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“押馬”的模式不可持續(xù) 長(zhǎng)期出租的公寓到處都是
近日，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期租賃公寓服務(wù)商蛋殼公寓(DNK)面臨成立以來(lái)最大的危機(jī)。很多維權(quán)者和供應(yīng)商都來(lái)公司總部索要欠款。此后，“蛋殼公寓即將破產(chǎn)，尋求接管”的消息甚至在業(yè)內(nèi)傳開(kāi)，但很快被各方否認(rèn)。
出乎所有人意料的是，2020年是蛋殼公寓敲響紐約證券交易所的第一年，現(xiàn)在顯然是它的“生死之年”。另一個(gè)青客公寓(QK。美國(guó))在美上市也未能幸免。在此之前，它已經(jīng)遇到了生存危機(jī)。因?yàn)橄萑肓朔繓|和房客的房租漩渦，很多房子最后都交給了國(guó)有銀行機(jī)構(gòu)。
與此同時(shí)，中小型長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)也紛紛倒閉。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至記者發(fā)稿時(shí)，今年已有近50名家長(zhǎng)因租住公寓被殺。天空調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，被取消或撤銷(xiāo)的長(zhǎng)期租賃公寓相關(guān)企業(yè)約占總數(shù)的15%。此外，中國(guó)約有22%的長(zhǎng)期租賃公寓相關(guān)企業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)異常，近5%的企業(yè)受到行政處罰或存在嚴(yán)重違法行為。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的震蕩背后，一方面是疫情對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的巨大沖擊，使得已經(jīng)“銀根緊縮”的長(zhǎng)租公寓企業(yè)更加困難；另一方面，該行業(yè)所依賴(lài)的“低產(chǎn)出、長(zhǎng)收益、短支付的AG”模式的抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下的弊端無(wú)疑暴露無(wú)遺。此外，許多租戶(hù)報(bào)告稱(chēng)，一些房屋中介在高額傭金的誘惑下，故意“撮合”客戶(hù)租賃長(zhǎng)期公寓。
可見(jiàn)，很多長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)只是粗放式的爭(zhēng)奪市場(chǎng)，而忽略了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和盈利模式的探索，使得整個(gè)行業(yè)大而無(wú)用。市場(chǎng)已經(jīng)給出了長(zhǎng)期租賃公寓應(yīng)該加速颶風(fēng)還是逐步移動(dòng)的答案。
“歧義”的中介
“蛋殼、清客、意、享等科技創(chuàng)業(yè)背景的公寓運(yùn)營(yíng)商，客戶(hù)獲取成本更高。由于缺乏自己的渠道，除了廣告分流，還嚴(yán)重依賴(lài)中介公司。”京匯智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示。
記者采訪(fǎng)了很多長(zhǎng)期出租公寓的從業(yè)者，了解到一般有兩種獲取客戶(hù)的方式：一是讓業(yè)務(wù)員在58或者安居客的平臺(tái)上發(fā)布掛牌，個(gè)人信息會(huì)以某房產(chǎn)中介的身份展示；二是公司與中介合作，“中介推薦客戶(hù)，成交后中介獲得一筆渠道費(fèi)，通常是租金或房?jī)r(jià)的一半”。
今年8月，上海房主陶小姐將位于中環(huán)濱江大廈的閣樓公寓委托給中介出租。自稱(chēng)是中介公司工作人員的鄧群群與她就董波路店的租金進(jìn)行了談判。
“整個(gè)過(guò)程進(jìn)行得很自然，店里的人也沒(méi)有質(zhì)疑鄧的身份。他還用店內(nèi)電腦幫我做了補(bǔ)充合同。”陶小姐回憶說(shuō)，鄧爆出了一張房產(chǎn)中介的一年期《房屋租賃合同》，附《授權(quán)委托書(shū)》。但在律師的建議下，陶小姐沒(méi)有在委托書(shū)上簽字，最終同意鄧二群以高于目前市價(jià)200元的價(jià)格接管該房屋。
在收到房租前，鄧以添置家具、修空調(diào)為由，要求陶小姐支付3500元的家裝、維修費(fèi)用和4000元的代理費(fèi)。但是家具還沒(méi)加進(jìn)去，付逸公司就跑了。陶小姐發(fā)現(xiàn)鄧爆裂是的業(yè)務(wù)員，根本沒(méi)有中介服務(wù)資格，也不是上述中介公司的業(yè)務(wù)員。她只借了中介公司的場(chǎng)地，中介費(fèi)也進(jìn)了她的口袋，而她的房子其實(shí)是用來(lái)辦公的。
“根據(jù)合同，我要求付逸只出租給自己居住，不用于辦公。根據(jù)租賃合同p
記者來(lái)到中環(huán)濱江大廈，發(fā)現(xiàn)2123室門(mén)口赫然掛著“上海普之輝建筑工程公司”的牌子。該樓物業(yè)工作人員表示，有一家公司在房子里工作，盡管多次要求，公司沒(méi)有下樓登記信息。
上海何志律師事務(wù)所律師徐怡音認(rèn)為，在“二房東”付逸“出走”的情況下，任何轉(zhuǎn)租關(guān)系都需要大房東陶小姐的同意。目前，在該房屋內(nèi)工作的浦志輝公司的行為已經(jīng)違背了陶小姐與付逸簽訂租賃合同的初衷，因此可以行使其物權(quán)主張收回該房屋。
上海創(chuàng)源律師事務(wù)所合伙人丁興峰律師認(rèn)為，銷(xiāo)售人員和中介也是長(zhǎng)租公寓P2P欺詐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，警方應(yīng)將其作為整個(gè)欺詐環(huán)節(jié)，追究銷(xiāo)售人員的責(zé)任。
粗放經(jīng)營(yíng)模式
長(zhǎng)期租賃公寓的失敗歸根結(jié)底在于“高收入低產(chǎn)出、長(zhǎng)收入短支付”的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式難以獲得盈利空間。
今年3月，剛來(lái)杭工作的陳曉(化名)考慮到自住方便，選擇了余杭區(qū)臧倩街的一居室閣樓。因?yàn)橐荒赀€一次房貸更劃算，陳曉選擇了一次付清33800，月租2600。
“本來(lái)沒(méi)考慮過(guò)類(lèi)似的公寓，但是網(wǎng)上找房子，發(fā)現(xiàn)總能找到這樣的公寓。”陳曉抱怨說(shuō)，享受跑步之后，才知道這個(gè)閣樓的房?jī)r(jià)高達(dá)每月4000元。同地段的另一名租客趙靜(化名)也表示，她在維權(quán)時(shí)得知自己住的一間臥室的價(jià)格是4000元。對(duì)比維權(quán)組的資料，陳曉粗略估計(jì)，租房款占房?jī)r(jià)的70% ~ 80%。
杭州某舒適公寓的一位房東向記者透露了這樣的細(xì)節(jié)：原本打算收回房子的公司，除了舒適公寓，還有一個(gè)鏈家，我愛(ài)我家。“享受的價(jià)格最高，另外兩個(gè)中介看到自己在享受房子，就直接走了。”
李先生過(guò)去是一名道德推銷(xiāo)員。他告訴記者，合肥有專(zhuān)門(mén)做租賃的團(tuán)隊(duì)，也有什么都做的團(tuán)隊(duì)。專(zhuān)門(mén)出租的團(tuán)隊(duì)租一套傭金1000元，同時(shí)收做的團(tuán)隊(duì)可以拿到兩個(gè)傭金，總共1200元左右。
此外，道德管理也很混亂，業(yè)務(wù)員繼續(xù)私下操作，用“假名片”賺取更多的渠道費(fèi)，主動(dòng)索要“回扣”。李老師說(shuō)有個(gè)現(xiàn)象，業(yè)務(wù)員把房子漲價(jià)了，要求和房東合租?！爸灰?，一般都是主管給的。就算太高也沒(méi)事。業(yè)務(wù)員能盈利就走人?！?
這種模式只是在打一場(chǎng)“消耗戰(zhàn)”，總有一天現(xiàn)金流會(huì)枯竭。記者獲悉，早在6月份，員工工資就少發(fā)了，還被拖欠了一周。5月到6月，離職員工去合肥，暗示總部堵門(mén)要工資。
對(duì)此，胡景暉表示：“長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)需要精細(xì)化管理，如裝修、租賃管理、淡季調(diào)整等?？萍紕?chuàng)業(yè)背景公寓剛剛進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。為了擴(kuò)大規(guī)模，管理將是廣泛的。這也是我覺(jué)得這種背景企業(yè)做不好長(zhǎng)租公寓的原因?！?
胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)期出租公寓的房客收取的租金一般為半年或一年一次；付給房東的房租是按月或按季度支付的。當(dāng)租賃公司支付租金時(shí)，他們形成了巨大的資金存款。這部分資金沒(méi)有監(jiān)控，企業(yè)可以隨意控制，導(dǎo)致資金錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。
“現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓，旺季不旺，淡季清淡?！庇疃喽鄤?chuàng)始人魏良慶告訴記者，今年整體資金較去年有所下降，房屋入住率也同比下降2% ~ 3%。疫情只是長(zhǎng)租公寓問(wèn)題的加速器，商業(yè)模式才是主要問(wèn)題，比如高價(jià)收房pr
記者注意到，早在2019年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就公布了首批納入住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)名單的城市，其中包括上海、南京、杭州、合肥等16個(gè)城市。
今年7月，天津、寧波等8個(gè)城市成為第二批入圍城市。這24個(gè)城市的試點(diǎn)示范期為3年，中央政府每年根據(jù)城市水平撥付6億元至10億元不等的資金，主要用于多渠道籌集租賃住房上市資金、搭建租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)，以及其他與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的費(fèi)用。
對(duì)于長(zhǎng)期出租公寓企業(yè)的監(jiān)管，杭州做出了重要一擊。今年8月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》號(hào)文件，規(guī)定從8月底開(kāi)始，將相關(guān)租賃資金繳入租賃資金管理專(zhuān)用存款賬戶(hù)；9月30日前完成2020年新增受托房屋風(fēng)險(xiǎn)防控資金支付，現(xiàn)有受托房屋支付30%風(fēng)險(xiǎn)防控資金。
從那以后，全國(guó)各地都在發(fā)布文件，以“提醒”當(dāng)前長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)蛋殼公寓引發(fā)的軒然大波，11月17日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，重點(diǎn)提出七項(xiàng)具體要求，以有效規(guī)范房屋租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。特別強(qiáng)調(diào)的是，收租方式不應(yīng)該是“低AG”、“長(zhǎng)收短付”，不應(yīng)該誘導(dǎo)租客使用“房租貸款”。
對(duì)此，深圳市住建局表示，今年以來(lái)，由于疫情影響，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期出租公寓“雷擊爆炸”事件頻發(fā)?！毒o急通知》頒布，進(jìn)一步明確了相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定房屋租賃企業(yè)不得實(shí)施的經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)房屋租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，有利于防范和控制房屋租賃領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。
另一方面，國(guó)有企業(yè)等“國(guó)家隊(duì)”在中央政策號(hào)召下先后入駐房屋租賃市場(chǎng)，在行業(yè)內(nèi)起到了“風(fēng)向標(biāo)”的作用，但入市進(jìn)度相對(duì)緩慢；至于房企，在房屋租賃領(lǐng)域已經(jīng)初具規(guī)模。憑借他們?cè)谧≌_(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，他們可以提高公寓產(chǎn)品的質(zhì)量。
根據(jù)Cree研究報(bào)告，作為保障居民住房需求的民生工程，租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展不僅需要增強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作能力，還需要相關(guān)機(jī)構(gòu)積極發(fā)揮“碎石道碴”的作用，為行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。
在胡景暉看來(lái)，國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)布了“430”通知，拉開(kāi)了REITs在中國(guó)公開(kāi)發(fā)行的序幕，支持了REITs在包括長(zhǎng)期租賃公寓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行的前景。但鑒于長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)投資周期長(zhǎng)且大，回報(bào)慢，行業(yè)未來(lái)會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)年化收益達(dá)到5%時(shí)，可以引入保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等避險(xiǎn)基金。
胡景暉還建議，國(guó)家發(fā)改委也要率先制定系統(tǒng)的長(zhǎng)期租賃公寓10-20年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將長(zhǎng)期租賃公寓納入與民生相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，給予企業(yè)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、貼息貸款等。
(編輯：京校對(duì)：閻景寧)