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全球最貴的CBD光環(huán)已經(jīng)褪去 自今年年初以來(lái) 香港中環(huán)的寫字樓租金已大幅下跌21.3%

香港疫情第四波反復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)深冬。

作為一個(gè)全球金融中心，香港在摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)的租金一度是世界上“昂貴”的。但自2018年以來(lái)，香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)壓力不斷，租金連續(xù)七個(gè)季度下跌。受疫情影響，香港甲級(jí)寫字樓整體平均租金較年初以來(lái)的11個(gè)月下降了18.7%，并于2015年第二季度回到價(jià)格水平。

香港中環(huán)這幾年一直是全球最貴的CBD，所以很多企業(yè)為了節(jié)省成本，把總部搬到銅鑼灣、港島東甚至九龍。近年來(lái)，“去中心化”趨勢(shì)日益明顯。

美聯(lián)商廈運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、商業(yè)部總監(jiān)翁鴻祥向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》指出，11月份香港甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)上升，中環(huán)(包括上環(huán)、中環(huán)、金鐘)甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到8.1%，創(chuàng)下2008年金融危機(jī)后新高。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者報(bào)道，由于需求仍然疲軟，中環(huán)甲級(jí)寫字樓的平均租金今年迄今已下降21.3%。目前，每平方英尺的單位租金已降至102港元，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)明年租金仍有壓力。

根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，香港甲級(jí)寫字樓錄得負(fù)吸收(即騰空面積大于新租面積)，從年初累計(jì)至-200萬(wàn)平方英尺，為有史以來(lái)最差。結(jié)果，甲級(jí)寫字樓的整體入住率攀升至12.1%，為2005年第一季度以來(lái)的最高水平。其中，中心區(qū)的吸收能力今年迄今已達(dá)到-43萬(wàn)平方英尺。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理肖良輝告訴《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者：“受疫情影響，明年香港甲級(jí)寫字樓租金可能會(huì)進(jìn)一步下調(diào)16%，而寫字樓的等待率將攀升至14%左右。由于明年辦公需求仍然疲軟，凈吸收量預(yù)計(jì)將達(dá)到負(fù)65萬(wàn)至負(fù)70萬(wàn)平方英尺?！?

與此同時(shí)，他指出，2022年將有9棟新辦公樓竣工，總共將提供約420萬(wàn)平方英尺的新供應(yīng)，這可能會(huì)進(jìn)一步增加辦公室租金的壓力。

戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫字樓部負(fù)責(zé)人韓奇峰坦言：“由于需求疲軟，租房等待率繼續(xù)上升，寫字樓租金將繼續(xù)下降。一些租約將于2022年和2023年到期的大租戶注意到，即將增加420萬(wàn)平方英尺的甲級(jí)辦公樓，他們將尋求更多的談判空間。為了降低成本，預(yù)計(jì)將有更多的企業(yè)計(jì)劃遷出核心區(qū)域。因此，核心地區(qū)的寫字樓業(yè)主面臨著更激烈的競(jìng)爭(zhēng)?！?

資本外逃

當(dāng)時(shí)香港的甲級(jí)寫字樓一度受到投資者青睞，核心商業(yè)區(qū)中環(huán)和金鐘的甲級(jí)寫字樓也是“熱銷”，長(zhǎng)期空置率較低。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者報(bào)道，香港甲級(jí)寫字樓空置率20年來(lái)持續(xù)下降，整體甲級(jí)寫字樓空置率從1999年初的11.9%降至2018年8月底的4.2%。當(dāng)時(shí)香港四大商業(yè)區(qū)寫字樓空置率都在2%以下，中環(huán)寫字樓空置率跌至1.5%，使香港連續(xù)數(shù)年成為全球最貴城市。

然而，隨著香港寫字樓市場(chǎng)的逐漸喪失，資本已經(jīng)悄然離開(kāi)市場(chǎng)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，在大宗交易方面，今年1月以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)只有60筆超過(guò)1億港元的大額交易，遠(yuǎn)低于2019年的89筆，較2018年的高水平大幅下降了80%以上。

「目前，大部分基金買家已離開(kāi)市場(chǎng)，主要是香港本地的地產(chǎn)基金。他們對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有更深入的了解，一些內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資于自己的o

這也讓人回想起“超人”李嘉誠(chéng)早在2017年市場(chǎng)一片嘩然之時(shí)，就在中環(huán)標(biāo)志性商業(yè)建筑之一的中環(huán)中心套現(xiàn)。李嘉誠(chéng)的子公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)于2017年11月出售了中央中心75%的股權(quán)。當(dāng)時(shí)的價(jià)格約為402億港元，一度創(chuàng)下香港歷史上最大的房地產(chǎn)交易紀(jì)錄。

據(jù)了解，中央中心一處低層寫字樓以每月7.9萬(wàn)港元的租金租出，每平方英尺租金僅為40港元，創(chuàng)下10年來(lái)新低。與此同時(shí)，一些業(yè)主在市場(chǎng)上出售了中央中心的三層辦公樓。目前要價(jià)7.2億港元，每平方英尺價(jià)格僅為2.9萬(wàn)港元，比當(dāng)年每平方英尺3.3萬(wàn)港元的均價(jià)低12%。

零售市場(chǎng)可能會(huì)觸底

在疫情的“通關(guān)”下，游客數(shù)量陡然下降。香港旅游發(fā)展局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份赴港游客5962人，同比下降99.8%，其中內(nèi)地游客3555人，同比下降99.8%；非大陸游客2407人，同比下降99.7%。

今年前11個(gè)月，赴港游客356.4萬(wàn)人次，同比下降93.2%，其中大陸游客270.4萬(wàn)人次，同比下降93.5%；非大陸游客86萬(wàn)人，同比下降92.4%。

香港零售額已連續(xù)21個(gè)月下降，但10月份的降幅有所收窄。根據(jù)香港特區(qū)政府十月份公布的零售數(shù)據(jù)，零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為二百七十四億港元，較去年同期下跌百分之八點(diǎn)八，低于市場(chǎng)預(yù)期。今年首十個(gè)月的零售業(yè)總銷貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)較去年同期下跌百分之二十七點(diǎn)零。

仲量聯(lián)行香港商鋪部負(fù)責(zé)人唐表示，香港街頭商鋪?zhàn)饨鹨鸦氐?003年第四季度的水平，商鋪空置率上升對(duì)核心區(qū)的街頭商鋪和優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金構(gòu)成下行壓力。核心區(qū)的街邊商鋪?zhàn)饨鸾衲曛两裣陆盗?6.8%，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金下降了31.6%。

他坦率地說(shuō)，“我們預(yù)計(jì)零售租賃市場(chǎng)將在2021年觸底，最壞的情況將會(huì)過(guò)去。零售額顯示出觸底的跡象。預(yù)計(jì)明年街道商店和商場(chǎng)租金預(yù)計(jì)將反彈5%，這是受經(jīng)濟(jì)略有復(fù)蘇和引入一些旅游泡沫的推動(dòng)?！?

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