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疫情沖擊下 地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)領(lǐng)先 世茂的多元化經(jīng)營如何保持平衡？
世茂的多元化經(jīng)營如何在從“規(guī)模路”向“利潤戰(zhàn)”轉(zhuǎn)變的過程中保證質(zhì)量增長？
作者：謝挺
編輯：王瑞杰
如果不出意外，2021年將是世茂集團(tuán)上市年(00813。香港)，許世壇總統(tǒng)將趕往HKEx敲鐘。
沒有如果。一場疫情打亂了世茂的上市計劃。2019年8月，許世壇表示，該物業(yè)和酒店均符合獨立上市條件，計劃2021年分開上市。
疫情之下，物業(yè)估值暴漲，世茂服務(wù)順勢將上市時間提前一年。隨著全民隔離，酒店業(yè)一夜之間進(jìn)入寒冬，給酒店上市增加了不確定性。世茂一名中層員工對騰訊地產(chǎn)表示，世茂酒店的上市計劃將保持不變，但上市時間可能會改變。
世茂“大飛機”戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)開發(fā)是主體，商業(yè)、酒店、物業(yè)、金融是兩翼。在黑天鵝的沖擊波下，如何保持飛機的平衡是許世壇必須直接面對的課題。
如何平衡“大飛機”的翅膀
從房地產(chǎn)到集團(tuán)，世茂多元化的軌跡越來越寬。2020年3月30日，世茂宣布擬將公司名稱由“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”變更為“世茂集團(tuán)控股有限公司”。同期，許世壇將世茂多元化經(jīng)營發(fā)展模式命名為“大飛機”戰(zhàn)略，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為核心“主體”、商業(yè)運營、酒店運營、物業(yè)管理、金融為“翅膀”、高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化投資為“尾巴”的多元化發(fā)展戰(zhàn)略。
近年來，世茂多元化收入在整體結(jié)構(gòu)中的比重一直在不斷變化。
2018年上半年，世茂的酒店、業(yè)務(wù)、物業(yè)等收入占其營業(yè)收入的4.5%。2019年上半年，比例為5.9%。在此期間，多元化經(jīng)營的比例增加。
疫情之下，房地產(chǎn)主業(yè)領(lǐng)先，多種經(jīng)營比例呈現(xiàn)回調(diào)。
半年報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，物業(yè)銷售、酒店運營、商業(yè)運營、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)收入分別占95.2%、0.7%、1.1%和2.9%，2019年分別占94.4%、1.9%、1.3%和2.4%。對比可以看出，物業(yè)銷售的比重有所上升，而酒店管理和物業(yè)管理的比重有所下降。
毫無疑問，物業(yè)是多元化經(jīng)營的高材生。2020年10月30日，世茂服務(wù)(00873.HK)正式在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為世茂多元化業(yè)務(wù)中的第一個獨立上市板塊。
2021年1月20日世茂服務(wù)宣布2020年世茂服務(wù)簽約面積2.01億平方米，管道面積1.46億平方米；與2019年同期相比，分別增長99%和114%。在嘉里研究中心發(fā)布的《2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》和《2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)合約規(guī)模榜TOP50》榜單中，世茂服務(wù)排名第14位，處于行業(yè)中上水平。
盡管不斷與傅生合作，傅生的協(xié)助技能是充分的財產(chǎn)軌道。
招股書顯示，世茂于2020年3月以0元現(xiàn)金、1.45億元債務(wù)的成本收購了傅生人壽服務(wù)集團(tuán)有限公司51%的股權(quán)，新增簽約建筑面積1500萬平方米。
根據(jù)許世壇此前設(shè)定的KPI，世茂酒店2021年上市難度很大。
許世壇曾在2019年的績效會議上說
年酒店業(yè)務(wù)錄得20億元的營收，希望2021年翻一番（即40億元）再謀劃上市。受疫情影響，截至2020年上半年，酒店營業(yè)收入僅為4.53億元。半年報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年酒店業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比減少54%，是所有業(yè)務(wù)中唯一錄得下滑的板塊。其中上海佘山世茂洲際酒店、上海外灘茂悅大酒店、福州世茂洲際酒店等標(biāo)桿項目均錄得不同程度的下滑。
隨著疫情影響逐漸褪去，世茂酒店進(jìn)入密集開業(yè)期。2020年7月，世茂喜達(dá)酒店集團(tuán)旗下的“凡象”品牌第二間酒店武漢江灘世茂凡象酒店開業(yè)；8月，世茂喜達(dá)旗下首家“世御”品牌酒店高碑店世茂世御酒店開業(yè)；12月1日，香港東涌世茂喜來登酒店開業(yè)，據(jù)悉，這是世茂在香港開業(yè)的首家酒店，也是世茂旗下最大的單體酒店與酒店群。
在疫情陰影之下，受挫的酒店業(yè)務(wù)能否準(zhǔn)時降落資本賽道？時間會給出答案。
換擋減速中的多元化曲線
事實上，房企多元化并不是一個新命題，想要借助多元化尋找“第二曲線”，需要長期摸索，世茂亦不例外。
世茂的多元化最早甚至可以追溯到2004年，彼時位于南京東路的上海世茂國際廣場（現(xiàn)“上海世茂廣場”）開業(yè)，世茂從住宅地產(chǎn)擴展到商業(yè)地產(chǎn)，多元化戰(zhàn)略初現(xiàn)端倪；2005年，世茂物業(yè)管理公司成立；2009年，世茂酒店及度假村成立，將旗下酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營、管理和發(fā)展納入新體系。
在保持以房地產(chǎn)開發(fā)為主體的前提下，世茂多元業(yè)務(wù)在板塊之間雖有主次之分，但沒有絕對的從屬關(guān)系，比如地產(chǎn)業(yè)務(wù)既可以為酒店管理、商業(yè)項目提供代建服務(wù)，酒店、商業(yè)業(yè)務(wù)也可以配合地產(chǎn)板塊的發(fā)展做配套支持。
截至2020年12月31日，世茂服務(wù)第三方外拓面積為2347萬平方米。與2.01億平方米合約面積和1.46億平方米在管面積相比，第三方外拓面積占比較小。
物業(yè)競逐已經(jīng)進(jìn)入紅海廝殺階段，第三方擴展能力將決定物業(yè)公司在市場上的話語權(quán)。世茂服務(wù)還需要更多的外拓面積來驗證自己的獨立經(jīng)營能力。其它多元化業(yè)務(wù)如酒店、文娛等，屬于投資大、回報周期長的業(yè)務(wù)，投資者想在報表上看到可觀的回報，仍需要長時間等待。
另一方面，隨著世茂開始降速提質(zhì)、追求利潤增長，多元化業(yè)務(wù)未來的發(fā)展前景也備受關(guān)注。
2020年12月底，世茂表示，世茂2021年物業(yè)合約銷售額將比2020年增長10%以上。根據(jù)世茂的規(guī)劃，新一輪戰(zhàn)略聚焦將從“規(guī)模之路”向“利潤之戰(zhàn)”進(jìn)行升級，2020-2024年，世茂的發(fā)展重點將由規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)降檔減速，多元化業(yè)務(wù)也會相應(yīng)調(diào)整以保持平衡。目前世茂的多元化業(yè)務(wù)發(fā)展與主業(yè)關(guān)聯(lián)度較大，地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩步伐，多元化業(yè)務(wù)的增速或會出現(xiàn)回調(diào)。在當(dāng)前的情況下，如何保證多元化業(yè)務(wù)的規(guī)模增速，這是世茂需要考慮的問題。
盡管房企們都想從多元化中分一杯羹，但也有部分房企在持續(xù)擴展多元化的戰(zhàn)略之下，主業(yè)營收出現(xiàn)了下滑，盈利規(guī)模也接連下降。對世茂而言，在“白銀時代”里要實現(xiàn)新目標(biāo)，需要從前期投資到后期營銷，從主業(yè)到多元，做出更全盤的布局。多元化之路，道阻且長。