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蘇州樓市“過冬”：買房送特斯拉 “地王”割肉入市

本報記者 方超 劉頌輝 蘇州報道

蘇州樓市正在“過冬”。

克而瑞蘇州數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月底，蘇州商品住宅庫存創(chuàng)歷史新高，高達近7萬套，去化周期達12個月，而“蘇州二手房價格逐月下跌”更因被央視關(guān)注，登上微博熱搜。

《中國經(jīng)營報》記者實地走訪蘇州樓市了解到，自2020年下半年開始，除了“限時秒殺”、特價房源等常規(guī)購房優(yōu)惠措施外，還有開發(fā)商祭出“買房送特斯拉”等促銷大招，而中鐵諾德國禮等“地王”項目更有單套房源直降百萬元之舉。

“地王”入市拉鋸戰(zhàn)

單套房源降價幅度最高達百萬元，中鐵諾德國禮——這個在蘇州市場知名度頗高的“地王”項目，當下無疑正處于“水深火熱”之中。

記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，中鐵諾德國禮項目房源目前皆處于降價出售的狀態(tài)，其中，9 號樓 1102 室150.11平方米的房源，原總價為475萬元，現(xiàn)在則為360 萬元，降價幅度達到115萬元，更讓人意外的是，購買此房源還可額外獲贈一車位。

然而，令人尷尬的是，在如此大幅度的優(yōu)惠措施下，中鐵諾德國禮的去化情況卻不太理想。

蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)顯示，截至 1 月13日，在中鐵諾德國禮全部148套房源中，仍然有80套處于可售狀態(tài)，而值得注意的是，中鐵諾德國禮拿預(yù)售證的日期為2020年7月31日，也即經(jīng)過長達5個月的時間，其去化率也不到50%。

遭遇去化難題的中鐵諾德國禮，其實頗有來頭。

“到目前為止，我們這塊地還是吳中區(qū)‘地王’，四年了還是‘地王’！”置業(yè)顧問宋滔談及此事，頗有些興奮，“拍地時是19家房地產(chǎn)公司參與爭奪，包括九龍倉、中海、碧桂園、蘇高新等，但最后只剩包括我們在內(nèi)的兩家房企在爭，最后還是我們拿下來了，就是因為這塊地規(guī)劃得好?！?/p>

將時間拉回到2016年，這是一個在全國范圍內(nèi)都頻出“地王”的年份，有“房價四小龍”之稱的蘇州，自然也不例外。2016年9月，中鐵諾德以樓面價28965元/平方米，溢價率93%的代價拿下當前的諾德國禮地塊，迄今仍是吳中區(qū)“地王”。

盡管坐擁“地王”之名，但選擇在3年后入市的中鐵諾德國禮，依然“倍感煎熬”。

相關(guān)信息顯示，中鐵諾德國禮項目備案均價為31528元/平方米，但實際售價僅在2.5萬元每平方米左右，“中鐵諾德國禮不降價的話，很難賣出去”，一位長期關(guān)注木瀆板塊的蘇州地產(chǎn)行業(yè)人士也感嘆道，“它周邊新房、二手房價格甚至還比不上諾德國禮的樓面價?！?/p>

第三方平臺也顯示，同屬木瀆板塊的姑蘇金茂府均價2.7萬元每平方米，佳兆業(yè)和光雅院2.35萬元每平方米，而中鐵諾德國禮旁邊的二手房永新大成郡均價僅為2.2萬元每平方米。

對于項目去化等問題，記者此前致電致函蘇州諾德瑞宏置地，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

值得注意的是，遭遇去化難題的蘇州“地王”，不僅僅是諾德國禮，某品牌房企同樣于2016年在蘇州市場拿下三塊地，成為各自板塊的“地王”，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，截至2021年1月，兩塊地所建項目迄今未完成去化，剩下一塊地的銷售中心甚至還未完全搭建起來。

“姑蘇區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)的多宗單價‘地王’，入市周期均在3年以上”，克而瑞地產(chǎn)研究認為，蘇州某些“地王”“本身面粉價格明顯高于面包價，加上成本之后，在當前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著‘賠本’，所以這些‘地王’項目依舊處于擱置狀態(tài)”。

買房就“送”特斯拉

“買房送特斯拉Model 3”，蘇州姑蘇區(qū)的綠景公館1898曾打出如此廣告，在蘇州房地產(chǎn)市場一度引發(fā)不小的關(guān)注。

“是原來的活動，送特斯拉首付，相當于3萬塊錢，不是送特斯拉，特斯拉一輛得多少錢??？貴的要20多萬，不可能送一輛車” ，在記者實地走訪盛名在外的綠景公館1898項目時，面對買房送特斯拉的疑問，置業(yè)顧問劉源連珠炮式地回復(fù)道。

記者注意到，在網(wǎng)絡(luò)流傳的“買房送特斯拉Model 3”的宣傳畫中，開發(fā)商的確是在Model 3字樣下方標注了一行小字——“標準版首付”，劉源同時表示，“現(xiàn)在不搞送特斯拉首付活動了，因為很多客戶本身有車，就不想買特斯拉了”。

盡管“蹭”上特斯拉的熱度，但綠景公館1898的去化情況似乎并不理想，相關(guān)信息顯示，綠景公館1898在2020年9月份獲得預(yù)售證，一次性領(lǐng)取136套住宅房源，但截至2021年1月13日，依然有95套房源處于可售狀態(tài)。

不僅僅是綠景公館1898，在盛澤湖旁邊的九龍倉蔚藍花園項目，也遭遇去化難題。

“別看現(xiàn)在很荒涼，但是盛澤湖被譽為‘下一個金雞湖’。”在九龍倉蔚藍花園銷售中心，有置業(yè)顧問對著看房人熱情地推介著，盡管被描述成“下一個金雞湖”旁邊的項目，但在記者所待的一個小時時間內(nèi)，卻發(fā)現(xiàn)來看房的個人寥寥無幾，絕大多數(shù)皆為中介帶來的看房團。

“我們帶客戶成交了很多，之前有100多個中介在這兒打電話邀約客戶，因為很多人都不知道這里?！敝薪橥觖愔钢N售中心旁邊的一棟樓對記者表示，參加貝殼購房團一般能夠“便宜幾萬塊錢”，甚至可以有九二折優(yōu)惠，而記者也注意到，“貝殼獨家 雙湖臻品 傾城爭藏”的廣告畫，被擺在九龍倉蔚藍花園銷售中心門口。

盡管找來渠道“助陣”，但九龍倉蔚藍花園的高層去化情況依然不佳，蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)顯示，截至2021年1月初，在蔚藍花園項目所開盤的高層房源中，仍有 500多套處于可售狀態(tài)，不僅如此，九龍倉蔚藍花園“高層領(lǐng)證3次均去化慘淡”的情況，早在2020年11月，就被蘇州當?shù)胤康禺a(chǎn)平臺關(guān)注過。

對于項目去化等問題，記者此前曾致函九龍倉蘇州公司相關(guān)負責人，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

去化焦慮

在買房“送”特斯拉等優(yōu)惠花樣背后，則是蘇州樓市當下所面臨的“凜冬時刻”。

克而瑞蘇州發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在新房市場上，2020年蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積1107萬平方米，同比增加23.55%；蘇州市區(qū)商品住宅成交面積835萬平方米，同比減少12.81%，“很明顯可以看出蘇州2020年供應(yīng)增加、需求減少，使得市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)”。

而庫存量無疑更能反映蘇州市場的冷熱，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，蘇州住宅庫存量達到69684套，而在2020年，蘇州市區(qū)新房總簽約為66866套，同比下跌12.88%，也即蘇州新房庫存量完成去化要12個月時間。

“蘇州商品住宅的庫存創(chuàng)歷史新高，高達近7萬套，這樣的庫存數(shù)據(jù)是蘇州歷史未有的”，克而瑞蘇州如此評價道。

“如果算上二手房的掛牌量，去化周期將更是一個可怕的數(shù)字?！碧K州當?shù)匾恍袠I(yè)人士對記者表示，截至2020年12月底，鏈家網(wǎng)上的蘇州二手房掛牌量已經(jīng)達到9.8萬套了，而此前“蘇州二手房價格逐月下跌”也一度沖上微博熱搜。

“最大影響因素還是之前的調(diào)控政策，蘇州樓市目前的情況相當于‘7·24’調(diào)控政策的后遺癥”，在克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問看來，盡管市場會有周期性波動，“蘇州各方面都比較強，但是也架不住這政策的嚴厲”。

無獨有偶，一位TOP50房企的蘇州區(qū)域負責人也對記者表示，2019年蘇州“7·24”調(diào)控政策后續(xù)影響很大，“抑制了很大一部分的投資客戶，而在客戶房票有限的情形下，會對投資更加謹慎，目前市場還是以自住為主?！?/p>

不過值得注意的是，盡管蘇州樓市去化情況不容樂觀，但蘇州2020年的土拍市場卻熱度較高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，蘇州市區(qū)涉宅經(jīng)營性用地共成交74宗，成交面積約為405.55萬平方米；總成交金額為1108.4億元，平均成交樓面價為13851元/平方米，平均溢價率為9.35%，且“74宗涉宅地塊無一流拍，且絕大多數(shù)地塊溢價成交”。

“各大房企還是比較看好蘇州市場，因為在整個長三角范圍內(nèi)，優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地比較少，蘇州肯定是大家一直想深耕的一個地方，所以大家還是有信心繼續(xù)在蘇州拿地。”上述房企負責人如此表述道。

戈文問也對此表示贊同，“蘇州是‘最強地級市’，房企還是想到蘇州來，盡管它目前市場不好，但是去年成交量800多萬平方米，在全國也是排在很靠前的位置”，其同時表示，“蘇州是有流量的城市，未來值得看好”。

（宋滔、劉源、王麗皆為化名）