對他們資金實力的大考驗。

開源證券發(fā)布報告稱，“兩集中”新規(guī)利好深耕一二線城市的龍頭房企，將加速中小房企出局；廣發(fā)證券也稱，土地集中供應(yīng)將利好資金實力強、廣泛深度布局的企業(yè)。

但業(yè)內(nèi)也有另一種截然相反的觀點。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，一年賣三次地不利于龍頭房企?！耙员本?020年住宅土地市場為例，拿地最多的首開、中海，參與了接近27次土地出讓，如果一年分成三次，就有可能需要一次性參與10塊地的競爭。而數(shù)十家中小房企一年只參與了三宗以內(nèi)的土地競爭，也就是說新規(guī)對中小房企完全沒影響?！彼f。

一家大型房企內(nèi)部投拓人員持類似觀點：“拍地不僅是資金實力的比拼，很多時候是策略的比拼?！?/p>

在新規(guī)下，中小房企策略靈活，有更多機會撿漏，而大型房企通過原本的資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場的難度大幅增加。

“即便是規(guī)模較大的房企，旗下城市公司的保證金額度也是有限的，沒有辦法同時參與很多場土拍，資金周轉(zhuǎn)一旦玩不轉(zhuǎn)，策略選擇將變得至關(guān)重要?！痹撏锻厝藛T說。

他認為，最大的贏家，是類似于平安不動產(chǎn)這樣的不動產(chǎn)股權(quán)投資方和資金管理平臺，它們具備充裕資金實力，將成為開發(fā)商積極尋求合作的對象。