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蛋殼公寓深陷流動性危機！房東房客銀行都慌了 房租貸款成了“萬惡之源”？
欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難、數(shù)百人聚集總部討薪……長租公寓品牌蛋殼公寓身處多事之秋，而與之綁定“租金貸”的微眾銀行也一并被推上了熱搜。“租金貸”將何去何從？
管理40多萬間客房，累計服務(wù)用戶超過100萬.這一系列人物的背后，不再是“榮耀”，而是無數(shù)佃農(nóng)和業(yè)主在維權(quán)路上苦苦掙扎的辛酸故事。
最近，蛋殼公寓陷入了租戶、房東和供應(yīng)商之間的維權(quán)糾紛。11月16日，有媒體援引蛋殼員工的話說，蛋殼公寓可能會宣布破產(chǎn)。這個消息在業(yè)內(nèi)引起了廣泛熱烈的討論，并把與其合作“房租貸款”的衛(wèi)忠銀行推向了熱搜。
針對破產(chǎn)傳聞，蛋殼公寓當(dāng)天在官方微博上回應(yīng)，稱沒有破產(chǎn)，不會跑路。請不要相信謠言。
衛(wèi)忠銀行也緊急表示，至少在2021年3月31日前，將對貸款進行適當(dāng)安排，確保租戶的信用信息不受影響。
但在雷霆之下，早期的“租貸”模式還能存在嗎？蛋殼公寓的前進之路在哪里？
租戶執(zhí)行“自助”行動
欠費，CEO被查，斷網(wǎng)，提現(xiàn)困難，幾百人聚集在總部要工資.近日，長期出租公寓蛋殼內(nèi)多間辦公室發(fā)生維權(quán)事件，公司資金鏈斷裂、即將“破產(chǎn)”的信息也在網(wǎng)上傳播。
然而，蛋殼公寓否認了破產(chǎn)的傳言。11月14日，蛋殼公寓在微博上發(fā)消息稱，近日有合作伙伴因與我公司發(fā)生商業(yè)糾紛，采取了過激行為。傳播“蛋殼跑路倒閉”等虛假陳述、視頻、圖片，公司已報警處理。目前蛋殼公寓運行正常。
然后11月16日，蛋殼公寓又在微博上發(fā)表聲明，稱公司沒有破產(chǎn)，沒有跑路。
即便如此，蛋殼公寓的租客和房東也拿不出“定心丸”。
蛋殼公寓的租戶張鵬(化名)告訴《國際金融報》，他在今年8月與蛋殼公寓續(xù)簽了合同。當(dāng)時蛋殼有優(yōu)惠活動，于是他以“房租貸款”的形式與蛋殼公寓簽訂了年租合同，一次付清一年的房租?！暗皻ぴ境兄Z在辦理房租貸款時每月返還15%的房租現(xiàn)金，但至今未收到現(xiàn)金返還款”。
更糟糕的是，張鵬說，直到房東來到門口，他才突然意識到蛋殼公寓的資金流被打破了，他從來沒有向房東支付過租金。
“我室友是一個剛進入職場的學(xué)生。他已經(jīng)存了很多錢。剛住幾天就要面對‘錢兩空’的局面?！睆堸i透露，“現(xiàn)在，大家都在討論租賃退款，但很難取消與蛋殼的合同，因為這是租賃貸款的方式。事實上，即使你暫時搬出去找房子，也很難實現(xiàn)。只能和樓主商量一下能不能慢慢來。雖然蛋殼表示會退款，但我還是不知道要多久才能到?，F(xiàn)在想通過法律訴訟維權(quán)，救不了火?！?
張鵬近幾日來也一直試圖與客服聯(lián)系，但電話要么是“排隊中”，要么干脆打不通。“沒有希望，準備先支付水、電和煤氣的費用。過幾天再說吧?！睆堸i告訴記者，他已經(jīng)和隔壁室友進行了自救行動，并與房東溝通是否可以辦理直租，他還在努力與蛋殼公寓溝通，看能否得到最終解決方案。
被“玩壞”的租房貸款
在交流過程中，許多租戶向記者談到了“房租貸款”的問題。
記者了解到，“租貸”的商業(yè)模式是租戶與長租公寓簽訂房屋租賃合同，長租公寓經(jīng)營者配合金融機構(gòu)引導(dǎo)租戶提前申請一年租金和押金的貸款，長租公寓經(jīng)營者按月向房東支付租金，租戶按月向金融機構(gòu)償還貸款。
最初，這種模式被認為是解決租戶一次性支付大量預(yù)付款這一棘手問題的好方法，但不幸的是，這種好方法的最初
一家大型股份制銀行的資深業(yè)內(nèi)人士告訴記者《國際金融報》，“通過“租金貸款”模式，長期租賃公寓的經(jīng)營者往往可以一次性從銀行獲得租戶預(yù)付的大量租金，并利用預(yù)付資金杠桿購買更多的房屋，完成規(guī)模擴張。但相應(yīng)地，如果其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，比如租金收入下降，無法如期將所購房屋出租出去，那么‘租賃貸款’的模式就無法維持，資金就會斷裂?！?
換言之，一旦長租公寓出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂或者緊張，便無法向房東交付租金，甚至水電暖氣等基本生活服務(wù)也無法保證。那么，房東在收取不到房租的情況下，租客自然會被清出，不僅面臨無房可住的局面，更是背負了一筆個人貸款，如若未能按時還款，甚至?xí)绊憘€人征信。
蛋殼公寓的風(fēng)波也將和與它合作“租房貸款”的衛(wèi)忠銀行一起被推上熱搜。11月16日，唯眾銀行發(fā)出回應(yīng)通知，稱已注意到蛋殼公寓的相關(guān)情況，至少在2021年3月31日之前，被迫遷出公寓的“房租貸款”租戶的信用信息不會受到影響。
長期租賃公寓模式受到質(zhì)疑
其實，長租公寓經(jīng)歷打雷跑已經(jīng)不是第一次了。
2020年，受疫情影響，政策監(jiān)管收緊，公寓長期出租可謂一條坎坷之路。僅在8、9月份，就有多個不同品牌的長期出租公寓發(fā)生糾紛，運營出現(xiàn)困難，數(shù)十萬租戶受到影響，如成都超客停止運營，上海藍月公寓解散。
“外部環(huán)境的變化當(dāng)然影響其入住率，但長期出租公寓頻繁打雷的根本原因還是其商業(yè)模式本身有‘原罪’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《國際金融報》記者指出，像蛋殼公寓這樣的長期租賃公寓本質(zhì)上是一種“二房東”行為，而不是真正意義上的長期租賃公寓。這類企業(yè)建立資金池，通過租金錯配維持經(jīng)營，監(jiān)管部門對收取租金的使用也缺乏監(jiān)管。
在張大偉看來，如果這類企業(yè)一開始就能把收到的租金及時交給業(yè)主，靠賺取提供介紹房的服務(wù)費來慢慢經(jīng)營發(fā)展，資金流斷裂和跑路的現(xiàn)象就不會頻繁發(fā)生。
“蛋殼公寓事件不僅暴露了長租公寓本身的問題，與之合作的金融機構(gòu)也有一定的責(zé)任。”張大偉指出，大多數(shù)房東會要求房客一次性支付好幾個月的房租。而如果金融機構(gòu)之前可以設(shè)定一定的限額，比如每月只交3000元房租，那么相應(yīng)的，消費者在這次事件中遭受的損失也可以減少。另外，如果年輕消費者付不起高租金，是否應(yīng)該考慮換一套更便宜或者可以按月支付的房子，而不是過度借貸？
記者注意到，去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門發(fā)布新規(guī)定：住房租賃企業(yè)租金收入不得超過30%，超過比例的應(yīng)在2022年底前調(diào)整。但據(jù)蛋殼招股書顯示，2019年第三季度蛋殼上市前夕，67.9%的租戶使用了租房貸款，最高比例超過90%。
很多地方加強房租監(jiān)管
近日，深圳、重慶、成都、杭州、Xi等地發(fā)布了關(guān)于規(guī)范房屋租賃企業(yè)經(jīng)營行為的通知。其中，深圳要求房屋租賃公司不得“低AG”和“長期短期付款”；重慶、成都等地將房屋租賃企業(yè)收取的租金和以房屋租賃貸款方式取得的資金納入專項監(jiān)管賬戶。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任婁建波表示，目前，有很多房屋租賃企業(yè)誘導(dǎo)消費者使用“租房貸款”。這些租賃企業(yè)租的房子是房東委托的，也叫托管租賃企業(yè)。一方面，租賃公司可能會以租金優(yōu)惠和分期還款的名義鼓勵租戶使用一年期租賃貸款。另一方面，租賃公司通過承租人獲得一年的貸款，但支付給房東的租金是按月或按季度支付的。這就是所謂的“長付短付”。
在這種模式下，一旦市場波動，租賃企業(yè)的資金鏈斷裂并“跑路”，房東和承租人都是
“托管租賃業(yè)務(wù)，即房屋租賃公司為他人管理財產(chǎn)，相當(dāng)于金融機構(gòu)的資產(chǎn)管理。要防范房屋租賃公司特別是托管租賃公司的高風(fēng)險經(jīng)營?！睒墙úńㄗh租賃企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模要與自有資金相匹配。
麻袋研究所高級研究員蘇也對記者說，“除了各行各業(yè)，還有必要加強對房屋租賃公司收取租金使用情況的監(jiān)管。比如健身、教育等實體連鎖機構(gòu)的預(yù)付款存款是否也應(yīng)該給予監(jiān)管，目前還沒有出臺明確的政策，這些問題都值得關(guān)注和探討?！?
記者馬家鑫
編輯陳賢