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22個(gè)城市土地供應(yīng)的重大變化:一年賣三次 地王不再 房企擔(dān)心以賭取地
本文來源：時(shí)代周刊作者：劉婷
一則關(guān)于土地市場(chǎng)供方改革的新聞打亂了房企全年的投資擴(kuò)張計(jì)劃。
2月24日，據(jù)媒體報(bào)道，2021年，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市將實(shí)施住宅用地“兩集中”出讓，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)。轉(zhuǎn)讓公告原則上一年不得發(fā)布三次以上。
同一天，多家房地產(chǎn)企業(yè)的投資者告訴《時(shí)代周刊》，他們已經(jīng)收到相關(guān)信息，正在等待實(shí)施細(xì)節(jié)。
據(jù)《時(shí)代周刊》記者獲得的一則《2月23日住宅用地調(diào)控會(huì)議講稿》報(bào)道，自然資源開發(fā)利用司要求各城市公開住宅用地信息，對(duì)重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地集中出讓，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)督和評(píng)估，對(duì)住宅用地價(jià)格走勢(shì)超出合理范圍或出現(xiàn)異常交易的城市，及時(shí)進(jìn)行警示和督促整改。
“集中供地不僅考驗(yàn)房企的財(cái)務(wù)實(shí)力，也考驗(yàn)融資實(shí)力，更考驗(yàn)房企判斷和判斷城市發(fā)展的能力。以后拿地就像解奧數(shù)一樣?！?月24日，北京某房地產(chǎn)企業(yè)投資部負(fù)責(zé)人王海杰(化名)對(duì)《時(shí)代周刊》記者表示，如果多個(gè)城市的土地供應(yīng)時(shí)間集中，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨“多重選擇”，征地靠的是賭博。
王海杰說，以前每個(gè)月可以拍賣土地的時(shí)候，房企可以集中精力在特定時(shí)間滿足某個(gè)區(qū)域的資金需求，時(shí)間和資金都可以浪費(fèi)，集中供地后浪費(fèi)土地的空間會(huì)變小。其次，以前房地產(chǎn)企業(yè)可以先拿地后集資，置換自己的資金，再拿地。土地集中供應(yīng)后，即使資金置換，也沒有土地可拍。
最重要的是，金融機(jī)構(gòu)在特定時(shí)間的貸款指標(biāo)是有限制的。“那只能滿足部分房企的融資需求，房企之間的融資競(jìng)爭(zhēng)會(huì)大幅加劇?！蓖鹾＝苷f。
除了壓力，房地產(chǎn)企業(yè)也看到了增加供應(yīng)的希望。自然資源開發(fā)利用司要求根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況合理確定土地供應(yīng)規(guī)模，2021年公布的住宅用地供應(yīng)量不低于近五年(2016-2020年)平均完成交易量。
受上述消息影響，2月25日，地產(chǎn)股大漲，每天交易的a股超過10只。收盤時(shí)，a股房地產(chǎn)板塊上漲4.71%。
有效減少高溢價(jià)地
22個(gè)城市名單包括北上廣深等4個(gè)一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫等18個(gè)二線城市。
事實(shí)上，青島、天津、鄭州紛紛效仿。
2月23日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，天津市決定在3月、6月、9月中旬分三批發(fā)布住宅用地出讓公告。
同日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布緊急通知。從現(xiàn)在起，機(jī)場(chǎng)區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)禁止發(fā)布住宅用地公告，由市局統(tǒng)一組織實(shí)施。
2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》(以下簡(jiǎn)稱《工作》)。青島市自然資源和規(guī)劃局表示，要嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將集中發(fā)布三批住宅用地招標(biāo)拍賣出讓公告，實(shí)施招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。
同一天，許多業(yè)內(nèi)人士告訴《時(shí)代周刊》記者，土地供應(yīng)新規(guī)的實(shí)施
2月24日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李對(duì)《時(shí)代周刊》記者表示，土地集中供應(yīng)有利于控制土地價(jià)格。過去幾次強(qiáng)占土地推高了地價(jià)，不利于發(fā)揮公共資源的價(jià)值。土地集中供應(yīng)后，每批都會(huì)供應(yīng)大量土地，不會(huì)再有哄搶。房企根據(jù)自身的深度培育和發(fā)展需求選擇征地的時(shí)間和地點(diǎn)，是健康土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。
同一天，中信證券發(fā)布文件稱，集中
讓的招拍掛規(guī)則，有利于增加土地市場(chǎng)透明度，則更有利于形成市場(chǎng)有序、穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)格局，減少“地王”出現(xiàn)的頻次，穩(wěn)定優(yōu)秀企業(yè)的盈利水平，推進(jìn)優(yōu)勝劣汰。從制度上說，土地市場(chǎng)的改革可以是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——內(nèi)卷化競(jìng)爭(zhēng)將因此結(jié)束，真正優(yōu)秀房企的發(fā)展穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性將都有所上升。
房企投拓戰(zhàn)略生變
“一般來說，房企拿地要考慮三方面因素。第一是自身的投資盤子以及資金狀況；第二是對(duì)未來市場(chǎng)的理解；第三是結(jié)合土拍規(guī)則看是否有投資機(jī)會(huì)，比如有無特殊競(jìng)買規(guī)則、搖號(hào)等一系列政策?！?月24日，深圳某國(guó)有房企投資部人士梁峰（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房企在做投資決策時(shí)，會(huì)綜合考慮各方因素，但在集中供地之后，拿地的邏輯將有所改變。
梁峰透露，現(xiàn)在以銷定產(chǎn)的打法越來越少，大多根據(jù)區(qū)域的情況決定是否拿地。如果多個(gè)地區(qū)集中推地，企業(yè)想拿地需要有充足的資金準(zhǔn)備，區(qū)域公司之間將會(huì)有一輪激烈的資源競(jìng)爭(zhēng)。總的來說，集中供地考驗(yàn)所有企業(yè)現(xiàn)金流。
梁峰認(rèn)為，現(xiàn)在各地拍地細(xì)則未出，具體實(shí)施影響不便估量。但可以預(yù)見，未來將出現(xiàn)更多房企抱團(tuán)買地的現(xiàn)象，通過合作降低資金壓力，減少拿地風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，隨著資金成本走高，公開拿地利潤(rùn)減少，房企通過招拍掛拿地的比例正逐漸減少，合作拿地、舊改、收并購(gòu)等多元化渠道拿地的比例在不斷增加。
克而瑞研究中心對(duì)房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，2016-2019年TOP100房企加權(quán)平均銷售權(quán)益持續(xù)走低，2019年僅為73.5%，較2018年下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。降幅也達(dá)近三年的最高，呈持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)，可見市場(chǎng)環(huán)境的變化正倒逼房企加強(qiáng)合作。
集中供地將對(duì)房企拿地策略產(chǎn)生哪些影響？
2月24日，西政地產(chǎn)金融會(huì)發(fā)文表示，集中供地后，國(guó)企、央企、頭部房企等資金實(shí)力雄厚的房企機(jī)會(huì)更大。未來，房企拿地將呈現(xiàn)4個(gè)趨勢(shì)：城市更新與村企合作項(xiàng)目集中向有資金實(shí)力的房企靠攏；勾地項(xiàng)目落地難度增加；一方出地一方出錢的合作模式逐步增加；收并購(gòu)和不良資產(chǎn)處置將成為拿地的主要途徑。
2月24日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“兩集中”政策將加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多拿地機(jī)會(huì)。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對(duì)房企的資金狀況將會(huì)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。
“整體來看，22城集中供地的政策若真正落地實(shí)施，將對(duì)行業(yè)和房企帶來深刻影響。對(duì)房企的資金能力以及運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求，房企需加速戰(zhàn)略調(diào)整，保證現(xiàn)金流充足，同時(shí)提升產(chǎn)品力，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出?！标愊霰硎尽?/p>