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房地產(chǎn)內(nèi)部參考|鼓勵(lì)房企打折 降價(jià)的第一槍就開始了很多政府部門對(duì)蛋殼公寓的干預(yù)

《地產(chǎn)內(nèi)參》專欄由騰訊地產(chǎn)運(yùn)營制作，旨在復(fù)制房地產(chǎn)行業(yè)的日常關(guān)鍵信息，成為勤勞的房地產(chǎn)業(yè)主的信息參考。

今天的熱點(diǎn)：

1 .鼓勵(lì)房企打折！降價(jià)第一槍的影響有多大？

2蛋殼公寓杠桿游戲失控！我愛我家：蛋殼公寓還沒消息。

多了3個(gè)政府部門參與！蛋殼公寓拯救“生死速度”

4蛋殼公寓一直受制于集體維權(quán)擴(kuò)張和燒錢背后的“租貸”，導(dǎo)致四角困境

5蘇州人才新政：放寬落戶限制20%的商品房人才優(yōu)先

6.只有1%和2%的部分房產(chǎn)是去轉(zhuǎn)換的！真正的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，真正的賣不出去的蘇州樓市！

哈爾濱鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)打折！深圳人搶房再現(xiàn)，直指一個(gè)樓市真相

8首都圈|融創(chuàng)服務(wù)首日上漲21.9%。恒大地產(chǎn)將于下周拖欠撫順債務(wù)

9樓市“三條紅線”的政策力已經(jīng)初步顯現(xiàn)

鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)打折！降價(jià)第一槍的影響有多大？

黑龍江省哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過打折促銷、團(tuán)購等方式銷售新建商品房。這是地方政府第一次積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，讓利潤去庫存。

2020年的樓市與以往不同，樓市大分割是大勢(shì)所趨。2020年，深圳、東莞等熱門城市房?jī)r(jià)將暴漲。以濟(jì)南、鄭州、天津?yàn)榇淼某鞘姓谏疃缺P整，鶴崗、阜新、鐵嶺等地的本地房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)跌到了“白菜價(jià)”。有的城市漲了，有的城市跌了，有的地段長期堅(jiān)挺，有的地段暴跌千里，這是市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律造成的。

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蛋殼公寓杠桿游戲失控！我愛我家：蛋殼公寓還沒消息。

截至周三美股收盤，蛋殼公寓股價(jià)收于4.57美元，兩天累計(jì)漲幅超過230%，總市值8.36億美元。另一方面，在北京、上海、杭州等城市，蛋殼繼續(xù)被地主和佃戶捍衛(wèi)，危機(jī)難以化解。

蛋殼本質(zhì)上是一種“二房東”業(yè)務(wù)，即公司在中間廣場(chǎng)，對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行改造、升級(jí)、統(tǒng)一運(yùn)營，然后出租給租戶提供租賃后服務(wù)。在這種模式下，大量的資金會(huì)存放在房屋的收樓和裝修上。為了搶占房源，蛋殼和Freehand都非理性的提出了報(bào)價(jià)。單靠融資和自有現(xiàn)金流已經(jīng)不能滿足蛋殼的需求，于是“租貸”游戲悄然興起。

現(xiàn)實(shí)中，租戶大多選擇按月支付，以緩解租金壓力。問題是很多租客并不知道自己在和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，只覺得他們蛋殼支付方式不一樣。一旦蛋殼資金破裂，房東就收不到房租，租客就面臨被驅(qū)逐的風(fēng)險(xiǎn)，但他的貸款會(huì)繼續(xù)償還。

股市的瘋狂來自蛋殼或者被接管的消息。據(jù)悉，在北京有關(guān)部門的邀請(qǐng)下，很多家長租了公寓參與接手蛋殼的討論，我愛我家，據(jù)說我是潛在的接管方。對(duì)此，我愛我家，并沒有直接否認(rèn)。我只是告訴記者，目前沒有收到任何消息。

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涉及很多政府部門！蛋殼公寓拯救“生死速度”

蛋殼公寓被舉報(bào)資金鏈有問題，公司會(huì)跑路破產(chǎn)。它也由合伙人和雇員“支付”。11月16日，蛋殼公寓回應(yīng)微博“跑破產(chǎn)”謠言：“沒有破產(chǎn)，也不會(huì)跑。這只是與一些人的經(jīng)濟(jì)糾紛

至于蛋殼公寓，很多政府部門已經(jīng)開始介入。據(jù)悉，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)成立了蛋殼公寓專項(xiàng)小組，后續(xù)處理方案將及時(shí)公布。在蛋殼公寓深圳辦公室勁松大廈樓下，多名身穿紅色背心的志愿者在現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，引導(dǎo)來訪的租客和房東進(jìn)行登記確認(rèn)。

根據(jù)深圳市住建局11月17日發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》號(hào)文件，在以非法占有為目的簽訂和履行房屋租賃合同的過程中，采用虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相等欺詐手段騙取對(duì)方財(cái)產(chǎn)，涉嫌犯罪的移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

除了京深，成都、Xi、重慶等城市也為房屋租賃企業(yè)發(fā)文章。比如重慶市發(fā)布通知，要求房屋租賃企業(yè)在主城區(qū)中心城區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開設(shè)專門的房屋租賃資金監(jiān)管賬戶。開立的賬戶不得提現(xiàn)或收取其他性質(zhì)的資金，承租人支付3個(gè)月以上的租金將計(jì)入監(jiān)管賬戶。

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集體維權(quán)和燒錢擴(kuò)張蛋殼公寓背后的“租貸”導(dǎo)致了四角困境

作為中國第二家在美國上市的長期租賃公寓運(yùn)營商，蛋殼公寓陷入了大眾投訴的漩渦。11月18日，北京氣溫驟降，天空仍有小雨。然而，數(shù)百人仍然無法在北京朝陽門外街蛋殼公寓的總部排隊(duì)收錢。

矛盾升級(jí)的背后，“租貸”問題浮出水面。很多租客面臨著退租和釋放“租貸”的困擾。一旦資金鏈斷裂，蛋殼就是“租貸”閉環(huán)中最重要的一環(huán)。不僅房東不能及時(shí)收到蛋殼交的房租，租客也要在沒房住的時(shí)候承擔(dān)貸款。這一問題不僅加快了蛋殼的剝無花果葉速度，也暴露了其“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化低產(chǎn)出、長期短期支付、短期長期投資”運(yùn)作模式的弊端。

很多專家說，在這種商業(yè)模式下，蛋殼等長期出租公寓單純追求規(guī)模，導(dǎo)致收益無法覆蓋成本，缺乏自我造血能力，可能導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。如果資金問題不及時(shí)解決，蛋殼、房東、租客、銀行就四面楚歌了。

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蘇州人才新政：放寬落戶限制20%商品房人才優(yōu)先購買

近日，蘇州官方人才政策發(fā)布平臺(tái)表示，為了顯示蘇州吸引人才、留住人才的誠意，發(fā)布了《姑蘇人才“青春無憂”計(jì)劃》，涉及落戶門檻、租房補(bǔ)貼、人才優(yōu)秀租房和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目補(bǔ)貼等18項(xiàng)措施，簡(jiǎn)化落戶和居住流程，各區(qū)新房獲得20%的住房，滿足有才華家庭首次購房需求。

在上述計(jì)劃中，關(guān)于放寬青年人才落戶限制，本科以上學(xué)歷的可以在人事檔案移交后“先落戶后就業(yè)”。此外，具有大專學(xué)歷或國家職業(yè)資格(職業(yè)技能等級(jí))3級(jí)的人員，年齡在35周歲以下，繳納社保6個(gè)月以上的，也可申請(qǐng)落戶。

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只有1%，2%的部分建筑是去轉(zhuǎn)換的！真正的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，真正的賣不出去的蘇州樓市！

今年蘇州六區(qū)的新房上市量達(dá)到6.2萬套，新房庫存打破歷史紀(jì)錄。之前的高峰是2014年的59984臺(tái)，最近5年基本徘徊在46000臺(tái)左右。

在今年新房庫存形式如此嚴(yán)峻的情況下，開發(fā)商已經(jīng)盡力了。最近開盤的預(yù)售項(xiàng)目真正的拆改，部分樓盤只有1%和2%的拆改。

韶關(guān)金地紫春曉項(xiàng)目位于韶關(guān)西側(cè)，是蘇月灣、洛克公園等老式項(xiàng)目的聚集地。當(dāng)天云溪花園領(lǐng)證，共有328套房，平均

木瀆江月時(shí)間10月23日預(yù)售，共704套房，據(jù)官方消息，10月24日開盤，成交2.94億好成績(jī)；截至目前，江月時(shí)間網(wǎng)上總簽約率為1.99%，但該項(xiàng)目的特許房屋是分批推送的。此數(shù)據(jù)僅供參考。

杜明元和海曙位于地鐵4號(hào)線姚巷路站附近。是上海建筑工程在蘇州的作品。10月9日，海曙杜明在一年多后再次領(lǐng)取證書，平均備案價(jià)格約為28081元/m2；到目前為止，該項(xiàng)目的總凈簽約率僅為1.99%。

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哈爾濱鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)打折！深圳人搶房再現(xiàn)，直指一個(gè)樓市真相

《哈爾濱日?qǐng)?bào)》年11月19日，有消息稱，為認(rèn)真落實(shí)國家、省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)、建筑企業(yè)積極應(yīng)對(duì)疫情對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的困難，哈爾濱市將發(fā)布《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，并公布具體支持措施。其核心內(nèi)容是從公積金貸款、商住水電優(yōu)惠、房貸等方面提供政策支持。特別是，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過打折促銷和團(tuán)購的方式盈利。

10月份70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，哈爾濱二手房在走下坡路，新房也受挫。雖然國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示環(huán)比增長0.1%，同比增長2.8%，但這種增長顯然可以忽略不計(jì)。所以我們可以思考一下為什么哈爾濱有點(diǎn)急，制定政策，鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)促銷。

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首都圈|融創(chuàng)服務(wù)首日上漲21.9%。恒大地產(chǎn)將于下周拖欠撫順債務(wù)

11月19日，融創(chuàng)服務(wù)正式登陸港交所，收盤價(jià)14.14港元，漲幅21.90%，總市值424億港元。融創(chuàng)服務(wù)是上市地產(chǎn)股中融資金額最大、首日表現(xiàn)最好的地產(chǎn)股。11月17日，金科服務(wù)的開盤價(jià)為46.05港元，較之前的發(fā)行價(jià)上漲3.02%，收盤價(jià)為44.7港元，與發(fā)行價(jià)持平。

11月19日，據(jù)香港媒體援引市場(chǎng)消息，中國恒大分拆恒大地產(chǎn)暫定于下周一(23日)至下周四(26日)發(fā)售股份，預(yù)計(jì)12月2日上市，募集資金規(guī)模在20億美元至30億美元之間。

11月19日，據(jù)上交所消息，福建傅生集團(tuán)宣布未能按時(shí)支付“18傅生02”轉(zhuǎn)賣的本息。截至本公告發(fā)布之日，“18傅生02”的利息和轉(zhuǎn)售本金尚未支付。公告顯示，“18傅生02”、“18傅生03”、“19傅生01”和“19傅生02”將自本公告發(fā)布之日起暫停在固定收益證券綜合電子平臺(tái)上市。

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樓市“三條紅線”的政策力已經(jīng)初步顯現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債“三條紅線”監(jiān)管政策實(shí)施至今已有兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體均衡運(yùn)行的背景下發(fā)生了一定的變化，其中土地市場(chǎng)降溫最為明顯，“三條紅線”的政策力度已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

從月度數(shù)據(jù)來看，9月份樓市有所回落，但10月份略有反彈。整體投資放緩，新增投資集中在東部和一二線城市；同時(shí)，房企加大營銷力度，增加供應(yīng)，加快支付。

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