當前位置：中國生活都市網(wǎng) >> 看房產(chǎn) >> 文章正文

北京和深圳采取措施防止長期租賃公寓爆炸:限制租金周期租金貸款只能分配給租戶

每個編輯：陳夢愉

為了防止長租公寓再次爆發(fā)，北京和深圳率先出手。2月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官網(wǎng)公布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》(以下簡稱《通知》)，其中包含“房屋租賃企業(yè)向承租人預收租金金額原則上不得超過3個月租金”的規(guī)定。前一天晚上，深圳市住建局下發(fā)了兩個關于房屋租賃市場發(fā)展的征求意見稿，即《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)(以下簡稱基金監(jiān)管稿)和《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（征求意見稿）》(以下簡稱健康發(fā)展稿)。

很多地方出臺相關政策的背景是，2016年以來，房屋租賃市場蓬勃發(fā)展，但甲醛房、房租貸款、資金鏈斷裂等事件頻頻發(fā)生。特別是一些以輕資產(chǎn)為基礎的房屋租賃公司使用“長期短期支付”?！癆G低出”法盲目擴大規(guī)模，將風險轉嫁給市場，甚至以房屋租賃為工具，在短時間內快速吸納租金，形成龐大的資金池，然后跑路，造成大量業(yè)主和租客利益受損

付款和租賃周期應該匹配

北京版《通知》要求“房屋租賃企業(yè)向承租人預收的租金金額原則上不得超過3個月的租金，且租金的收取和支付期限相匹配”。

而深圳則為企業(yè)贏得了更多的保留自有資金的空間。根據(jù)資金監(jiān)管意見稿，在深圳，通過委托經(jīng)營、轉租等方式開展業(yè)務的房屋租賃企業(yè)收取的承租人押金和單個支付周期租金超過4個月租金金額的，由監(jiān)管銀行監(jiān)管多余資金，或者由房屋租賃企業(yè)提供相應的銀行擔保進行擔保，監(jiān)管資金不得隨意使用。

對于后續(xù)監(jiān)管資金的使用，監(jiān)管銀行將從租賃合同生效后的第一個月開始，按月向房屋租賃企業(yè)發(fā)放租金。

值得注意的是，北京市要求將之前容易發(fā)生糾紛的租賃保證金存入指定賬戶，《通知》規(guī)定“房屋租賃企業(yè)向承租人收取的保證金通過北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會設立的專門賬戶進行管理，收取的保證金金額不得超過一個月的租金”。

北京和深圳對金融機構向承租人提供個人租賃貸款都有更明確的限制，要求金融機構將貸款劃入承租人個人賬戶，并應單獨與承租人簽訂貸款協(xié)議，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用房屋租賃貸款。且不應在房屋租賃合同中包含租賃貸款的相關內容。

同時，深圳市住建部推廣網(wǎng)上簽訂房屋租賃合同。房屋租賃企業(yè)未能在網(wǎng)上提供房屋租賃相關信息或簽訂房屋租賃合同的，將依法暫停發(fā)放房屋。

殼牌研究院高級分析師黃輝表示，使用長期預付資金的租賃公司將面臨“去杠桿化”。一方面，《通知》明確租賃企業(yè)收取租金不得超過三個月，并通過開業(yè)登記、租金和押金收付等方式嚴格規(guī)范房屋租賃企業(yè)，要求企業(yè)開業(yè)前向主管部門報告，縮短租金和押金支付周期。另一方面，嚴禁向房屋租賃企業(yè)撥付租賃貸款資金。通過“高收入低產(chǎn)出”、“長收入短支付”和租賃貸款等非法方式擴張的企業(yè)將逐步淘汰，這將有效降低企業(yè)資金鏈風險，保護租戶權益，特別是經(jīng)營風險高的中小企業(yè)，將逐步淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。企業(yè)需要調整到一個精致的商業(yè)模式，并專注于單一商店的盈利能力

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰表示：“近年來，隨著房屋租賃市場專業(yè)化、組織化、規(guī)?；目焖侔l(fā)展，租賃企業(yè)雷擊事件頻發(fā)，暴露出一些經(jīng)營過程中的階段性問題?！锻ㄖ贰秾ΠY下藥》抓住了房屋租賃企業(yè)經(jīng)營風險的關鍵點，針對租賃經(jīng)營過度金融化導致的“資金池”問題，從匹配支付和租賃期限、限制租金貸款、監(jiān)管存款等方面開出藥方，幫助房屋租賃企業(yè)回歸良性競爭和健康發(fā)展?！?

長期出租公寓的企業(yè)也普遍歡迎《通知》。北京紫茹總經(jīng)理周軼君認為，《通知》意義重大，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。紫茹還將積極配合監(jiān)管，落實新規(guī)要求，繼續(xù)在合規(guī)管理、信用建設、運營監(jiān)管等方面積極與相關部門對接，促進房屋租賃市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

翔宇總經(jīng)理劉洋也表示：“近年來，各地房屋租賃公司為了搶占市場，不惜以AG低收入、強制租賃貸款等飲鴆止渴的手段擴大規(guī)模，最終導致礦難頻發(fā)，想要穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)也受到了影響。這一次，及時出臺文件規(guī)范行業(yè)亂象

象，有利于糾正被資本綁架企業(yè)的錯誤發(fā)展方向，進一步凈化住房租賃市場的競爭環(huán)境?！?/p>

落實租賃稅收優(yōu)惠政策

在發(fā)布資金監(jiān)管意見稿的同時，深圳市住建局還提出推進“商改租”試點、多渠道增加租賃供應、加強城中村住房規(guī)模化租賃改造引導、優(yōu)化租房積分入學、落實租賃稅收優(yōu)惠政策等若干措施。

措施中備受關注的便是積分入戶入學的措施。此次發(fā)布的健康發(fā)展意見稿顯示，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。

黃卉認為，目前各大城市公共服務權利與戶籍、房產(chǎn)掛鉤，尤其體現(xiàn)在子女受教育的權利上，租房家庭子女受教育排位的優(yōu)先級較低。在落戶政策上，除上海和成都外，其余各地租房和購房的落戶積分分值多不相同，故租購不同權問題仍亟待解決。深圳此次推出積分落戶、積分入學，將進一步縮小租購人群在公共服務權益上的差距，有利于租賃市場賦權的推進。

在加大租賃支持力度方面，健康發(fā)展意見稿提到，執(zhí)行居民水電氣價格標準，已實現(xiàn)“抄表到戶”且在市租賃平臺辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同備案或信息申報的城中村租賃住房和非住宅房屋按規(guī)定改建的租賃住房，水務、電力、燃氣專營機構應當根據(jù)市租賃平臺推送的信息，執(zhí)行居民價格標準。

實際上，在該措施發(fā)布之前，深圳部分長租公寓已執(zhí)行居民價格標準。一位魔方公寓租客告訴記者，在長租公寓集中爆雷被關注后，其居住的公寓水電已按照居民價格標準執(zhí)行，而此前按照商水商電收取的費用，公寓方也退回了差額部分。

值得注意的是，此次政策從企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅以及個人出租房屋的稅收方面提出了稅收優(yōu)惠，同時明確將“商改租”納入到稅收優(yōu)惠范圍中。住房租賃企業(yè)向個人出租住房，屬小規(guī)模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額；對個人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務平臺上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的，采取綜合征收方式征稅，2023年底前，綜合征收率為0%。

每日經(jīng)濟新聞