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規(guī)模1000億 市值不到100億 這個房地產(chǎn)企業(yè)怎么了？
最近發(fā)現(xiàn)了一個值得一嘗的現(xiàn)象。
在1-9月的房地產(chǎn)企業(yè)銷售名單中，有21家房地產(chǎn)企業(yè)進入1000億元，但市值也超過1000億元，但只有11家。
更讓人驚訝的是，前三季度以1001.2億元進入千億陣營的榮信市值竟然還不到100億元！
說起榮信，很多人可能還記得，這幾年這個房地產(chǎn)企業(yè)大踏步前進。
2016年搬到總部，2018年沖進1000億；
從100億到1000億，融資信只用了3年時間，是1000億房企中實現(xiàn)目標時間最短的。
就是這樣一個有很多“高光時刻”的房地產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)在市值下跌，讓人好奇：
榮信的發(fā)展如何？
1000億元的規(guī)模和100億元的市值有什么不可逾越的差距？
01
狂奔：三年破千億
“無規(guī)模，無體系”，回望金融信托千億歷程，其實是一段勵志的歷史。
2003年，榮信在福州成立。在福州市場五年的深度培育中，其市場份額排名前三。
2009年，榮信開始進入廈門、漳州等閩南市場，2013年以專注于一二線核心城市和核心地段的思路挺進華東，將版圖擴展至上海、杭州。
轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2016年，榮信在香港上市，總部遷至上海，開始以上海為重點，業(yè)務遍布全國。
上市第一年，榮信的銷售規(guī)模只有246.39億元，與其他主要上市房地產(chǎn)企業(yè)相比并不十分突出。
2017年上升至502.35億元，同比增長103.88%。
2015-2017年三年間，榮信總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、合同銷售額、結(jié)轉(zhuǎn)收入復合年增長率均超過100%，其中凈資產(chǎn)增速最高，復合年增長率為146.25%，已開始顯露出“房地產(chǎn)黑馬”的氣質(zhì)。
2018年11月，榮信銷售額突破1000億元，達到1082.17億元；截至2018年底，1218.84億元人民幣已被合理推廣到1000億個俱樂部。
從那以后，他就成了千億陣營的?？?。
從福州到上海，從區(qū)域龍頭到輻射全國八大核心城市群的房企，榮鑫已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的高材生。
然而，這種激進的激增背后并沒有隱藏的危險。
上市之前，融信就曾因其超過1500%的凈負債率刷新市場紀錄。
雖然上市后融資渠道不斷擴大，但杠桿并沒有明顯降低，凈負債率長期處于高位，財務風險也不小。
達到1000億后，減債成為榮信的重中之重。
02
失速：地王之困
如果說規(guī)模讓榮鑫成功了，那就是榮鑫危機的罪魁禍首，太過冒進地搶灘。
2016年8月，榮信貸以110.1億元獲得上海靜安中興路稱號。
當時榮信年銷售額不到300億元。贏得這片金色的土地只是開始。
后來，在杭州、南京、蘇州等江浙地塊，榮欣獲得了“土地王”。
不幸的是，這是一個獲得土地的大好時機，“靜安王迪”的苦果比想象中更難下咽。
四年來，上海靜安中興路項目發(fā)展異常緩慢，項目周邊房價徘徊在10萬/左右。目前上海外灘和陸家嘴新房最新備案均價仍為13.8萬/，低于王迪融信14.3萬/的可售板價。
在無房炒的基調(diào)下，限價、限售、限貸接踵而至，但榮信卻面臨著“如何從地王手里解決問題”的困境。
在這種背景下，土地周轉(zhuǎn)率降低，銷售周期延長，不僅嚴重降低了企業(yè)的毛利率，也讓榮信的現(xiàn)金流堪憂。
自2016年以來，榮信的毛利率一直在下降，企業(yè)總負債也在持續(xù)上升。雖然從收入上來說規(guī)模有所上升，但營業(yè)收入的增速卻遠小于規(guī)模。
也許是痛苦。從2017年開始，榮信開始謹慎取地。當年取得的土地量只是過去兩年取得的土地總量。
被“地王”困住的榮欣，開始在對待土地上更加克制和冷靜。
截至今年6月底，融信在有47個城市共擁有219個項目，總土地儲備約2803萬平方米，與同等規(guī)模的房企相差較遠。
榮信的土地儲備規(guī)模只能滿足未來三年10%-12%的年增長需求，土地儲備的充足性和可銷售價值將直接影響銷售回報和現(xiàn)金流。
2016年至2019年，榮信新增土地儲備權(quán)僅占49.57%、50.34%、41.00%和46.8%，長期處于行業(yè)內(nèi)較低水平。
也就是說，榮信實現(xiàn)1000億元的規(guī)模并不完全取決于自身，更有可能取決于增加項目合作比例。
03
踩線：降速、降負債成必然
根據(jù)榮信中國今年年中業(yè)績數(shù)據(jù)，榮信實現(xiàn)營收210.66億元，同比下降20.85%；毛利率因跳水而下降，僅14.91%，同比下降50.63%，僅31.4億元。
凈負債率也從2019年12月31日的70%上升到2020年6月30日的91%，增幅為21%。剔除預付款后的資產(chǎn)負債率為73.8%，踩“三條紅線”之一。
看過去的數(shù)據(jù)，我們還發(fā)現(xiàn)，2016年至2018年，榮信的負債率分別為76.66%、81.93%和82.49%，并且在穩(wěn)步上升。
降低榮信凈負債率的方法，和一些高周轉(zhuǎn)房企一樣，通過降低股權(quán)比例來提高整體股東權(quán)益。
自上市以來，榮信多次通過發(fā)行永續(xù)債券、實施配股融資等方式實施融資，將負債率控制在更合理的水平。
由此，因為缺錢、之前分紅不高、以及多次配股等原因，稀釋了中小股東利益，最終影響到市值。
而且永遠有償還永續(xù)債務的一天，否則就要承擔高額利息。
這些都有優(yōu)點也有缺點，但又經(jīng)不起太多的錯誤，所以要減負減速度。
榮信的低市值不是一時的上漲，而是一個逐漸下跌的過程。
當前，與市場規(guī)模相近的企業(yè)相比，融信的市值已是最小，遠不及榮盛、遠洋、金茂的一半，這不足百億的市值，甚至低于其單月的銷售額。
數(shù)據(jù)顯示，榮信市盈率不足3倍，而a股平均市盈率為28.61倍，國有股為9.37倍。
說到底利潤率不高，是榮信很多高價房東和由此衍生的負利息，以及一二線城市的限價政策造成的。
一方面是業(yè)績的倍數(shù)增長，另一方面是高負債的壓力。誰能說這1000億的規(guī)模好來？
04
總結(jié)
與同期超千億的房地產(chǎn)企業(yè)如中梁、金科、R&F等相比，榮鑫是目前最年輕、市值最低的一家。
如果說“三年破千億”是已經(jīng)過去的亮點時刻，那么第二個千億什么時候來，將成為市場關注的焦點。
當資本與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系越來越緊密時，住宅企業(yè)對資本市場的依賴逐漸加深，企業(yè)經(jīng)營從“追求規(guī)?！鞭D(zhuǎn)變?yōu)椤白非罄麧櫤蛢r值”。
減少負債和穩(wěn)定經(jīng)營將成為主要的經(jīng)營戰(zhàn)略，優(yōu)化市場價值將成為企業(yè)的關鍵經(jīng)營目標。
2020年，我們將進入最后一個季度。雖然1000億元的銷量在手，但對于榮鑫來說，接下來的路可能還是要往前走。
人生是一場相似而漫長的實踐
學習是一個無聊而充滿希望的渡劫
無論如何，
沈月君會把房地產(chǎn)行業(yè)14年積累的私貨全部積累起來
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