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10萬的單價(jià)在漲 誰在上海奢侈品市場“抄底”？
某十大房地產(chǎn)公司上海某區(qū)域公司總經(jīng)理告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，由于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值和改善的需求越來越大，上海核心地區(qū)的豪宅會(huì)越來越少，產(chǎn)品的稀缺性已經(jīng)成為內(nèi)中環(huán)高價(jià)項(xiàng)目噴薄和熱銷的原因之一，買家對(duì)未來市場持樂觀態(tài)度。
我們的記者劉煜輝方超從上海報(bào)道
當(dāng)許多人還在為200萬元的證明奔波時(shí)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的群體已經(jīng)開始在上海的豪華住宅市場抄底。
楊是上海中原地產(chǎn)新天地店的店長。今年豪宅市場成交量上升，讓他難以掩飾八年的二手豪宅銷售后的喜悅。
“如果你買的總價(jià)超過3000萬，大部分都選擇了全款?！睏蠲枋隽嗽诖浜斓刭u二手房的場景。該項(xiàng)目是上海市中心最著名的豪華住宅建筑之一。今年6月，該項(xiàng)目第五期開盤銷售，單價(jià)達(dá)到16.5萬元/平方米，主要單元總價(jià)超過5000萬元。
上半年過后，三湘印象大廈、蘇河灣中心潤福等高端樓盤成交火爆，今年上海豪宅市場明顯好于去年同期，成交量和價(jià)格逆勢(shì)上漲。據(jù)麗思牛豪宅統(tǒng)計(jì)，僅10月份，上海豪宅成交686套，同比增長41.33%。頂級(jí)豪華住宅市場活躍，售出42套總價(jià)超過5000萬元的房屋，同比增長425%。
某十大房地產(chǎn)公司上海某區(qū)域公司總經(jīng)理告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，由于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值和改善的需求越來越大，上海核心地區(qū)的豪宅會(huì)越來越少，產(chǎn)品的稀缺性已經(jīng)成為內(nèi)中環(huán)高價(jià)項(xiàng)目噴薄和熱銷的原因之一，買家對(duì)未來市場持樂觀態(tài)度。
一周銷售七八套
楊在上海中心區(qū)從事房屋中介工作8年，經(jīng)營范圍從南盧灣到南京西路再到新天地。在他看來，上海豪華住宅市場的成交量和單價(jià)較去年大幅上升，很大程度上是由于疫情的影響和客戶需求的積壓。防疫措施開放后，需求在短時(shí)間內(nèi)得到釋放。
“在過去的一年里，基本上有10套左右的交易，從今年開始，商店一周內(nèi)售出了七八套豪宅。”據(jù)他說，在客戶群體中，有一些是剛剛獲得戶口的新上海人，也有一些是被南鹿灣板塊取代的本地居民。
楊的店在馬當(dāng)路，周圍有華府天地和金林天地，翠湖天地就在對(duì)面。由于推出的新房不多，大量買家來到中介店咨詢二手房。過了這條不太寬的路，每一小段距離就有一家奢侈品中介店。
走在翠湖天地小區(qū)，花園斜坡，花草坪，很難想象半年前人們帶著口罩買豪宅的場景。據(jù)公開信息，翠湖天地五期推出132套房，認(rèn)購600萬元。經(jīng)東方公證處公證后，項(xiàng)目前48小時(shí)內(nèi)認(rèn)購80%。
翠湖天地是瑞安房地產(chǎn)在上海市中心太平橋地區(qū)改造工程中開發(fā)的大型湖濱高端住宅項(xiàng)目之一。位于太平橋人工湖南側(cè)，毗鄰淮海中路商業(yè)區(qū)和新天地地鐵站，位置難得。該項(xiàng)目分幾個(gè)階段開發(fā)，自2003年以來已被列為四個(gè)階段。
“以去年新天地的均價(jià)，3600萬可以買到280平米的二手豪宅，但是今年不行。樓主不愿意拍5000萬以下?！睏顚?duì)說道。
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，長期以來備受關(guān)注
單價(jià)10萬元+樓盤認(rèn)籌率攀高
窗外黃浦江蕩漾，公園寂靜無聲。位于陸家嘴核心區(qū)的湯臣一品，有別于自己的“風(fēng)中取靜”。在上海奢侈品市場和各大社交平臺(tái)，湯臣一品的知名度一直都是“高”的。
相關(guān)信息顯示，截至11月底，湯臣一品銷量已連續(xù)兩個(gè)月在線簽約，接近2019年全年業(yè)績。更值得注意的是，有資料顯示其平均成交價(jià)格超過30萬元/平方米，為2017年以來最高。
“現(xiàn)在網(wǎng)上簽約的房子可能是一年前簽的，但是只有網(wǎng)上簽約的資格。比如本來有5年社保，客戶只有3年社保，但是客戶先確定價(jià)格，全額支付。等它有資格網(wǎng)上簽約?！鄙虾Ｒ晃簧莩奁酚^察家如是說。
盡管如此，像湯臣一品這樣位于上海核心區(qū)的豪宅，卻屢屢成為上海房地產(chǎn)市場乃至社交平臺(tái)的熱門話題。
無論是被統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)列入“世界頂級(jí)城市豪宅價(jià)格表”的明星樓盤，還是思南路吳彤路深處的老別墅，上海房地產(chǎn)圈的豪宅排名一般都是根據(jù)總成交價(jià)格、戶型大小、核心地段、物業(yè)服務(wù)水平等幾個(gè)指標(biāo)來判斷的。
“在疫情影響下，很多人看好一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以很多資金流入上海樓市，不僅是市中心的豪宅，還有回報(bào)更高的豪宅?！鄙虾Ｄ逞芯克臓I銷總監(jiān)承認(rèn)，根據(jù)他的觀察，喜愛豪宅的客戶不僅有本地和國內(nèi)其他城市的，還有一些海外買家。
11月下旬，中信保誠人壽與胡潤研究院聯(lián)合發(fā)布《2020中國高凈值人群品質(zhì)生活報(bào)告》，顯示上海市區(qū)豪宅價(jià)格穩(wěn)步上漲8%，如上海湯臣一品(433平米)平均上漲8%。
除了認(rèn)識(shí)到上海的發(fā)展前景和購買資產(chǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的必要性，高端項(xiàng)目房價(jià)倒掛現(xiàn)象也值得關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士曾告訴記者，“高端房產(chǎn)預(yù)售審批的價(jià)格往往會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)而低于周邊二手房。二手房價(jià)格已經(jīng)倒掛了。今年，市場上仍有一些投資者希望投資高質(zhì)量的房地產(chǎn)保值?！?
今年9月，位于黃浦區(qū)豫園附近的魯香園(注冊(cè)名稱：魯香園)以16萬元/平米的整體均價(jià)開盤，推出212套房。由于銷售價(jià)格有限，遭到開發(fā)商中小股東的“反對(duì)”。在上海網(wǎng)上信訪受理(投訴)中心，部分中小股東投訴稱：“如果陸香苑別墅限量出售，不僅有利于普通居住需求，還會(huì)導(dǎo)致國家稅費(fèi)流失，這與留宿不投機(jī)的政策背道而馳?！?
天空調(diào)查顯示，魯湘苑是由上海魯湘苑房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的，該公司是上海城頭控股有限公司(以下簡稱“城頭控股”)的企業(yè)。
在上海豪華住宅市場熱銷的大背景下，擔(dān)心路祥源漲停的城頭控股中小股東并沒有得到預(yù)期的回應(yīng)。上海黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局回復(fù)，新建商品房銷售要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，將繼續(xù)堅(jiān)持“房無投機(jī)”的定位。
關(guān)于該項(xiàng)目的銷售，記者致電并致函城頭控股，但截至發(fā)稿時(shí)，尚未收到任何回應(yīng)。
上面提到的TOP房地產(chǎn)公司上海區(qū)域公司的高管告訴記者：“從今年的市場來看，豪宅其實(shí)是不盈利的，但是賣的貴，但是投入成本也高。除了高地價(jià)，產(chǎn)品的附加值要給市場，所以利潤水平不一定最高?！?
“單價(jià)10萬元/平米以上的新盤，認(rèn)可度非常高?！鄙鲜鰻I銷總監(jiān)說
89.9%, 94.6%, 97.3% .豪華住宅的高認(rèn)購率背后，是一度升溫的上海樓市。
易居研究院的資料顯示，10月份上海新增商品房交易面積約95.8萬平方米，較上月下降13.6%，較上月上升79.2%。9月份，上海新增商品房交易面積較上月增長13.9%，較上年增長40.5%，創(chuàng)下2017年市場降溫以來的新高。
讓市場更加關(guān)注的是，今年國慶期間，上海樓市異?；鸨?。上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，國慶假期期間，上海新建商品房交易面積為13.1萬平方米，而去年國慶假期新房交易量不足1萬平方米。
“在《金九》突破百萬成交后，《白銀10》也帶來了近百萬成交，表現(xiàn)不錯(cuò)?！币婢友芯吭旱难芯繂T王寧認(rèn)為，10月份，新房的供應(yīng)量在8月份和9月份之后首次超過了需求量。新房市場供應(yīng)量明顯減少，需求側(cè)保持高位。
經(jīng)過梳理可以發(fā)現(xiàn)，上海在一年內(nèi)連續(xù)兩次主動(dòng)加入“搶人大戰(zhàn)”，或者說在一定程度上增加了對(duì)更多房子的需求。
9月23日，《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍評(píng)分辦法》正式發(fā)布，“將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到‘建設(shè)上海世界一流大學(xué)’?！?
僅僅兩個(gè)月后，上海又有所動(dòng)作。11月23日，又發(fā)布了新的《上海市引進(jìn)人才申辦本市常住戶口辦法》，明確規(guī)定高層次人才等18種人才可以直接登陸上海，而李佳琪等人作為特殊人才，最近陸續(xù)落戶上海，也引起了外界的關(guān)注。
但值得注意的是，在進(jìn)入年底、疫情局部復(fù)發(fā)等因素的影響下，上海樓市近期逐漸降溫。
上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，11月23日至11月29日，全市新增商品房銷售數(shù)量環(huán)比增長12%，成交量環(huán)比增長1%。平均成交價(jià)格環(huán)比下降8%，平均套期價(jià)格環(huán)比下降9%。
“除了今年的銷售目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到之外，年底的供應(yīng)節(jié)奏也有所放緩，而且由于入園入冬后的反復(fù)疫情，部分項(xiàng)目被推遲?！币环菅芯恐軋?bào)這樣說。
上海鏈家研究所首席分析師楊認(rèn)為，“11月份的周交易量普遍偏低，主要是由于月銷售額大幅下降。11月份整體新增供應(yīng)量是今年除疫情暫停外的最低供應(yīng)量。月份。”
“到年底，樓市的供求關(guān)系逐漸減弱，一切都符合市場的固有節(jié)奏。不盡人意的表現(xiàn)是供應(yīng)受挫，可能包含了月末加息效應(yīng)的發(fā)揮；市場開始降溫的另一個(gè)信號(hào)是，近期的高價(jià)房已經(jīng)連續(xù)兩周沒有出現(xiàn)在十大榜單上了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文喜也是這樣分析的。