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北京校區(qū)明顯跳樓

業(yè)主只看總成交價(jià)

“從2020年4月開(kāi)始，中關(guān)村、德勝、金融街、月壇的學(xué)區(qū)房成交量一直很大，價(jià)格一直在上漲。小單元單價(jià)售完后，新住房面積小，但總價(jià)不降，從而提高了學(xué)區(qū)房單價(jià)。目前海淀區(qū)和德勝區(qū)掛牌的學(xué)區(qū)房小單元基本在850萬(wàn)元左右，面積在30平米到45平米之間。與2020年初相比，最低‘占用費(fèi)’高出約150萬(wàn)元?！贝藓普f(shuō)。

“目前，北京的小型學(xué)區(qū)不能用單價(jià)來(lái)衡量?！贝藓浦赋觯爸恍枰?gòu)買(mǎi)一個(gè)學(xué)區(qū)的人只能看當(dāng)前的總價(jià)是否可以接受。運(yùn)氣好的話會(huì)有更大的房子賣(mài)，單價(jià)可以控制在市場(chǎng)價(jià)以?xún)?nèi)。運(yùn)氣不好的話，正好趕上面積特別小的房子，單價(jià)接近30萬(wàn)是常有的事?！?

據(jù)崔浩介紹，2021年1月，他負(fù)責(zé)的中關(guān)村三個(gè)小區(qū)的小單元成交價(jià)格約為850萬(wàn)元/套，2020年1月，約700萬(wàn)元可購(gòu)買(mǎi)中關(guān)村三個(gè)小區(qū)附近的學(xué)區(qū)房。

“現(xiàn)在賣(mài)房的業(yè)主看市場(chǎng)看得好。上市時(shí)，他們只看總成交價(jià)格，不看平均成交價(jià)格。最近有同事在萬(wàn)柳附近賣(mài)了一套小戶(hù)型，單價(jià)27萬(wàn)元/平米。這個(gè)單價(jià)可以排全國(guó)第一。但由于面積不足30平方米，加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，總價(jià)不足1000萬(wàn)元。所以即使單價(jià)接近30萬(wàn)，也是馬上被客戶(hù)拿走?，F(xiàn)在沒(méi)有1000萬(wàn)做基數(shù)。作為中介，我們不擅長(zhǎng)幫忙搶房子?！贝藓浦赋?。

從各區(qū)來(lái)看，海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅普遍高于西城學(xué)區(qū)房?！拔鞒菂^(qū)到2020年下半年才會(huì)實(shí)施學(xué)區(qū)房新政策，學(xué)區(qū)房新買(mǎi)家對(duì)新政策后的西城區(qū)學(xué)區(qū)房持一定觀望態(tài)度。相比之下，海淀區(qū)更早實(shí)施學(xué)區(qū)房新政策，學(xué)區(qū)房穩(wěn)定性相對(duì)較高。所以目前海淀區(qū)熱度超過(guò)西城區(qū)，漲幅也在領(lǐng)先?！币恍W(xué)區(qū)房屋中介告訴《中國(guó)證券報(bào)》記者。

交易速度快

據(jù)位于金融街地區(qū)的中介王華(化名)介紹，由于價(jià)格上漲、前期交易量放大等因素，小型學(xué)區(qū)房的交易速度非?？?，部分房屋只需10天左右就可以展示出售。而且交易之前，沒(méi)有降價(jià)記錄。

“根據(jù)公司規(guī)定，如果成交價(jià)格與掛牌價(jià)格的差價(jià)大于3%，房屋維護(hù)者和銷(xiāo)售者的業(yè)績(jī)都會(huì)受到很大影響。所以很多房屋中介維護(hù)人員會(huì)在促成二手房交易之前，一次又一次的幫業(yè)主調(diào)整掛牌價(jià)格。學(xué)區(qū)沒(méi)有這樣的問(wèn)題，甚至有業(yè)主看市場(chǎng)，一次次漲價(jià)?！蓖跞A強(qiáng)調(diào)。

此外，一些中介告訴《中國(guó)證券報(bào)》記者，許多已經(jīng)降價(jià)的學(xué)區(qū)都是舊平房?！斑@種房子名副其實(shí)是‘老破小’，但也是學(xué)區(qū)。說(shuō)實(shí)話，很多房子買(mǎi)了以后不能自己住，但是孩子可以去相應(yīng)的學(xué)區(qū)?！?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，一線城市對(duì)學(xué)區(qū)房的需求明顯增加，這一輪結(jié)束時(shí)學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)最為明顯。大量留學(xué)人員回國(guó)也增加了市場(chǎng)需求。相比之下，北京是四大一線城市中房?jī)r(jià)漲幅最小的，而且會(huì)快速反彈，因?yàn)橹耙呀?jīng)跌了三年多。

“每一輪房?jī)r(jià)上漲，學(xué)區(qū)的漲幅都是最高的

《中國(guó)證券報(bào)》記者觀察到，除學(xué)區(qū)房外，自2021年以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)格沒(méi)有明顯波動(dòng)，給很多換房者造成很大困擾。

“一些客戶(hù)在預(yù)訂學(xué)區(qū)之前就計(jì)劃出售他們所居住的房子。但是看到最近學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直在跳漲，房子賣(mài)不出去，我們就改變了思路：遇到總價(jià)合適的學(xué)區(qū)房，就加幾萬(wàn)塊錢(qián)去搶?zhuān)瑩Q回周期的價(jià)格，然后回去慢慢賣(mài)。這樣的客戶(hù)多了，學(xué)區(qū)房的價(jià)格自然就漲了?！蓖跞A告訴《中國(guó)證券報(bào)》記者。

但張大偉指出，北京市場(chǎng)是中國(guó)一二線城市中最穩(wěn)定的樓市，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)“高溫”。從調(diào)控政策來(lái)看，2021年以來(lái)，北京不斷重申，一旦市場(chǎng)過(guò)熱，就會(huì)調(diào)控，也抑制了市場(chǎng)過(guò)熱。目前，北京樓市正處于市場(chǎng)的暖冬，遠(yuǎn)離小洋春。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)近日表示，將按照“全市統(tǒng)籌、分區(qū)決策”的原則，逐步完善區(qū)域調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，合理設(shè)定調(diào)控目標(biāo)，全面落實(shí)穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期的政策。今年，我們將嚴(yán)格查處非法資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介房地產(chǎn)投機(jī)。

北京房地產(chǎn)

產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)表示，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”調(diào)控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營(yíng)貸”“首付貸”“消費(fèi)貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。

中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，為了落實(shí)上述調(diào)控，目前各大中介官方網(wǎng)站、APP已經(jīng)不再顯示成交情況?！叭绻唇诔山粌r(jià)，可以就近去門(mén)店或者詢(xún)問(wèn)經(jīng)紀(jì)人。”多位中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。