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上海房?jī)r(jià)暴漲 有小時(shí)價(jià)漲40萬(wàn)的二手房 調(diào)控政策提前泄露？
據(jù)媒體報(bào)道，網(wǎng)上曝光的《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》雖然不是官方文件，但只是上海相關(guān)部門目前正在研究的政策。由于這一消息的提前披露，不排除推遲公布這一政策的可能性。
田玉林財(cái)經(jīng)學(xué)會(huì)
編者|董玉卿
1月20日，一份《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》將上海樓市的火熱行情帶入大眾視野。
會(huì)議紀(jì)要主要記錄了最近上海有關(guān)部門討論處理樓市彩票過熱的情況。項(xiàng)目紅線333.36萬(wàn)1，在上海同一家庭同一時(shí)間只能識(shí)別一套。預(yù)售價(jià)格審批嚴(yán)格，一系列調(diào)控措施——條，體現(xiàn)了地方監(jiān)管部門對(duì)本輪上海房?jī)r(jià)快速上漲的謹(jǐn)慎態(tài)度。
甚至在后來(lái)的監(jiān)管行動(dòng)中，該市正在研究進(jìn)一步的監(jiān)管政策，如離婚兩年內(nèi)不能買房、批量抽獎(jiǎng)?wù)?、收緊資金監(jiān)管等。消息發(fā)布不久，上海市閔行區(qū)房管局相關(guān)人士表示，網(wǎng)上的消息應(yīng)該是謠言，并未收到相關(guān)通知。
但這種總結(jié)并非空穴來(lái)風(fēng)，最近兩個(gè)月的上海樓市只能用瘋狂來(lái)形容。據(jù)媒體報(bào)道，“上海二手房一日一價(jià)”，優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)房、九年一貫學(xué)區(qū)房漲幅超過20%，單價(jià)高達(dá)20萬(wàn)元/平米?！胺?jī)r(jià)10天暴漲40%以上”，在上海算不上什么大新聞。
另一方面，新屋市場(chǎng)也感受到了買家的熱情。熱點(diǎn)是前灘和大紅橋板塊，其中前灘板塊是疫情過后的熱點(diǎn)。憑借學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)升值空間，認(rèn)可度遙遙領(lǐng)先。連鎖代理王冕告訴AI財(cái)經(jīng)，夸張的房產(chǎn)識(shí)別率可以達(dá)到700%。"有七八個(gè)顧客在爭(zhēng)奪更好的房地產(chǎn)。"他的許多客戶已經(jīng)搖了一年多的號(hào)碼，但他們?nèi)匀诲e(cuò)過了。
根據(jù)殼牌研究院的數(shù)據(jù)，從2020年底開始，上海的樓市已經(jīng)變得明顯。12月，全市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)95%。上海二手房成交量再創(chuàng)新高，達(dá)到3.9萬(wàn)套，為2017年以來(lái)最高。
直到2021年1月，上海樓市持續(xù)升溫。1月前13天，鏈家二手房成交量較去年12月同期增長(zhǎng)42%。從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，1月前13天上海二手房業(yè)主價(jià)格調(diào)整中，漲價(jià)占比67%，比12月份高12個(gè)百分點(diǎn)。
令人不解的是，上海的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有放松的跡象，但房?jī)r(jià)仍在快速上漲，其中包含了多少假火？不難理解為什么緊張的市場(chǎng)背后，地方政府部門的神經(jīng)更加緊張。
二手房1小時(shí)跳價(jià)40萬(wàn)元
“你不覺得和2015年(房?jī)r(jià)暴漲)挺像的嗎？”在十大房地產(chǎn)企業(yè)工作的金杰說，他在上海工作生活了十幾年，經(jīng)歷了幾次漲跌。在他看來(lái)，上海房?jī)r(jià)五年不漲是不現(xiàn)實(shí)的。
這種上升趨勢(shì)早在2020年就已經(jīng)凸顯出來(lái)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文喜曾告訴ai財(cái)經(jīng)，上海新房的拆建周期已經(jīng)縮短到9個(gè)月。一般情況下，不到10個(gè)月的去化學(xué)周期是房?jī)r(jià)會(huì)上漲的信號(hào)?！耙?yàn)榉孔硬粔蛸u，還是有幾千人在搖號(hào)?！?
火熱的樓市背后，有人歡喜有人愁。最近，一位醫(yī)生給上海市委負(fù)責(zé)人寫了一封建議信，引起了廣泛關(guān)注。他說他四次參加搖號(hào)都失敗了，一直買不到房子。他建議
據(jù)媒體報(bào)道，在這一輪不斷上漲的上海樓市中，有人想盡辦法買房。為了增加抽獎(jiǎng)的概率，一些購(gòu)房者通過各種手段，比如假離婚、讓老人參與抽獎(jiǎng)、請(qǐng)朋友幫忙抽獎(jiǎng)等，加入了“人類馬甲”來(lái)贏取更多的認(rèn)可度數(shù)字。然后晃動(dòng)后轉(zhuǎn)移他們的名字。
因?yàn)樯虾Ｐ路肯迌r(jià)與二手房?jī)r(jià)格倒掛，這是買家無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利的好機(jī)會(huì)，買就是賺。與去年疫情初二手房業(yè)主大幅降價(jià)不同，上海二手房近期一直在上漲。據(jù)媒體報(bào)道，今年有業(yè)主兩周內(nèi)提價(jià)120萬(wàn)元，甚至一小時(shí)內(nèi)暴漲40萬(wàn)元。
王冕告訴AI財(cái)經(jīng)社，這些二手房大多是學(xué)區(qū)房，漲價(jià)比一般房源猛很多，一部分原因是受前段時(shí)間上海放寬落戶政策影響，因?yàn)閺?qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的引進(jìn)，很多海外留學(xué)生都回來(lái)買房，“他們還就盯著學(xué)區(qū)房買，說是要一步到位?！?/p>
據(jù)了解，目前上海的購(gòu)房政策是：外地戶口在上海繳納社保滿5年，家庭限購(gòu)1套房，單身不能買房；本地戶口，家庭限購(gòu)2套房，單身限購(gòu)1套?！叭绻闶菃紊硐朐谏虾ＹI房，只能想辦法先落戶，除此之外，沒有其他途徑?！蓖趺岜硎尽?/p>
不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，上海放寬落戶條件，雖然對(duì)人才的引進(jìn)有著積極作用，同時(shí)一定程度上也能提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，但是實(shí)際效果有限。
盧文曦也覺得人才引進(jìn)政策的能量沒有那么大?！岸疑虾Ｊ蔷植繜?，不是普遍熱，一些遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目認(rèn)籌率不高的，老破小的二手房房?jī)r(jià)也沒有上漲很多。”
點(diǎn)燃房?jī)r(jià)的導(dǎo)火索到底是什么？
“調(diào)控沒松，價(jià)格卻上漲，說明樓市上升，屬于市場(chǎng)的力量，不能怪政府調(diào)控不給力，而是經(jīng)歷三年低迷之后，需求正常釋放了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言。
他指出，當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)的火熱狀態(tài)，是由周期性、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、動(dòng)拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學(xué)校與公辦學(xué)校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。
具體來(lái)看，首先從全國(guó)主要城市近二十年的房?jī)r(jià)變化看，受調(diào)控政策影響，各城市漲跌趨勢(shì)呈周期性變化。其次，疫情期間，人們對(duì)居住面積有所要求，改善需求釋放明顯，而且去年上海超額完成舊改35000套。盧文曦告訴AI財(cái)經(jīng)社，80%的人拿到舊改動(dòng)遷款，1年以內(nèi)都要買房的，這部分需求量是很大的。
金杰也認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)好幾年沒漲，很多需求被短期壓制了。“人還在，錢也在，目前還沒有其他投資渠道能夠超過房地產(chǎn)?！?/p>
另外，為穩(wěn)定市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)，2020年初各國(guó)央行集體大放水，近期美國(guó)還推出了1.9萬(wàn)億美元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，從全球來(lái)看，美國(guó)、倫敦房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)上漲，日本東京的土地價(jià)格也創(chuàng)近期新高。這也被盧文曦視為房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火索之一。
盡管1月15日央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾重申，央行在房地產(chǎn)金融調(diào)控方面，堅(jiān)持房住不炒定位，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深的房?jī)r(jià)仍舊漲勢(shì)明顯，四個(gè)一線城市在2020年12月全市二手住宅成交量環(huán)比增加20.5%，并且一線城市新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大。
“2015年也是深圳房?jī)r(jià)先暴漲，然后傳到上海，最后傳導(dǎo)到全國(guó)，現(xiàn)在也是這倆城市起頭。”想到2020年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲最快的深圳，金杰若有所思。“不過理論上，只要限購(gòu)在，上海現(xiàn)在房?jī)r(jià)再怎么上漲也不能算是炒房?！?/p>
盧文曦認(rèn)為，上海的情況要區(qū)分是“炒”，還是合理的漲，“現(xiàn)在買房有客觀需求，適度的漲不是不可以?！?/p>
這波行情會(huì)持續(xù)多久？
這些天，楊紅旭在忙著“為上海樓市調(diào)控獻(xiàn)言獻(xiàn)策”。盡管他也認(rèn)為上海樓市經(jīng)過了2017-2018年的量?jī)r(jià)齊跌，和2019年的量增價(jià)平之后，到了該上漲的節(jié)點(diǎn)，但看到“千人搖”樓盤、認(rèn)籌率超過500%、房東和中介聯(lián)手推高二手房房?jī)r(jià)等新聞時(shí)，他也不免感嘆“上海樓市，該消消火氣了”。
特別是在今年一季度，上海作為長(zhǎng)三角樓市的風(fēng)向標(biāo)，任何突發(fā)的異動(dòng)，都會(huì)加深調(diào)控的升級(jí)。
事實(shí)上，2020年下半年以來(lái)，在貨幣政策回歸中性、購(gòu)房信貸環(huán)境寬松觸底以及“一城一策”持續(xù)深化背景下，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅逐步收窄，但貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年首周，市場(chǎng)景氣指數(shù)高的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游區(qū)域，上海、合肥等城市景氣指數(shù)（業(yè)主調(diào)價(jià)中調(diào)漲次數(shù)/調(diào)價(jià)次數(shù)）在40附近及以上，表明這些城市后期價(jià)格上漲壓力較大。
不過陳霄認(rèn)為，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒、政策環(huán)境趨緊的背景下，上海樓市暴漲的可能性不大，大概率還是會(huì)維持緩慢上漲的趨勢(shì)。
盧文曦坦言，最近兩個(gè)月上海的漲勢(shì)有點(diǎn)過分了，“2月份估計(jì)交易量會(huì)回調(diào)，讓市場(chǎng)情緒冷靜下，3月份如果能穩(wěn)定點(diǎn)，可能還會(huì)出現(xiàn)往年的小陽(yáng)春?！钡瑫r(shí)提醒，如果市場(chǎng)還是表現(xiàn)出極強(qiáng)的躁動(dòng)情緒，估計(jì)后續(xù)深度調(diào)控的政策也快來(lái)了。
目前，上海暫未出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，僅是對(duì)原有政策的強(qiáng)化，要求加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行，及加強(qiáng)銷售管理，杜絕樓市銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道，前述媒體曝光的《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》雖然不是官方正式文件，只是上海相關(guān)部門目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除該政策會(huì)有延期公布的可能。
（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中王冕、金杰為化名。）
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