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媒體集體高呼地產(chǎn)大佬“還債” 房地產(chǎn)分紅逐漸減少 大齊成為開發(fā)商新寵？
2020年，新的基礎(chǔ)設(shè)施將被寫入政府工作報告，這讓房企趨之若鶩。房地產(chǎn)紅利越來越小，很多開發(fā)商開始建設(shè)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施，比如綠地。但在毛利率低和長期壓力并存的情況下，格陵蘭被多家媒體逼著還債。
作者：戴雪
編輯：勒洪雁
2月2日，微信官方賬號“798守夜人”發(fā)表了一篇題為《東北地產(chǎn)媒體的吶喊：還錢》的文章，指出綠地集團東北地區(qū)未能償還債務(wù)。
文章稱，綠地集團東北地區(qū)分別欠樂居哈爾濱廣告服務(wù)費191.64萬元、哈爾濱方天下網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費90.82萬元、鳳凰地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告服務(wù)費84.42萬元、安居客哈爾濱站網(wǎng)絡(luò)廣告服務(wù)費17.6萬元、新浪黑龍江廣告費10萬元。欠款總額近392萬元。
2020年10月28日下午，根據(jù)社交網(wǎng)站截圖，網(wǎng)易地產(chǎn)成都頻道還發(fā)布了一篇文章《綠地，請付費》。
文章發(fā)表后，一些企業(yè)表示收到了一些錢?？梢娋G地生活不易。
公告稱，2020年綠地將實現(xiàn)營業(yè)總收入4813億元，利潤總額308億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤137億元。但現(xiàn)實是，去年綠地大型基礎(chǔ)設(shè)施收入超過房地產(chǎn)，房地產(chǎn)銷售額同比下降7.7%，至3583.53億元，全規(guī)模金額3567億元，凈利潤同比下降6.93%。
2020年，新基礎(chǔ)設(shè)施將寫入政府工作報告，各省總投資50萬億元的新基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃將使房企趨之若鶩。對比碧桂園、中海、華夏幸福等房地產(chǎn)企業(yè)為政府大型基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)試水的布局，綠地控股(600606。SH)在大型基礎(chǔ)設(shè)施的時間和成本上投入了更多的心血。
在一周前的綠色媒體會議上，張玉良主席喊出了口號：“2021年，綠色空間的收入至少是6000億，大型基礎(chǔ)設(shè)施的目標是4500億。”64歲時，他是一名老兵。他專注于綠地、大型基礎(chǔ)設(shè)施等多元化業(yè)務(wù)，希望企業(yè)發(fā)展反彈升級。
算上近幾年綠地的排名，從2012年到2015年，綠地一直排在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜前三位。2016年和2017年分別跌至第四位和第六位。2018年實現(xiàn)銷售突破3874.93億元后，2019年綠地業(yè)績增長約5.5億元。2020年，轉(zhuǎn)了一圈又跌回來。與其他頭營房企相比，突破5000億元甚至7億元
房地產(chǎn)紅利逐漸減少。張玉良認為，大規(guī)模的綠色基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該擴大規(guī)模，中國前五大產(chǎn)業(yè)將在2021年實現(xiàn)。今年大型基建單項指標報告可完成4000多億，目標4500億，利潤80-100億。一方面要打風(fēng)口浪尖，另一方面大基建毛利率低、周期長成為詬病點，凈利潤靠房地產(chǎn)商的綠地能不能落后后給它帶來反擊？
第二戰(zhàn)場超越房地產(chǎn)：大基礎(chǔ)設(shè)施低毛利率
關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施板塊的布局，一位地產(chǎn)老手告訴騰訊地產(chǎn)：“基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模大，容易融資，可以換來大面積的土地，這樣綠地其實和當?shù)爻鞘型顿Y公司的商業(yè)模式一樣，基礎(chǔ)設(shè)施利潤高，價格低。土地?！?
與傳統(tǒng)的“鐵公基”相比，新的基礎(chǔ)設(shè)施是信息化，
數(shù)字化時代的基礎(chǔ)設(shè)施，涵蓋5G基站建設(shè)、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)中心、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁等諸多領(lǐng)域，需要更多的是運營與拓展能力。就2020年的業(yè)績來看，綠地的基建業(yè)務(wù)發(fā)展已經(jīng)超過地產(chǎn)主業(yè)，多元化勁頭十足，但是毛利率卻沒有呈現(xiàn)多大的改變。
根據(jù)之前發(fā)布的2020年銷售簡報顯示，房地產(chǎn)年銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%；銷售面積2909.3萬，同比減少10.7%；綠地基建2020年營業(yè)收入2801億，同比增長19%；新簽約合同6103億元，同比增長62.8%，項目數(shù)5299個。
事實上，綠地最早多元化的試水始于2005年，從能源、汽車到如今的基建、商貿(mào)，綠地秉持的是“雞蛋”分籃策略，不固定于某個單一的產(chǎn)業(yè)，逐漸從原來的經(jīng)營房地產(chǎn)到房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群并舉的業(yè)務(wù)組合。而從近年來業(yè)務(wù)發(fā)展模式來看，大基建呈現(xiàn)了快速的增長趨勢。
綠地年報顯示，2014年到2017年，綠地基建業(yè)務(wù)分別完成250.95億元、426.62億元、1048億元的營業(yè)收入，年復(fù)合增長率超過60%。截至2018年底，大基建的營收1481.32億元，僅次于地產(chǎn)板塊。而根據(jù)2019年年報，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年結(jié)轉(zhuǎn)收入1947億元，同比增長21%；基建產(chǎn)業(yè)全年營業(yè)收入1866億元，同比增長47%。
去年4月，綠地全新組建“綠地大基建集團”及“綠地大基建技術(shù)研究院”揭牌，基建產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為與房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅(qū)的核心產(chǎn)業(yè)，但是，就是在加碼大基建業(yè)務(wù)的近些年里，綠地控股在房地產(chǎn)行業(yè)的排名逐步下滑，被融創(chuàng)、保利等房企追趕超越。
“綠地控股專注于做地標建筑和商業(yè)辦公地產(chǎn)，錯過了一輪住宅地產(chǎn)發(fā)展的紅利期。然而，由于大基建、大消費業(yè)務(wù)的毛利率水平較低，綠地控股目前凈利潤還是依賴于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前看，綠地控股大基建業(yè)務(wù)雖然有效了提升了公司的營業(yè)收入，但因其業(yè)毛利率水平過低，還不能為公司貢獻過多的利潤，并拉低了公司總體的毛利率水平?！毕嚓P(guān)人士表示。
就毛利率來看，公開數(shù)據(jù)顯示，2017年綠地基建產(chǎn)業(yè)雖然營收規(guī)模超千億，但毛利率僅3.8%。相比于地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達26%的毛利率相形見絀。綠地在商品銷售、能源產(chǎn)業(yè)、汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)較低的盈利能力對整體的毛利率水平有較大的影響。到了2019年綠地“大基建”板塊毛利率僅為4.3%，一直以來都處于低位，而此項數(shù)據(jù)在2020年中報中也未有明顯的改變。
對于較低毛利率的問題，張玉良曾表示，除了毛利潤，更重要的要看自有資本的年回報率、ROE，他認為大基建的回報率不低，基本在15%左右，高的也有20%多。
對于基建業(yè)務(wù)對于綠地的發(fā)展貢獻前景，相關(guān)專家則認為，房地產(chǎn)身處洗牌階段，在大基建投入大、回報周期長、多元化跨度大等枷鎖束縛下，綠地堅持地產(chǎn)及基建兩條腿需要結(jié)合當下新基建的發(fā)展趨勢，地產(chǎn)商要做好長線思維和克服困難的準備，深度運營城市群、都市圈，深度參與都市圈里的產(chǎn)業(yè)。
此外，疫情影響下，一線城市的商業(yè)租金下滑，商辦供應(yīng)、銷售、租金都受到制約，綠地的商業(yè)地產(chǎn)也受到一些影響。
張玉良也在公開場合表示：“受疫情影響，去年綠地掉了幾十個億的利潤，其中房地產(chǎn)掉了300、400個億，主要是商業(yè)地產(chǎn)，大基建去年掉了七八百億，這個原因主要是兩部分組成，一部分是去年大基建運行受影響不少，另一方面廣西建工并購，在8月31日交割，但是由于降負債的原因，去年并了廣西建工改革的收入，其他企業(yè)沒有并，如果全口徑并進來的話，這個數(shù)字很驚人。”
除了單獨做大的大基建業(yè)務(wù)之外，綠地同時促進高科技及金融等多項產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。公開數(shù)據(jù)顯示，綠地的國際貿(mào)易、零售等業(yè)態(tài)2020年營收81億元，同比增長21%。綠地財務(wù)部副總經(jīng)理吳正奎曾公開表示，綠地現(xiàn)在考慮把核心公司做上市，貿(mào)易港的分拆上市也在計劃中，2021年或會有進展。而市場消息稱，綠地大基建、數(shù)科、金控都有望分拆獨立上市。
多元化戰(zhàn)略引領(lǐng)了綠地的大規(guī)模擴張步伐，但是同樣也帶來了較低的凈利率，多元化擴張需要大量的資金投入，推高了企業(yè)負債水平。
張玉良則認為，“單一地產(chǎn)方面排名我們不在乎，要看整個企業(yè)，看整個結(jié)構(gòu)調(diào)整中，我希望它到什么程度，來按自己的需求來看?！?/p>
組織結(jié)構(gòu)多元化持續(xù) 混改迷局或有“新軍”入席
除了業(yè)務(wù)模式的多元化，混改、引戰(zhàn)，在制度改革與發(fā)展上綠地也在嘗試多元化之路，致力于進行混合所有制改革，以保持企業(yè)整體活力。如今，時隔六年，龍頭房企綠地控股混改再度開啟。此前，紛紛揚揚的綠地被收購傳聞被張玉良予以否任，取而代之的則是綠地戰(zhàn)投或引一險資一券商。
對于綠地引戰(zhàn)的原因，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士分析稱：“早年間，綠地在各地做大盤開發(fā)，拿了太多大體量配套商辦，賣不掉，負債越來越重。2000年左右綠地就遇到住宅低價賣不動的問題，基本轉(zhuǎn)酒店和酒店式公寓，經(jīng)營了十年左右才在市場好了以后再逐步散售。主要原因就是商辦存貨太多，市場有傳言稱今年開始，綠地準備轉(zhuǎn)運營與整售并行的道路。不過，今年他們在引戰(zhàn)投，解決負債問題，這樣才有能力大規(guī)模自持?！?/p>
2020年7月27日，綠地控股發(fā)布公告稱，為進一步深化國資國企改革，上海地產(chǎn)集團及上海城投集團擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的公司部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計不超過公司總股本的17.5%。
目前，綠地控股的前三大股東分別為上海格林蘭投資、上海地產(chǎn)及上海城投集團。其中，上海格林蘭投資為以張玉良為首的員工持股平臺，持有公司29.13%股權(quán)；上海國資全資控股的上海地產(chǎn)和上海城投集團分別持有25.82%和20.55%，持股比例合計為46.37%。
如果混改成功，上海國資將轉(zhuǎn)讓17.50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓后合計持有綠地控股28.87%股權(quán)，略低于員工持股平臺上海格林蘭投資?；旄暮缶G地的第一大股東將不再是上海國資，而是上海格林蘭投資，而戰(zhàn)投不會干預(yù)具體經(jīng)營事務(wù)，綠地管理層的實際控制權(quán)將有所加強。
事實上，2013年，險資平安創(chuàng)新就曾以5.62元的最低認購價，斥資58億元參與綠地增資擴股，之后大量減持，不再是綠地股東。為迅速擴大規(guī)模，綠地從2015年開始已連續(xù)第四年參與國企混改，收購標的全部為基建企業(yè)，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55億元。
提高市場化程度，提升經(jīng)營管理自由度，加速改革活力全面釋放是綠地混改的初衷。
張玉良曾說過，只有在母公司層面實施混改，才能從全局上和根本上對企業(yè)制度進行變革，即使有合作伙伴來，充其量只是財務(wù)投資人，參股最高比例預(yù)計不超過17.5%，不存在被收購的概念。
事實上，引入戰(zhàn)投，引入財務(wù)投資人，對于近年來陷入質(zhì)量輿論、掉隊風(fēng)波、股價低迷及負債高企的綠地來說，或許更多的是夯實現(xiàn)金流，減少負債，增強核心競爭力。
數(shù)據(jù)顯示，僅2020年三季度綠地的經(jīng)營現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流、籌資現(xiàn)金流同比均出現(xiàn)不同程度的下滑。
綠地2020年三季度現(xiàn)金流情況
坐擁近萬億的龐大總資產(chǎn)，多元化陀螺早已旋轉(zhuǎn)起來，張玉良也在不停地揮舞鞭繩讓它們轉(zhuǎn)得更快，但是商業(yè)事件總是在不斷地布局與結(jié)局后，又一次次重新走回局中，又萌生新的局勢與想法。在“三道紅線”的緊箍咒之下，如何刺激各產(chǎn)業(yè)多出業(yè)績反哺主業(yè)、實現(xiàn)逐個擊破及升維是綠地下一步需要夯實及穩(wěn)固的新戰(zhàn)場。