2020房地產并購縮水20%！2021年將如何發(fā)展？
2020年初新冠肺炎的突然爆發(fā)打亂了房地產企業(yè)的銷售節(jié)奏。上半年，房地產企業(yè)在集體抗擊疫情的背景下，努力恢復銷售節(jié)奏。下半年，隨著新的“三條紅線”融資規(guī)定的出臺，給房地產企業(yè)的資金帶來了壓力。即使是大型房地產企業(yè)也更加注重流動性管理。從長遠來看，新的融資規(guī)定將加速行業(yè)的分化和整合。梳理2020年行業(yè)并購的規(guī)模、企業(yè)特征和目標，探索并購趨勢和規(guī)律，預測行業(yè)發(fā)展，為企業(yè)提供決策參考。
并購規(guī)模：交易金額和案例數量均縮減20%以上
圖：2017-2020年各季度房企收并購金額及宗數
數據來源：WIND和中智研究院綜合整理
在2020年收并購交易金額與宗數同比均下降超20%。,國內房地產公司作為買家完成了約257宗并購交易，涉及約2338.1億元人民幣，同比分別下降22.8%和21.0%。季度發(fā)展方面，2017年第三季度達到頂峰，之后逐漸回落到2018年底。2019年第一季度交易量再次上升，各季度交易規(guī)模保持相對穩(wěn)定；2020年第二季度，由于兩筆價值超過100億元的交易，當月M&A收到的金額達到719.3億元，為全年最高。第四季度，M&A交易量為82筆，M&A市場活躍。
圖：2019年和2020年房企收并購單筆交易金額占比
數據來源：WIND和中智研究院綜合整理
2020年，平均單筆交易金額9.1億元，較2019年小幅增長。房地產企業(yè)平均單筆交易金額為9.1億元，比2019年增加2100萬元。2020年，單筆交易金額超過100億元的大型交易3宗，比2019年減少2宗，其中2宗為借殼上市。比如中網集團在鐘芳借殼上市，資產305億元；電建地產向南國地產借款，投放資產112.7億元；另一個案例是格力地產以122.2億人民幣收購免稅集團。
圖：2011-2020年房企收并購金額與同期全國300城成交樓面均價關系圖
數據來源：風能和CREIS指數據
土地和資本是房企的“糧草”和“錢袋”。2020年，受新冠肺炎疫情和融資緊縮的影響，住房企業(yè)的并購量有所下降。近十年來，房企征收的M&A量與土地交易平均底價呈現同步波動趨勢。當土地市場價格上漲時，住房企業(yè)選擇M&A方式獲取土地的努力將會增加。例如，2020年第二季度，全國300個城市的平均樓面價格超過了5000元/平方米，住房企業(yè)征收的M&A金額也達到了當年的最高水平。2020年8月出臺“三條紅線”融資新規(guī)，對房企融資產生一定影響，第四季度房企并購金額持續(xù)下降。
主角是誰？龍頭房企和大型國企以及央企都有較強的并購
在房企融資的嚴格監(jiān)管下，“大到不能倒”的慣性正在被打破。除了傳統的“大魚吃小魚”，M&A市場也出現了“大魚吃小魚”的現象。2020年共有149家房企參與并購，其中前100強30家房企占并購金額的23.1%，并購數量占20.6%。
圖：2019年（左）和2020年（右）重點房企收并購交易金額
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
注：中房股份為忠旺集團借殼上市，南國置業(yè)為電建地產借殼上市
頭部房企和大型國企、央企收并購力度強勢。碧桂園、綠地、招商等頭部房企熱衷收并購，其中綠地、招商連續(xù)兩年位列收并購金額前15；華發(fā)、越秀、金茂等大型國企央企受益于融資成本低等優(yōu)勢，積極補充優(yōu)質資產，收并購金額較高。
表：部分企業(yè)2020年收并購動態(tài)
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
2020年，碧桂園等頭部房企繼續(xù)通過收并購鞏固多元化成果。碧桂園2020年有近10宗收并購，其標的物較為多元，包括地產開發(fā)、物業(yè)、經紀代理、農業(yè)等，拓寬利潤來源的同時增強業(yè)務的協同性。綠地、金茂等通過收并購集團體系內項目公司，擴充土地儲備。如金茂以68.5億元收購武漢化資100%權益及項目，武漢化資旗下的3宗資產分別位于青島、天津、武漢，這將有助于金茂迅速擴大其在三大戰(zhàn)略布局城市的土地儲備，提升市場占有率。
劍指何方？做大地產主業(yè)，物業(yè)持續(xù)火熱
圖：2019年（左）和2020年（右）重點房企收并購標的類型分布
數據來源：WIND及中指研究院綜合整理
從房地產企業(yè)并購標的類型來看，2020年房企收并購標的仍然以房地產開發(fā)項目為主，交易宗數占比高達60.2%。2020年，房企依然聚焦地產主業(yè)，通過收并購補充優(yōu)質房地產開發(fā)資產的同時，快速布局新城市和新區(qū)域，行業(yè)整合力度進一步加大。同時，物業(yè)收并購占比21.3%，較去年提升2.8個百分點，收并購力度持續(xù)加大。其中，藍光嘉寶自2019年上市以來通過收并購加速擴張，2020年先后收購了17家物業(yè)管理企業(yè)，累計增加在管面積3272萬平方米。商業(yè)收并購增多，多輪驅動促進協同發(fā)展。其中，商辦市場受疫情沖擊較大，資產再配置進一步優(yōu)化，房企在商業(yè)地產領域的收并購宗數同比增長近10宗。
圖：2020年百強TOP30房企收并購拿地金額前十城市（左）和拿地面積前十城市（右）
數據來源：CREIS中指數據
在金融嚴監(jiān)管的背景下，2020年百強TOP30房企選擇謹慎的投資策略，通過招拍掛、收并購、舊改等多元化方式進行土地資源的拓展，圍繞各區(qū)域內的核心城市展開布局。從其收并購城市分布來看，呈現以下特點：
第一，熱點二線城市受關注。2020年收并購拿地金額前十城市中有6個二線城市，其他三個為深圳、廣州與北京一線城市；拿地面積前十城市中有7個二線城市，其余為三線城市。
第二，中西部土地市場持續(xù)升溫。2020年收并購前十城市中，武漢、成都分別位列拿地金額與拿地面積前十城市首位，此外，昆明、成都上榜拿地金額前十城市，昆明、西安、長沙上榜拿地面積前十城市。
未來趨勢
在疫情持續(xù)、融資收緊的背景下，房企的資金鏈進一步承壓，隨著2021年銀行版“兩道紅線”的實施，行業(yè)集中度將進一步提高，我們認為2021年房地產的收并購將呈現以下3個主要特征：
收并購將更加謹慎，聚焦熱點一二線優(yōu)質地塊。“三道紅線”以及“兩道紅線”的出臺，短期內對觸線房企將造成一定的資金壓力，房企將更加注重資金的安全性，在優(yōu)選項目及資產包的前提下，收并購或將更加謹慎，一二線優(yōu)質地塊將更受青睞。
國企、央企內部整合加速。2020年6月底，中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過了《國企改革三年行動方案（2020——2022年）》，年底又發(fā)布了“雙百名單”，其中大悅城控股、越秀、華發(fā)等房企在列，2021年初國資委明確力爭到年底完成三年總體改革任務的70%以上，整合力度進一步加速。整合之后的國央企將對行業(yè)格局將具有一定沖擊，尤其是國央企的發(fā)展相對穩(wěn)健，其在融資方面更具優(yōu)勢，以及集團的產業(yè)多元化，這都對其發(fā)展更具優(yōu)勢。
物業(yè)收并購持續(xù)擴速，商業(yè)并購存量改造將加大。2020年底，物業(yè)服務企業(yè)在滬深A股以及香港主板成功上市企業(yè)達到43家（滬深股4家，香港39家），目前對物業(yè)服務企業(yè)而言，擴規(guī)模仍是王道，未來行業(yè)收并購將進一步加速；隨著商業(yè)地產逐步進入存量市場，一二線城市的核心商圈的高地價和稀缺性的特性，以及疫情的持續(xù)發(fā)展將加速房企采用收并購的方式進行存量改造，提升其在一二線城市的占有率。
總結：
未來，房地產行業(yè)的融資調控政策將持續(xù)，對房企的資金面將具有一定的挑戰(zhàn)性，行業(yè)的收并購力度或將繼續(xù)。房企應確立自身定位，將風險防控放置首位的同時，也應把握時機，實現企業(yè)規(guī)模和市場地位的躍升。
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