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監(jiān)管和調(diào)整房地產(chǎn)“灰犀?！便y行抵押品處置陷入困境
我們的記者楊京新從北京報道
12月1日，中國人民銀行黨委書記、中國保監(jiān)會主席郭樹清指出，房地產(chǎn)是目前中國金融風(fēng)險中最大的“灰犀?！薄＿@也是中央第二次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)泡沫是“灰犀?！薄?
我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款在銀行貸款中占比相對較高，部分資金甚至通過債券、信托等渠道繞過樓市，成為支撐房價的重要因素之一。銀行在信貸供給上也更傾向于以房地產(chǎn)作為抵押品的貸款，這種高度的內(nèi)在聯(lián)系形成了監(jiān)管所指的“灰犀?！薄?
《中國經(jīng)營報》記者表示，由于宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，企業(yè)破產(chǎn)重組數(shù)量較往年有所增加。這些企業(yè)涉及的債務(wù)中，企業(yè)貸款對應(yīng)的抵押物很多是房地產(chǎn)和土地，作為不良資產(chǎn)不容易處置。對于銀行來說，他們也擔(dān)心房地產(chǎn)和土地會被砸在手中。
屢屢流拍
11月27日，吉林省遼源市中級人民法院公布了執(zhí)行裁定。因房地產(chǎn)企業(yè)松濤富明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與一家銀行及吉林交通投資集團(tuán)發(fā)生金融貸款糾紛，該銀行申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。在實施過程中，松濤富明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共有37套房子，其中只有10套通過拍賣方式出售，其余27套一直無法出售。最終，房產(chǎn)只能以一定價格“實物償還”。
自今年年初以來，房地產(chǎn)和土地拍賣的數(shù)量一直在增加。11月12日，上海華信國際集團(tuán)有限公司等15家關(guān)聯(lián)公司合并破產(chǎn)清算，上海明日廣場246套房產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)上拍賣。雖然降價5億，看拍賣會的人數(shù)甚至達(dá)到4萬，但拍賣會一直沒有開拍，以拍賣告終。
10月12日，HTC宣布在四川成都有一套住房，在Taobao.com拍賣了商業(yè)樓、寫字樓、車庫等資產(chǎn)，結(jié)果在流通中。
今年7月底，長春長生破產(chǎn)重組拍賣16項資產(chǎn)，位于北京市崇文區(qū)的一套商品房和長春市朝陽區(qū)的一套商品房未進(jìn)行招標(biāo)，結(jié)果均不成功。
“房地產(chǎn)和土地都是固定資產(chǎn)，很難變現(xiàn)，尤其是交易市場不活躍的時候?！睋?jù)一位股份制銀行人士介紹，處理此類缺陷最大的問題是“沒有市場的價格”。
他告訴記者，在銀行貸款中，抵押貸款、擔(dān)保貸款和信用貸款更為常見，其中抵押貸款占的比例最大，單筆金額可以做得很高，抵押品的價值是重點。
“以房地產(chǎn)和土地為抵押向銀行申請貸款是最直接、最容易的。土地的價值很好衡量，風(fēng)險比其他貸款低很多。如果發(fā)生違約，銀行可以通過實現(xiàn)抵押品來減少損失?！鄙鲜龉煞葜沏y行表示。
但此人也認(rèn)為，抵押物變現(xiàn)比較麻煩，這是所有銀行貸款都面臨的風(fēng)險。“銀行不愿意把固定資產(chǎn)握在手中。如果他們不能處理掉，他們會很尷尬。時間成本高?！?
某大型國有銀行分行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銀行貸款對應(yīng)的抵押物是房地產(chǎn)和土地，最大的風(fēng)險來自估值?！半m然所有相關(guān)資產(chǎn)都參與了評估，但評估價格仍然是靈活的。如果評估價格合理，兩次拍賣價格可以打折兩次，處置難度會更低?，F(xiàn)實是很多資產(chǎn)被高估了，很難有人通過拍賣來接手?！?
“很多時候拍賣價格和市場價格沒有差距，也降低了競買人的積極性。”負(fù)責(zé)人認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)和土地出現(xiàn)問題，買家很難向賣家索賠。
他還告訴記者，最大的金融風(fēng)險可能在于房價的波動，因為國家對房地產(chǎn)監(jiān)管的政策越來越嚴(yán)格。一旦房價大幅下跌，貸款人的還貸意愿就會下降，甚至違約?！爸袊績r多年來只漲不跌，唯一的區(qū)別在于漲多少，漲多少。如今，該行擔(dān)心的還有房價下跌時會發(fā)生什么?！?
他坦言，部分銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的不良資產(chǎn)正處于快速上升的過程中，這可能也是目前監(jiān)管重視的原因。
房地產(chǎn)“灰犀牛”
由于房地產(chǎn)與銀行的高度相關(guān)性，業(yè)界一直非常關(guān)注銀行的房地產(chǎn)貸款。郭樹清在最近發(fā)表的《“十四五”規(guī)劃建議輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表文章指出：堅決遏制房地產(chǎn)泡沫。
他在文章中說，房地產(chǎn)和金融業(yè)有著很深的關(guān)聯(lián)。自上個世紀(jì)以來，世界上已有100多起金融危機(jī)與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)抵押貸款占當(dāng)年GDP的比重超過32%。
目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的39%，大量債券、股權(quán)、信托等基金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是目前中國金融風(fēng)險最大的“灰犀?！?。
據(jù)記者了解，早在2018年，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險就被監(jiān)管部門視為可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的八大風(fēng)險之一。當(dāng)時，一些地區(qū)的銀行房地產(chǎn)貸款約占銀行貸款總額的50%。
當(dāng)時，四川省銀行業(yè)監(jiān)督管理部門在2018年上半年銀行經(jīng)營報告中稱，截至2018年5月底，四川省銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額約為1.51萬億元，比2017年底增長9.53%。房地產(chǎn)行業(yè)的貸款集中度偏高，房地產(chǎn)貸款加上房地產(chǎn)擔(dān)保的其他貸款比例接近50%。與此同時，一些機(jī)構(gòu)違規(guī)使用同業(yè)業(yè)務(wù)、理財資金、經(jīng)營性物業(yè)貸款和營運(yùn)資金貸款為房地產(chǎn)企業(yè)融資。
此后，監(jiān)管部門加大了對資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的控制。2020年9月，銀監(jiān)會啟動城市房地產(chǎn)貸款專項檢查，整頓金融秩序。2020年10月22日，銀監(jiān)會副主席周亮在金融街論壇年會上表示，房地產(chǎn)過度金融化得到遏制。
“今年上半年，監(jiān)管部門就房地產(chǎn)貸款向大銀行發(fā)布了相關(guān)指導(dǎo)意見，要求大銀行房地產(chǎn)貸款新規(guī)?？刂圃?0%以下?！币晃蝗谭治鰩煴硎荆c往年相比，這一增幅已經(jīng)放緩了很多。
據(jù)該人士稱，由于房地產(chǎn)貸款涵蓋了抵押住房貸款，而且這筆貸款涉及民生問題，因此一度是銀行的業(yè)務(wù)。然而，一些地區(qū)的住房貸款過熱刺激了房價，迫使銀行調(diào)整政策。
他認(rèn)為，目前銀行貸款仍然無法避免在風(fēng)險控制操作中使用房地產(chǎn)作為抵押品，這對于銀行來說更加直接和熟悉?！艾F(xiàn)在一些小微企業(yè)或者制造業(yè)的貸款都是以房產(chǎn)抵押的方式發(fā)放的?，F(xiàn)在的銀行，不要太專注于風(fēng)險的托管，而應(yīng)該更多的放在資金的使用上，不能讓貸款資金被用來炒房?！?