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10年后，這3類房將淪為“貧民窟”？懂行人早已“暗自”脫手

過去10年中最具“升值潛力”的投資是什么？
在過去的10年里，電子商務(wù)、快遞經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)紅色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)?；ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的興起也使得實(shí)體店面臨巨大的挑戰(zhàn)。許多年輕人已經(jīng)成為職業(yè)主播，不再在工廠工作。
然而，對(duì)于廣大投資者來說，過去10年里最有“升值潛力”、保證不虧不盈的行業(yè)絕不是上述行業(yè)，而是“買房”。信不信由你，只要你在過去10年里完全投資房地產(chǎn)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)房價(jià)的升值可以給你帶來超過300%的收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期股市的50%和黃金的40%，甚至超過大多數(shù)勤勞的企業(yè)家，甚至比傳播經(jīng)濟(jì)更“簡單和粗魯”。
房價(jià)上漲到什么程度了？黃奇帆曾經(jīng)說過：2010年，中國的房價(jià)平均在1500元/左右，但到了2020年，房價(jià)平均在15000元/左右，深， 北上廣的房價(jià)甚至上漲了20多倍。這些數(shù)據(jù)只是“平均”。目前，許多3-4線城市的得分幾乎超過了1萬分。
然而，房價(jià)在上漲，市場(chǎng)在不斷變化。如果說房地產(chǎn)“飆升”離不開過去10年來地方政策的大力支持，那么國家對(duì)房地產(chǎn)的政策支持促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的變化。許多人覺得提前幾年買房可能會(huì)更容易。房說君認(rèn)為“提前買房”不是一勞永逸的方法，你的房子將來會(huì)比其他房子“老化”得更快。這座“老房子”不僅毫無價(jià)值，還可能變成一個(gè)“貧民窟”。自今年以來，所有這些事情都真正帶來了變化。在房說君看來，未來有三種類型的房屋可能進(jìn)入10年的“折舊期”。你應(yīng)該事先知道，不要把它們?nèi)拥侥闶掷铩?br /> 房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冷板凳”效應(yīng)！十年后，這三種類型的房子會(huì)變成貧民窟嗎？
今年，國家出臺(tái)了兩項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，這兩項(xiàng)政策與許多購房者密切相關(guān)：
1.教育部頒布了一項(xiàng)禁止出售新房子的禁令，以約束學(xué)區(qū)，并實(shí)施了“多校區(qū)劃線”政策。目前，北京， 青島， 沈陽， 重慶， 大連， 長春， 杭州， 廈門等城市正在陸續(xù)推進(jìn)。
2.住建部發(fā)布了《加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理》號(hào)文件，嚴(yán)格管理新建建筑(包括商品房)的高度，并對(duì)100米以上新建高層建筑的防火、抗震和節(jié)能進(jìn)行審查。
前者消除了城市老房子中僅有的“學(xué)位/房間”的優(yōu)勢(shì)。多校區(qū)劃線意味著投資者以上述著名學(xué)校為借口抬高房價(jià)是不可行的；后者制定了“規(guī)則”來限制新建商品房的高度，要求更全面的配套，而高密度建筑應(yīng)該受到限制。在這種情況下，有三種類型的住房或逐步進(jìn)入10年折舊期。
1、舊城區(qū)住房年限超過10年的“舊破小”。
多年來，升值幅度最高的是學(xué)區(qū)/degree房間。不管房子有多糟糕，不管建筑有多古老，只要它位于一所著名的學(xué)校附近，中介機(jī)構(gòu)總能將“真正”學(xué)位的價(jià)格提高到數(shù)百萬英鎊。據(jù)媒體報(bào)道，北京， 20平方米的建筑面積建于20世紀(jì)70年代，外墻脫落，幾乎是一座危險(xiǎn)的建筑。然而，由于“學(xué)位房”，90萬英鎊的最終報(bào)價(jià)仍被“搶購一空”。隨著“多校劃片”政策的實(shí)施，即使國家大力推進(jìn)舊房改造，也只會(huì)失去“上名校”的優(yōu)勢(shì)，最終每個(gè)人都只會(huì)成為“貶值的房子”。
2.大多數(shù)房子是空的。
由于投機(jī)在房地產(chǎn)投機(jī)中的盛行，許多房地產(chǎn)在市場(chǎng)開始時(shí)被“搶購”，而在市場(chǎng)結(jié)束時(shí)沒有多少人留下來。高空置率和低入住率基本上是投資場(chǎng)所。如果社區(qū)的位置優(yōu)越，周邊設(shè)施齊全，那就好了。相反，如果各方面都很差，房子就會(huì)大大貶值。
此外，由于投資者以“出租和集資貸款”的形式持有，大量租戶將受到社區(qū)的歡迎，環(huán)境、衛(wèi)生和公共安全的可能性將越來越差。不難想象，十年后，這個(gè)社區(qū)可能會(huì)變成一個(gè)“貧民窟”。
3.高密度、多人的“舊破高”社區(qū)。
與老城區(qū)的“老小”相比，在建和在住的商品房將逐漸成為“老高”社區(qū)，具有高密度和高容積率的共性。目前，可能會(huì)有完善的社區(qū)管理，方便的電梯和更好的綠化，但“破舊高”的問題將在很長一段時(shí)間后突出。高樓層使得醫(yī)療救援、消防安全和電梯維護(hù)變得困難。如果家庭成員遇到緊急健康問題，高層的生命救援可能不會(huì)及時(shí)到達(dá)。
如果舊房可以在舊房破小后重建，那么舊房破高如何能在十年后重建？高層和高密度建筑不是一筆小開支。此時(shí)，國家不是“不變”，而是“改變不起”。10年后，這類建筑可能會(huì)進(jìn)入“貶值潮”。
明白不吃虧，事實(shí)上，有知識(shí)的人已經(jīng)“偷偷”賣了。
破舊的房屋，高密度的住宅區(qū)和高空置率的住宅區(qū)，如果你繼續(xù)購買這三種類型的房子，你將真正開始進(jìn)入一個(gè)10年的折舊期或成為一個(gè)“貧民窟”，這是非常簡單的。對(duì)于性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)住宅，折舊率很低，因?yàn)樗鼈兙哂袇^(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的配套設(shè)施。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“冷板凳”效應(yīng)。
根據(jù)安居客戶發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)，5月份中國二手房上市量增長了19%，這意味著許多投資者渴望“套現(xiàn)”。以北京為例，教育部的一份紙質(zhì)文件實(shí)行“多校劃片”政策，只要二手房與學(xué)位/學(xué)區(qū)接觸，它們就被“出售”；杭州，也出現(xiàn)了同樣的情況，《經(jīng)濟(jì)觀察》報(bào)道稱，截至6月初，杭州上市的二手房數(shù)量增至118，000套，與2018年的60，000套相比，幾乎翻了一番。
在方淑君看來，解釋大量二手房上市并急于出售絕非“巧合”。毫無疑問，所有投資者都在這么做。我相信大多數(shù)普通人在生活好的時(shí)候不會(huì)賣掉他們的房子。顯而易見的原因是，經(jīng)濟(jì)衰退減少了購房人數(shù)，擁有房屋的成本上升了。事實(shí)上，懂得如何理解的人清楚地看到，國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是“秘密”出售的。方淑君有話要說：當(dāng)老城區(qū)的老房子失去了學(xué)位/學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，高層住宅生活救助困難，高空置率的社區(qū)變成了“貧民窟”，這三種類型的房子會(huì)成為你的追求嗎？隨著國家新法規(guī)的頒布，這些房子將只進(jìn)入10年貶值的浪潮。坦率地說，房地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)際上是對(duì)地段、配套設(shè)施、政策等的補(bǔ)充。當(dāng)然，如果你只需要為自己購買和居住，這些擔(dān)憂仍然可以被忽略，但是那些投機(jī)房地產(chǎn)的人卻深受影響。