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下線 負債 跑路 減租！長期出租公寓頻繁運行 背后的套路令人驚嘆

今年以來，由于疫情等因素，長租公寓一直在頻繁運行。

近日，長期出租公寓蛋殼公寓有報道稱公寓斷網(wǎng)，合伙人賬戶和房東租金拖欠。有哪些問題？

斷網(wǎng)、欠債、降租金，蛋殼公寓深陷流動性危機

近日，深圳部分蛋殼公寓租戶在網(wǎng)上發(fā)帖投訴，稱其租住的蛋殼公寓存在大面積斷網(wǎng)。深圳蛋殼公寓的租客白女士說，一開始她以為只是網(wǎng)絡的技術問題。我們在蛋殼公寓的App里提交了維修單，但是維修單被無故取消了。

蛋殼公寓客服電話：由于北京、上海、深圳、廣州等地寬帶運營商設備故障，部分租戶公寓寬帶網(wǎng)絡斷線，網(wǎng)絡急需檢修?；謴秃笪覀儠M快通知您。

租客通過電話聯(lián)系蛋殼公寓的互聯(lián)網(wǎng)提供商時，對方給出了與蛋殼公寓不同的說法。

供應商說這個寬帶已經(jīng)暫停了，是辦理寬帶的用戶，蛋殼公寓申請暫停了寬帶。

在北京，拖欠裝修工程款的工程承包商來到蛋殼公寓辦公室索要欠款，蛋殼平臺已經(jīng)經(jīng)歷了業(yè)主租金大面積拖欠。那么，作為一家在納斯達克上市的公司，為什么蛋殼會出現(xiàn)這種情況呢？

首先，由于長租公寓市場的激烈競爭和今年疫情沖擊，蛋殼公寓的入住率呈現(xiàn)下降趨勢從去年第二季度的89%下降到今年第一季度的75.6%；隨著租金收入的減少和激烈的市場競爭，蛋殼公寓不得不開始降價，利潤率不斷壓縮，從2018年第三季度的每月752元壓縮到517元左右。

蛋殼公寓現(xiàn)金流惡化的另一個原因是，根據(jù)蛋殼上市前夕2019年第三季度是相關部門對租金貸業(yè)務的監(jiān)管收緊。,蛋殼招股書顯示，67.9%的租戶使用了租房貸款，最高比例超過90%。

蛋殼公寓工作人員：房租貸款相當于年付款，除了每個租客分期付款。對于公司來說，如果一個業(yè)績拿到一年的錢，流動性會比較大，更容易扭虧為盈。蛋殼公寓可以拿錢做其他事情，多收房子。

但去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門出臺新規(guī)定：在房屋租賃企業(yè)的租金收入中，房屋租賃貸款額度不得超過30%，超過比例的要在2022年底前進行調(diào)整。這意味著，蛋殼公寓來自租金貸業(yè)務的現(xiàn)金流入將會大幅減少。,加上今年疫情的影響和長期租賃公寓市場的激烈競爭，是蛋殼公寓斷網(wǎng)、拖欠賬款和租金的背后原因。

大連：房主房租被拖欠，“城城找房”陷跑路風波

不僅是蛋殼公寓，全國很多地方也發(fā)生了很多類似事件。在遼寧省大連市，一套名為“房城”的長期出租公寓也損害了當?shù)刈鈶艉头繓|的權益。

李先生是大連一家公寓出租企業(yè)的房東。今年3月，他將一套70多平米的房子委托給了誠誠房地產(chǎn)管理有限公司大連分公司，根據(jù)雙方的合同，租金為每月1700元，租金將在月底以月付的形式支付。

但是，房租被沒收了幾個月，房租拖欠。更讓李老師無法接受的是，“市里在找房子”發(fā)短信通知他，今年9月到11月的房租要分6個月交。

據(jù)了解，目前僅在大連，就有上千戶房東被“城城找房”拖欠租金,的房租從一個月到三四個月不等，從幾千元到幾萬元不等。記者跟著一些房東來到“城里找房子”的商店和辦公室，發(fā)現(xiàn)這些地方已經(jīng)關門了，空無一人。

大連市找房子的房東郝鐘君(音譯)說，他的房子在大連市的租金是2900元/月，租客和城市簽訂的租賃合同也是2900元/月，但城市找房子是免費贈送幾個月的，但實際上租客的房子租金只有2200元/月。

記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“城城找房”之所以拖欠房東的租金，似乎也是由于采用了“高進低出”的模式。

這種向房東支付高于市場水平的租金，向房客收取低于市場水平的租金的模式，似乎對雙方都有利，也能使長期租賃公寓迅速擴張。但實際上，每多賣出一套公寓，長期租賃公寓就要承擔更多的租金差價損失。除非不斷增加新的租客和房東來維持現(xiàn)金流，否則資金鏈就會斷裂，導致長期出租的公寓無法向房東支付租金，房東會迫使租客撤退。

嚴控“高進低出”“租金貸”

一種是通過“租貸”向租客收取一年租金，另一種是通過“高價收樓低價出租”來吸引租客和房東，兩者都有隱患。資金鏈一旦斷裂，就會損害房東和房客雙方的合法權益。對于這兩種高風險的經(jīng)營行為，監(jiān)管部門已經(jīng)提出了明確的規(guī)范性意見。

去年底，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委等六部門下發(fā)《意見》，要求加強對“AG中低產(chǎn)出”、“長收益、短支付”等經(jīng)營模式的監(jiān)管，并對房屋租賃企業(yè)租賃貸款比例設定上限。今年9月，公開征求意見的《住房租賃條例》，再次規(guī)范了這兩點。同時，《條例》在嚴格監(jiān)管長租公寓高風險經(jīng)營模式的同時，也提出了支持長租公寓健康發(fā)展的金融政策。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究所研究員秦紅表示：“如果特別引人關注的就是支持資產(chǎn)證券化，用于長租公寓發(fā)展，包括發(fā)企業(yè)債、發(fā)公司債等。有這樣的財政支持，一些企業(yè)過去不得不采取的租賃貸款和P2P等不規(guī)范的商業(yè)行為將會減少。”

據(jù)了解，一些大型長期租賃公寓企業(yè)發(fā)行了基于租金收益權的ABS產(chǎn)品，即資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；其他企業(yè)發(fā)行Reits，也就是房地產(chǎn)投資基金的理財產(chǎn)品，就看他們持有的住房資產(chǎn)了。

北京啟動住房租賃市場專項檢查

為了更好地維護租房者的合法權益，北京市近日對房屋租賃登記和租賃合同備案進行了專項執(zhí)法。

所謂房屋租賃合同備案，是指出租人和承租人雙方將租賃合同放在政府部門建立的房屋租賃合同備案平臺上備案，無論是通過中介機構(gòu)、房屋租賃企業(yè)還是自行備案。有了這些記錄數(shù)據(jù)，政府部門在監(jiān)管房屋租賃市場時就可以有一個明確的目標。自2017年10月以來，北京房屋租賃平臺備案數(shù)量已超過300萬。

此外，通過房屋租賃合同的備案，承租人可以輕松享受一些公共服務。目前租賃備案平臺已經(jīng)和很多部門對接。在辦理北京積分結(jié)算、義務教育招生、公積金提取、公共租賃住房補貼等過程中。承租人不再提供租賃合同，只需提供備案合同號即可享受或參與上述公共服務。

北京市房地產(chǎn)事務管理中心租賃管理辦公室副主任朱勇表示，下一步將積極推進租賃授權的其他方面，包括與公安局對接，支持辦理居住證和居住證；與稅務機關對接，支持扣稅服務；與市場監(jiān)管部門對接，支持商業(yè)登記等服務。

資料來源：中央電視臺財經(jīng)頻道