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北京西城校區(qū)房價重回2017年峰值 多校文士只平抑市場兩個月？

11月份西城區(qū)二手房價格環(huán)比上漲0.8%，成交量環(huán)比上漲11.5%左右。近三月成交量持續(xù)修復，絕對水平處于2019年以來的高位。

南鷹坊小區(qū)是一個六七十年代的老小區(qū)。目前一套58平米的兩居室售價650萬，單價11.2萬元/平米左右。陸曉曉

“沒想到學區(qū)這么火，好的學區(qū)基本都得搶?！蓖趿?化名)告訴《華夏時報》記者，他剛剛完成了一個學區(qū)的轉(zhuǎn)移。從3月到最后成交，預算增加了80萬?？們r低的話會被忽略或者搶，但只會增加預期貸款。

與之前市場對“涼”的預測不同，西城區(qū)在“多校劃片”后只經(jīng)歷了短暫的冷卻期，最近市場又恢復火爆?！度A夏時報》對學區(qū)房市場實地考察也發(fā)現(xiàn)，近期西城區(qū)學區(qū)房交易活躍，房屋交易周期縮短，價格開始上漲，已回升至2017年317政策前的市場最高點。

北京學區(qū)房成交近期再度火爆

東城、西城、海淀作為北京教學質(zhì)量的高地，也被大眾稱為“東西?！?。相比之下，西城區(qū)的教學質(zhì)量相對比較均衡，也成為家長追求的學區(qū)重點區(qū)域。今年4月底，北京市西城區(qū)調(diào)整了招生策略。2020年7月31日以后，在西城區(qū)買房并取得房產(chǎn)證的家庭適齡兒童申請小學入學時，不再在劃線學校就讀，全部以多校劃線方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)就讀。這種“多校劃線”的政策，因為對市場的影響大，也被稱為“731新政”。文件發(fā)布后，不少購房者迅速入市，并在7月31日前完成過戶，確保子女入學資格。當時市場如火如荼。當時有很多市場預測，說7月31日后西城區(qū)的學區(qū)房會“涼”。

與西城區(qū)學區(qū)房的市場預測不同，近日西城區(qū)學區(qū)房實現(xiàn)了“絕地反擊”，走出了一條向上的曲線。殼牌研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月份西城區(qū)二手房價格環(huán)比上漲0.8%，成交量環(huán)比上漲約11.5%。近三月成交量持續(xù)修復，絕對水平處于2019年以來的高位。

《華夏時報》記者走訪市場，發(fā)現(xiàn)西城區(qū)大部分學區(qū)都是“老小”，但擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，價格在北京二手房金字塔頂端，單價在10萬元以上。阜外大街22號院是一個建于1980年左右的小區(qū)。周邊小學是阜外一小學。小區(qū)一套50平米兩室價格580萬，單價11.5萬元/平米。南鷹坊小區(qū)也是六七十年代的老小區(qū)。目前一套58平米的兩居室售價650萬，單價11.2萬元/平米左右。

曉曉，西城區(qū)外的一小片土地

阜外大街22號院是一個建于1980年左右的小區(qū)。周邊小學是阜外一小學。小區(qū)一套50平米兩室價格580萬，單價11.5萬元/平米。陸曉曉

西城區(qū)月壇區(qū)經(jīng)紀人小張(化名)告訴《華夏時報》，最近學區(qū)房又火了。價格在400-500萬元以上的一居室和小二居室都有需求，基本上很快就能賣出一套房子。業(yè)主掛牌價格上漲，溢價空間也在縮小?！拔覀兊貐^(qū)的六家商店本月售出了30多套，平均每人售出了一套?！毙堈f。

小張介紹說，731之前，市場異?；鸨?，接下來的兩個月左右，市場平靜了一段時間，但經(jīng)過一段時間的觀望，大家已經(jīng)消化了多校文士的政策，因為西城區(qū)的學區(qū)房優(yōu)勢還在，除了少數(shù)教育質(zhì)量不太好的地區(qū)，大部分學區(qū)房都比較穩(wěn)定，對學區(qū)房的需求還在，所以過了一段時間，大家又開始拍了。對于北京的其他二手房，2017年317新政后有的下降了20%，但西城區(qū)的學區(qū)房一直堅挺。經(jīng)過短暫的價格下跌，整體價格已經(jīng)回到調(diào)控前的水平。

和碩研究院首席分析師郭毅在接受《華夏時報》采訪時表示，西城區(qū)多校抄寫員使得學區(qū)資源相對均衡。731之前，學區(qū)較高的交易量并沒有透支購房需求，因為大眾對優(yōu)質(zhì)教育資源的追求是剛性需求，不存在所謂的泡沫，稀缺資源必然會產(chǎn)生價值溢價。

優(yōu)質(zhì)學區(qū)房仍然搶手

考慮到孩子以后上學的問題，王林今年開始把購買學區(qū)房提上日程。經(jīng)過仔細分析，王林鎖定了海淀區(qū)的觀景區(qū)。在看房過程中，王林深刻體會到了市場由冷轉(zhuǎn)熱的變化。

王林告訴《華夏時報》記者：“我們是3月份開始看房的。當時疫情嚴重。許多社區(qū)無法正常進出。他們不得不依靠通行證，每個人都考慮到安全，所以看房的人更少了。整體價格處于低位。當時單價在9.5萬到10萬之間。有很多選擇。我們覺得可以再看看，就不急著拍了。”

“4、5月份，看學區(qū)房的人數(shù)開始增加，我們看的一套房子在猶豫期間第二天就賣了。到了7月份，一波急于明年入學的買房潮應(yīng)該已經(jīng)過去了，但沒想到市場還是火熱的。我們看到的幾套房子想排隊等業(yè)主的價格，前面的客戶都賣了。我們連說話的機會都沒有?！蓖趿终f。

面對房子需要搶的市場，王林感覺到了緊迫性，決定9月份開房。王林說：“在市場上，我們能匹配的戶型比較少，稍微方一點，五層以上，總價低的房子很少，基本都要搶。我們的預算經(jīng)過了一次又一次的調(diào)整，從開始的不到450萬，到最后成交價530萬，單價漲到了10.5萬元/平米。沒有辦法。如果總價低，就不能看了。抓不住，只能增加預算，多貸款?！?

為什么今年學區(qū)房購買旺季提前了？58房屋研究院院長張博在接受《華夏時報》記者采訪時表示，一般來說，每年春節(jié)后的3-5月，學區(qū)房都會達到交易高峰。今年由于市場因素，學校小區(qū)住房的關(guān)注度在年底開始上升。根據(jù)今年11月的數(shù)據(jù)，北京二手房網(wǎng)上簽約量環(huán)比增長超過40%，而新房網(wǎng)上簽約量環(huán)比增長近70%。

郭毅還認為，教育資源是國內(nèi)外公眾認可度最高的稀缺資源，將學習資源和住房產(chǎn)權(quán)捆綁在一起后，追求優(yōu)質(zhì)教育需要相對較高的成本。在二手房市場，學區(qū)仍然是一個重要的關(guān)注因素。其實北京這一輪的學區(qū)房熱潮，是由于萬柳、上地、德勝、金融街等優(yōu)質(zhì)學區(qū)房缺乏選擇性，推動了周邊地區(qū)二手房的價值。

對于學區(qū)住房引發(fā)的市場擔憂，張博表示，教育資源的均等化是一個方向，而且這個方向非常明確。目前，一些舊區(qū)的價格由于學區(qū)的存在而長期處于高水平，這將隨著學區(qū)政策的不斷推進而逐漸改變?，F(xiàn)在