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1月份房貸“總量控制 額度緊張” 部分地方建立了監(jiān)控機制

每年“好的開始”都是放貸的旺季，今年的情況就不一樣了。據(jù)受訪銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前正處于房地產(chǎn)貸款集中管理的調(diào)整期，具體的投放節(jié)奏由各分行在總量控制下具體把握，但房貸額度緊張，放貸時間比以前更長。

在“三條紅線”、集中管理等房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策相繼出臺后，2021年的“好的開始”比以前平靜了許多。

“過去，組織了許多活動來營造氣氛。今年的聚會活動基本取消了，開門也沒那么熱鬧了?！比A東城市商業(yè)銀行的一位人士告訴記者。

這種影響也觸及到了個人住房抵押貸款市場。今年1月，很多地方房貸額度緊張，放貸時間比以前長。

究其原因，一方面是房貸集中管理處于調(diào)整期，銀行往往采取總量控制下由分行控制交割節(jié)奏的措施。另一方面，《21世紀經(jīng)濟報道》記者獨家獲悉，為了合理安排住房抵押貸款發(fā)放速度，一些地方建立了住房抵押貸款發(fā)放監(jiān)控機制，控制住房抵押貸款發(fā)放速度。

總量可控，額度緊張

“不知道下半年是否會對房貸進行監(jiān)管，只能正常釋放”。1月21日，華東城市商業(yè)銀行的一名人士告訴《21世紀經(jīng)濟報道》。

在陸續(xù)推出之后，房地產(chǎn)金融迎來了一個大的轉(zhuǎn)折點。

每年“好的開始”都是放貸的旺季，今年的情況就不一樣了。據(jù)受訪銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前正處于房地產(chǎn)貸款集中管理的調(diào)整期，具體的投放節(jié)奏由各分行在總量控制下具體把握，但房貸額度緊張，放貸時間比以前更長。

“該行業(yè)已經(jīng)研究了新規(guī)定對抵押貸款集中的影響。目前還沒有具體措施，整體房貸額度比較緊張?！?月21日，一位大銀行家告訴記者。

一家大型國有銀行深圳分行的一位人士表示，目前，該行的住房抵押貸款是在“控制抵押貸款總額”的總體原則下，允許分行選擇自己的節(jié)奏和方向?？偟膩碚f，今年房貸的額度“肯定不如去年”，因為干擾因素太多，基層網(wǎng)點也有自己的考慮。個人估計今年年初名額緊張但不供不應(yīng)求。

根據(jù)上述人士，銀行一般在3月份決定當年的貸款計劃。在分行自行把握的情況下，由于一手房比較簡單，受提前交房和提前受益的驅(qū)動，客戶經(jīng)理往往會優(yōu)先考慮一手房的貸款額度，目前二手房的房貸往往要等一個月，所以總的額度是有的，二手房的等待時間也就稍微長一點。

此外，抵押貸款周期已顯著延長。此前，一份第三方房貸報告顯示，36個城市的平均房貸周期自去年9月以來持續(xù)上升，今年1月達到53天，比上個月長5天，回到去年4月的水平。其中二三線城市房貸時間較長，廊坊、哈爾濱、寧波、南通等城市已延長10天以上。珠三角部分城市貸款周期今年初有所緩解，但惠州、東莞、佛山、中山的貸款周期高達2個多月。

但實際上，一些一線城市的房貸放款時間也有所拉長。據(jù)記者了解，某股份制銀行廣州分行擔心貸款時間長，被客戶投訴，房貸“進口”速度明顯下降。目前，廣州四大銀行的房貸利率仍然是LPR 40

1月15日，央行金融市場部主任鄒嵐在國務(wù)院辦公廳新聞發(fā)布會上表示，2020年，我國房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各類貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各類貸款的比重從2016年的44.8%降至2020年的28%。

此前，央行上海總部召開的2021年上海貨幣信貸工作會議要求，要健全上海貨幣信貸政策，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

控制抵押貸款發(fā)放的速度

《21世紀經(jīng)濟報道》記者獨家獲悉，為了合理安排住房抵押貸款發(fā)放速度，一些地方建立了住房抵押貸款發(fā)放監(jiān)控機制，以控制抵押貸款發(fā)放速度。

在房地產(chǎn)貸款集中管理之前，抵押貸款的監(jiān)管是以“窗口指導”的形式出現(xiàn)的。“去年，抵押貸款窗口指導不斷加強，建立了住房抵押貸款監(jiān)測機制。”近日，一位接近監(jiān)管機構(gòu)的人士表示，住房抵押貸款監(jiān)管機制建立后，目前，

對房貸的態(tài)度是，在保障剛需前提下，合理安排住房按揭貸款投放節(jié)奏，抑制房地產(chǎn)信貸泡沫和投機炒作，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比設(shè)定上限，并對超限銀行設(shè)置2-4年調(diào)整過渡期。

房地產(chǎn)貸款規(guī)模龐大，這也使得其不會在一夜之間轉(zhuǎn)向。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2020年9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，占各項貸款余額的28.8%；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%。其中，截至2020年9月末，個人住房貸款余額33.59萬億元。

監(jiān)管機構(gòu)在答記者問中指出，目前，大部分銀行業(yè)金融機構(gòu)符合管理要求，人民銀行、銀保監(jiān)會將要求銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

對于2021年信貸投放，從整體流動性來看，“貨幣政策不會退出。隨著未來幾個月經(jīng)濟復蘇步伐的加快，市場需要更多的信貸投放。貨幣政策退出對于中小企業(yè)有太大的影響?！焙闵y行（中國）有限公司首席經(jīng)濟學家王丹對記者表示，4月政治局會議將會重新評估一季度經(jīng)濟復蘇態(tài)勢。如果復蘇情況非常好，或者是經(jīng)濟過熱，那么可能會調(diào)整貨幣政策往偏緊的方向走。

“房地產(chǎn)貸款的收緊體現(xiàn)了中國政府希望避免經(jīng)濟過熱的考量。”德意志銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟學家熊奕認為，央行年度工作會議表明貨幣政策立場將趨中立。地方政府債發(fā)行規(guī)?；?qū)⒃?021年有所縮減。

恒生銀行（中國）副行長兼環(huán)球市場業(yè)務(wù)主管吳英敏表示，2021年信貸投放會偏向于新基建，“十四五”規(guī)劃中提到的環(huán)保、碳中和，以及保就業(yè)、保民生都是信貸要著力支持的方向。

對于銀行而言，值得注意的是，個人住房貸款余額占比上限要求，也使得銀行需要重新思考消費金融業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

一位華南銀行業(yè)人士表示，此前有些銀行將消費貸款中的個人房貸業(yè)務(wù)作為重點，未來需要回歸消費本質(zhì)，真正引導居民將消費貸款用于消費活動。