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徐州調(diào)控滿月56個月后房價降了嗎？

時代周刊記者劉

經(jīng)過56個月的房價上漲，徐州的房價終于略有下降。

11月13日，《時代周刊》記者查詢安居客，發(fā)現(xiàn)徐州市東城區(qū)某樓盤二手房平均掛牌價格為12464元/平方米。這個價格一個月前是14700元/平米，下降了12.16%?！吧蟼€月掛的價賣不出去，最后成交價也比較低，所以這個月的掛牌價降了一點?！狈慨a(chǎn)中介向《時代周刊》記者解釋。

一個多月前，10月9日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，從增加住宅用地供應(yīng)、限制售期等方面提出八項控制措施。

持續(xù)的上升趨勢可能會被抑制。截至11月12日，根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，徐州11月份平均房價為10556元/m2，10月份為10570元/m2。

“調(diào)控對房價的影響是存在的，尤其是二手房，會對買賣雙方產(chǎn)生一定的心理影響?！弊》垦芯克L張博向《時代周刊》記者解釋說，在這種情況下，在投機行為嚴(yán)重、房價上漲過快的社區(qū)，房價下跌是正?，F(xiàn)象。

賣方和買方都受到監(jiān)管政策的影響。

“根據(jù)新規(guī)定，新備案的商品房建筑面積不足10萬平方米的，備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整。”11月9日，房地產(chǎn)網(wǎng)管家告訴《時代周刊》，這讓開發(fā)商無法隨意提價，買家會擔(dān)心自己房子的升值空間，所以買房時會更加謹(jǐn)慎。

林鵬，徐州人，手里有五套房，想再買一套別墅投資，現(xiàn)在只能觀望?！耙郧罢憬笥严胪顿Y徐州的房子，現(xiàn)在都不敢動了?！?

棚改助推

徐州房價從2016年開始上漲。直到今年10月20日，國家統(tǒng)計局9月公布的70個城市價格指數(shù)顯示，徐州新房和二手房價格分別上漲1.4%和1.3%，居全國第一。至此，徐州房價連續(xù)56個月上漲。

“2016年房價上漲主要是由于徐州的棚改政策?！?0月30日，上海研究所所長方巍向《時代周刊》記者解釋說，這不是市場需求的突然增加或供應(yīng)的短缺。

徐州是中國老工業(yè)基地和產(chǎn)煤區(qū)。90年代末，徐州礦務(wù)局成為國家認(rèn)定的第一批超大型企業(yè)，是江蘇省主要煤炭生產(chǎn)基地。由于長期失修，缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施，大量工人住房逐漸破舊，狹窄的房屋不便于二次改造，成為棚戶區(qū)。

2016年6月17日徐州發(fā)布《關(guān)于印發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施意見的通知》，要求提高棚改貨幣化安置比例，原則上不低于60%，各縣(市)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)原則上不低于55%。

“我家2016年拆遷，76.13平米的房子賠了20萬?！绷柱i回憶說，當(dāng)時市區(qū)房價6000多元/平米，在市區(qū)買一套同面積的房子，總價40萬可以補20多萬。

棚戶區(qū)拆遷戶帶幣入市，助推徐州樓市。

時代周刊記者查詢聚匯數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)徐州2016年平均房價為6620元/m2，2017年上漲至8530元/m2?！芭锔呢泿呕仓帽壤呤切熘莘績r飆升的重要原因之一。”方巍對此進(jìn)行了分析。

2017年，徐州計劃改造19117個棚子，面積269.4萬平方米。2018年棚改計劃達(dá)到2127萬平方米。2018年，中智研究院發(fā)布《中國指數(shù)研究院分析師2018春節(jié)回鄉(xiāng)見聞系列報告》，指出徐州是長三角最大的城市。

除了棚改，龐大的人口也為徐州樓市的崛起提供了基礎(chǔ)。據(jù)江蘇省統(tǒng)計局統(tǒng)計，

人口紅利為徐州提供了賣方市場，貨幣安置政策推動而非棚戶，徐州房價持續(xù)上漲。巨匯數(shù)據(jù)顯示，2019年徐州房價上漲至10387元/平方米，突破萬元大關(guān)，較2016年上漲3767元/平方米。

“按照現(xiàn)在的房價，房價已經(jīng)漲到90多萬，比當(dāng)初的購房價格翻了一倍?！绷柱i看中了這種上升速度，成了徐州的投機者。

高房價趕人

方波，山東人，今年剛到徐州當(dāng)公務(wù)員。他想在徐州買一套房，但是在他喜歡的東城區(qū)，地段好的樓盤已經(jīng)賣完了，房價基本在1.8萬元/平米以上?！皷|城區(qū)配套設(shè)施目前不全，有一個成熟的商業(yè)區(qū)。”高房價讓方伯放棄東城區(qū)。

外地人覺得徐州難以落戶，本地畢業(yè)生紛紛出逃。

根據(jù)專業(yè)友集數(shù)據(jù)，2019年徐州市平均工資為5840元，在江蘇省13個城市中僅排第8位?！吧虾９べY高，這里發(fā)展機會不多?！蓖趸凼切熘葆t(yī)科大學(xué)的畢業(yè)生，來自縣城。她覺得城市的條件好了很多，但畢業(yè)后還是選擇了離開。

徐州目前有12所大學(xué)和20萬大學(xué)生，其中許多人選擇像王慧一樣離開?！缎熘菔袊铱沙掷m(xù)發(fā)展議程創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)方案（2020—2022年）》提到2018年徐州高校畢業(yè)生流入比例僅為0.49。以中國礦業(yè)大學(xué)為例，本科及以上學(xué)歷的畢業(yè)生留在徐州就業(yè)的不到5%。

徐州從房地產(chǎn)市場調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩方面解決了“留不住人”的問題。

10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《通知》，提出增加住宅用地供應(yīng)；要求一年內(nèi)不得調(diào)整商品房備案價格；市區(qū)內(nèi)一套房自權(quán)屬登記之日起2年內(nèi)或網(wǎng)上簽約后5年內(nèi)不得上市交易；兩套以上城鎮(zhèn)戶籍和一套以上非城鎮(zhèn)戶籍自權(quán)屬登記之日起3年內(nèi)或網(wǎng)上簽約后6年內(nèi)不得上市交易。

"對監(jiān)管政策的限制確實可以打擊投機性購買."方巍表示，目前徐州土地供應(yīng)緊張，增加土地供應(yīng)或使用非市場手段可以迅速降低房價。

11月13日《時代周刊》記者詢問安居客，發(fā)現(xiàn)徐州平均房價有下降趨勢。徐州9月份均價10650元/m2，10月份均價10570元/m2。11月前兩周，徐州均價跌至10556元/m2。

"調(diào)控房價，保持穩(wěn)定是最終目標(biāo)."張博認(rèn)為，如果不進(jìn)行調(diào)控，房價上漲的預(yù)期會增加，這將推動土地市場和房價同步升溫。

同時徐州也提出了產(chǎn)業(yè)互補，為人才提供發(fā)展機會。

徐州市政府2020年工作報告提到，要大力發(fā)展“四大新經(jīng)濟(jì)”，做好5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算、區(qū)塊鏈等新技術(shù)的應(yīng)用，瞄準(zhǔn)18個主要領(lǐng)域，推進(jìn)四大戰(zhàn)略性新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的擴張和升級，實現(xiàn)全年新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速比規(guī)模以上產(chǎn)業(yè)高3個百分點，增幅約2個百分點。

“各縣家長都在拼命送孩子進(jìn)城。但是，這些孩子會不會留在徐州，就看城市的發(fā)展了?！绷柱i說。

(應(yīng)受訪者要求，彭、方波、為假名)