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春節(jié)置業(yè)調(diào)查|大數(shù)據(jù)背后的六大樓市趨勢
2021年的春節(jié)與往年明顯不同。受新冠肺炎肺炎疫情影響，各地紛紛倡導(dǎo)“本地過年”，海歸人數(shù)大幅減少。過去春節(jié)返鄉(xiāng)購房潮也被封殺，部分城市受益于“本地過年”。春節(jié)期間樓市沒有打起來，交易規(guī)模實現(xiàn)了良好的增長。中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年春節(jié)期間，重點監(jiān)測的城市商品房整體交易規(guī)模為過去三年同期最高水平，與2020年相比。
2021年春節(jié)期間重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積及較2020年、2019年春節(jié)期間變化（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CREIS指數(shù)據(jù)
為了更好地觀察疫情影響下春節(jié)期間樓市的變化和購房者心態(tài)的變化，來自中指研究院一方面開展連續(xù)第七年春節(jié)返鄉(xiāng)樓市見聞活動各地的分析師根據(jù)當?shù)胤酪叩膶嶋H情況，進行了有序的“春節(jié)樓市觀察”，涉及近50個城市。從當?shù)貥鞘杏^察結(jié)果來看，受疫情影響，各城市紛紛出臺政策鼓勵農(nóng)民工就地過年，不少城市的返鄉(xiāng)人數(shù)大幅減少。上海、深圳、廣州等城市的售樓處調(diào)整經(jīng)營計劃，春節(jié)期間選擇不關(guān)閉或延長營業(yè)時間，不少城市在春節(jié)期間推出購房優(yōu)惠活動。需求也在當?shù)卦┖推髽I(yè)優(yōu)惠活動的影響下積極進入市場。(相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)形成了一系列關(guān)于各地區(qū)春節(jié)樓市觀察的報道，詳見正文開頭的鏈接)
另一方面，依托CREIS中指云調(diào)研平臺形成問卷，通過方天下、@微博房產(chǎn)社交平臺、新媒體矩陣，在2021年春節(jié)期間進行了一項關(guān)于置業(yè)的調(diào)查。本次調(diào)查收集了超過12000份有效問卷，覆蓋283個城市。同時，結(jié)合方天下三端獨立訪客的數(shù)據(jù)，通過梳理發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，樓市和購房者發(fā)生了新的變化，呈現(xiàn)出以下特點和趨勢：
超6成受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)計劃
1990年后出生人群置業(yè)意愿強
根據(jù)2021年春節(jié)對購房者的調(diào)查，受今年新冠肺炎肺炎疫情影響，近60%異地就業(yè)的受訪者選擇不回家過年，只有40%回家。海歸的減少導(dǎo)致春節(jié)期間購房者總數(shù)減少。
2021年是否有返鄉(xiāng)置業(yè)計劃？
數(shù)據(jù)來源：CREIS指的是云研究
盡管疫情在短時間內(nèi)阻礙了超6成的受訪者表示有返鄉(xiāng)置業(yè)計劃。購房者的步伐，但返鄉(xiāng)意愿并未消失。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在1.2萬多名受訪者中，超過60%的人仍有返鄉(xiāng)意愿，其中25.1%的人計劃在家鄉(xiāng)城市買房，18.6%的人計劃在家鄉(xiāng)省會買房，18.6%的人計劃在家鄉(xiāng)周邊城市買房，可見他們返鄉(xiāng)的熱情仍然很高。在不打算回國的受訪者中，15.4%的人打算在工作場所買房。
圖：有無房產(chǎn)的返鄉(xiāng)置業(yè)計劃
圖：各年齡段人群置業(yè)計劃占比
數(shù)據(jù)來源：CREIS指的是云研究
根據(jù)已有房的受訪者中仍有超6成計劃返鄉(xiāng)置業(yè)。,的調(diào)查，在工作城市有房子、在家鄉(xiāng)有房子或在工作地點和家鄉(xiāng)都有房子的受訪者比例仍然高于60%，他們的家鄉(xiāng)仍然永遠“關(guān)心”。
1990年后出生的人群置業(yè)意愿強。在各年齡段的受訪者中，1990年后出生的受訪者返鄉(xiāng)置業(yè)意愿占比合計達57%，置業(yè)意愿高于其他年齡段，已成為返鄉(xiāng)置業(yè)的主力人群，其中在受訪的95后人群中，有置業(yè)意愿的人員占比超七成，置業(yè)意愿最高。
返鄉(xiāng)置業(yè)時間有所延遲
但不會缺席
圖：2021年返鄉(xiāng)置業(yè)時間分布
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
在計劃返鄉(xiāng)置業(yè)的受訪者中，上半年置業(yè)意愿較強，占比接近三成，下半年置業(yè)意愿占比超兩成。疫情影響下，23.4%的受訪者計劃在2021年春節(jié)期間完成置業(yè)，另有29.4%的受訪者計劃在2021年上半年置業(yè)，24.4%的受訪者計劃在2021年下半年置業(yè)，另有22.5%的受訪者不確定置業(yè)時間，整體來看，雖然今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的占比明顯下降，但是返鄉(xiāng)置業(yè)意愿并沒有消失，購房者置業(yè)的時間有所推遲。此外，在問及疫情對置業(yè)的影響時，有約3成的受訪者表示受疫情影響計劃提前置業(yè)，有超4成的受訪者表示受疫情影響推遲置業(yè)，也進一步說明了返鄉(xiāng)置業(yè)并不會缺席。
保障子女上學及改善居住環(huán)境
是返鄉(xiāng)置業(yè)的首要原因
圖：返鄉(xiāng)置業(yè)主要原因（多選題）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
保障子女上學及改善居住環(huán)境，是返鄉(xiāng)置業(yè)的首要原因。在返鄉(xiāng)置業(yè)原因的調(diào)查中，半數(shù)左右的受訪者表示保障子女上學和改善居住環(huán)境是返鄉(xiāng)置業(yè)的重要原因；保值增值和將來回家發(fā)展被選擇的比例均超3成；受城市人才新政、購房補貼帶來的置業(yè)意愿占比超兩成，而受工作城市限購等政策原因影響占比僅為6.0%。
圖：各年齡段受訪者返鄉(xiāng)置業(yè)原因
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
年輕人繞不開子女教育，引才政策對90后的吸引力更大。從各年齡段的返鄉(xiāng)置業(yè)原因來看，00后將來回家發(fā)展以及改善居住環(huán)境占主導(dǎo)，為自己未來尋個更好地的“退路”；80后-95后返鄉(xiāng)置業(yè)更多的是為了保障子女上學，占比均超過50%，其中85后占比高達57.1%，另外，人才新政、購房補貼對90后（工作仍在不穩(wěn)定期）的吸引力最大；對于75后及以上年齡的人群，雖然改善居住環(huán)境、保障子女上學依然是最為重要的返鄉(xiāng)置業(yè)原因，但為了保值增值的比例已經(jīng)可以與前兩個原因“平分秋色”，特別是75后，保值增值的占比超40%，在各年齡段中占比最高。
三居室及90-120平的住房更受返鄉(xiāng)置業(yè)者的青睞
圖：返鄉(xiāng)置業(yè)戶型及面積偏好情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
47.8%的受訪者首選三居室戶型，42.5%受訪者面積段選擇90-120平。多數(shù)返鄉(xiāng)置業(yè)者更偏向于購買較大面積段和多居室的住房改善家人的居住環(huán)境，三居及以上住房、90平米以上住房的關(guān)注度占比均超七成，其中三居室和90-120平的占比最高，均超過四成，對普通人來說，90-120平、三居室可以較好的滿足夫妻和子女的獨立居住需求，給家人帶來寬敞又相對私密的生活空間。
圖：不同年齡段返鄉(xiāng)置業(yè)戶型/面積偏好情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
00后偏好小戶型和小面積段住房，80-90后最愛三居室。分年齡段來看，00后對于一居室和60平以下住房的偏好程度明顯高于其他年齡段，主要因為00后當前買房計劃仍以考慮滿足個人住房需求為主。80后-90后對三居室特別偏愛，占比均超50%；隨著年齡的逐漸增大，受訪者對于四居、五居的偏好逐漸增強。
圖：重點城市返鄉(xiāng)置業(yè)戶型及面積偏好情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
除主力戶型和面積段外，一二線小戶型和小面積段的偏好普遍高于三四線。從城市角度來看，這里我們選取返鄉(xiāng)置業(yè)偏好度較高的城市進行分析，對返鄉(xiāng)置業(yè)者來說，各線城市關(guān)注的主力戶型和面積段仍集中在三居室和90-120平，但三居室以下戶型和90平以下面積段的住房在一、二線城市的偏好普遍高于三四線城市；一線城市90-120平、120-150平的住房占比相對均衡；二線城市120-150平的占比高于其他城市；三四線城市的四居和五居的偏好度普遍高于一二線。
周邊配套、教育資源以及區(qū)位和交通仍是側(cè)重點
一二線城市還聚焦物業(yè)服務(wù)、升值潛力，三四線對房企品牌的認可值得關(guān)注
圖：返鄉(xiāng)置業(yè)重點關(guān)注因素（多選題）
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
房屋的周邊配套、教育資源及區(qū)位和交通，是返鄉(xiāng)置業(yè)重點關(guān)注的三大要素。超半數(shù)受訪者表示房屋的周邊配套、教育資源以及區(qū)位和交通，是返鄉(xiāng)置業(yè)的重點關(guān)注因素，其中周邊配套占比達55.7%，成為置業(yè)者關(guān)注的第一要素；房企品牌、房價的關(guān)注度占比亦超30%，物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度占比超兩成，升值潛力關(guān)注度相對較低。
圖：不同年齡段返鄉(xiāng)置業(yè)重點關(guān)注因素
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
80后與85后對房企品牌和物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度最高。分年齡段來看，85后和90后對于房屋的周邊配套和教育資源的偏好程度較高，因為該年齡段的受訪者大多已經(jīng)成家，并面臨子女的教育問題。隨著年齡的逐漸增大，受訪者對于房價的敏感度逐漸降低，對房企品牌的認可度以及物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度有所提高，特別是80年代出生的人群對房企品牌的認可度最高，對物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度亦最高，這一代人在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時期，更加深刻地體會和領(lǐng)悟到房地產(chǎn)行業(yè)從量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)換，以及在這個過程中行業(yè)呈現(xiàn)出的新的積極變化。
表：重點城市返鄉(xiāng)置業(yè)關(guān)注因素
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指·云調(diào)研
從城市角度分析，一二線城市區(qū)位交通、周邊配套、教育資源關(guān)注度高，多數(shù)城市的占比均超50%，三四線城市普遍側(cè)重周邊配套和教育資源。除此之外，一、二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)者更關(guān)注房價因素，而三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)者更關(guān)注房企品牌因素，可見品牌房企在三四線城市更具優(yōu)勢；一、二線城市返鄉(xiāng)置業(yè)者對于物業(yè)服務(wù)、升值潛力的關(guān)注度亦高于三四線城市。對于三四線城市來說，物業(yè)服務(wù)的影響可能更多的還在不遠的未來。
春節(jié)期間購房者關(guān)注的城市更多的還是熱點一二線
圖：春節(jié)期間樓市關(guān)注度TOP30城市以及各城市訪客來源TOP10城市分布
數(shù)據(jù)來源：房天下
除了通過CREIS中指·云調(diào)研平臺進行問卷調(diào)查之外，我們亦梳理了今年春節(jié)期間購房者通過房天下WAP、PC和APP三端對各城市樓盤訪問的獨立訪客數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，北京、上海、武漢等一二線城市和常州、東莞等城市群內(nèi)城市的關(guān)注度最高。從訪客來源看，各線城市的訪客來源中除了當?shù)氐馁彿空咄?，一線城市來自于熱點一二線城市的擁有較強購買力的人群亦較多；二三線城市訪客量TOP10中，多數(shù)是周邊城市。
結(jié)語
今年受新冠肺炎疫情影響，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)人數(shù)較往年有所降低，但返鄉(xiāng)置業(yè)的需求仍舊存在，只是置業(yè)時間略有推遲。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)者的關(guān)注要素和側(cè)重點均呈現(xiàn)了新的特點，企業(yè)可以針對不同城市、不同年齡段的人群更加有針對性打造產(chǎn)品和采取營銷策略。
近幾月，熱點城市樓市調(diào)控政策頻頻加碼，且更加聚焦個人住房信貸管理，嚴格審批個人住房貸款，嚴厲打擊消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，使得部分熱點城市房貸利率存上漲預(yù)期。而在本次春節(jié)置業(yè)調(diào)查中，超8成的受訪者傾向于貸款買房，近6成的受訪者表示貸款額度受限和利率提升將影響購房計劃。2021年，房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境仍將以穩(wěn)為主，但熱點城市政策收緊的預(yù)期仍在，信貸政策的收緊亦會一定程度上影響購房者的置業(yè)節(jié)奏，但整體上購房需求并沒有消失，居民的置業(yè)意愿仍較強，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍有保障。