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房地產(chǎn)內(nèi)部參考|中國社科院:告別“只漲不跌” 9個城市房價從最高點下跌超過15%
《地產(chǎn)內(nèi)參》專欄由騰訊地產(chǎn)運營制作，旨在復(fù)制房地產(chǎn)行業(yè)的日常關(guān)鍵信息，成為勤勞的房地產(chǎn)業(yè)主的信息參考。
今天的熱點：
1震驚負(fù)資產(chǎn)！逛北京商品房市場，房子才50萬，房貸欠款70萬
有加碼和放松，本地樓市政策密集出臺！這種取向很明顯.
3中國社會科學(xué)院報告：告別“只漲不跌”，9個城市房價從最高點下跌超過15%
這個城市剛剛嚴(yán)控炒房，但是國有資產(chǎn)卻高價拿地！“面粉”的價格比“面包”快
5深圳樓市再現(xiàn)現(xiàn)金狀況：反向賺500萬，為何“香”新房
614.79萬套！在北京二手房的前11個月，網(wǎng)上簽約的數(shù)量超過了去年的總量
中西部十大GDP城市：重慶、成都、武漢位列前三。誰屬于第一個哥哥？
8自1月份推出“免叫營銷”以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？
9房企銷售年終考試，供需兩端同時降溫
2011年11月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績發(fā)布，5家提前完成年度目標(biāo)，仍有2家承壓
驚負(fù)資產(chǎn)！逛北京商品房市場，房子才50萬，房貸欠款70萬
《中國證券報》記者發(fā)現(xiàn)，除了新房難賣之外，雖然二手商戶房價遠(yuǎn)低于2017年高點，但仍存在難賣的問題。原因是很多二手房業(yè)主第一次買房就做了公積金和商業(yè)貸款，貸款比例高。2017年以后，在商品房限購的影響下，房價減半的情況屢見不鮮。目前部分二手房銷售總價遠(yuǎn)低于銀行貸款額度。
為了盡快實現(xiàn)銷售，一些商業(yè)寫字樓和辦公項目直接采用整棟整層銷售方式，目標(biāo)針對上市公司和大型央企國企。為了贏得這個客戶群體的青睞，很多項目都承諾做銀行按揭貸款。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這種貸款不能抵押，限購政策不僅針對個人買家，也針對企業(yè)買家。以上操作最有可能是房貸。這是一個營銷工具。
還有一些項目并不意味著可以貸款。但是這些項目很多都聲稱可以分期付款，有的項目付款周期長達(dá)幾年。
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有加碼和放松，地方樓市政策密集出臺！這種取向很明顯.
最近，許多地方不斷出臺樓市政策。業(yè)內(nèi)仍有觀點認(rèn)為，從全國市場來看，政策仍以保持不變或略有放松為導(dǎo)向。
12月1日凌晨，陜西省Xi市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(以下簡稱《通知》)，明確調(diào)整了購買第二套住房的商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例。易居研究院智庫中心研究主任嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，Xi的信貸政策呈現(xiàn)出“循序漸進(jìn)、兩套住房掛鉤”的取向。
此前，四川省的Xi、成都、浙江省的麗水、福建省的廈門、江西省等地相繼出臺了超重調(diào)控政策。
在引發(fā)監(jiān)管加碼的因素中，房價起著重要作用。
事實上，盡管一些城市傾向于收緊監(jiān)管，但一些城市已經(jīng)出臺了放松政策。與Xi同一天出臺法規(guī)的云南省文山市提出了一項鼓勵政策。濱州、漳州、哈爾濱、包頭、日照、贛州大等城市政策
房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去了。地方房價下跌監(jiān)測預(yù)警將成為市場監(jiān)測的重點。12月1日，在2020中國房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金像獎頒獎典禮上，國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）》(簡稱“報告”)。報告顯示，價格差異嚴(yán)重，九個城市的價格從最高點下降了15%以上，其中一些城市的價格已經(jīng)減半，但一些城市自2018年1月以來已經(jīng)超過了最高點。
廊坊、青島、天津房價降了20%以上。
盡管今年疫情影響，雖然部分城市房價有所回落，但仍有部分城市房價快速上漲。住房指數(shù)顯示，雖然個別城市的房價從最高點下降了一半，但自2018年1月以來，另有30個城市的房價可能超過最高點。
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這個城市剛剛嚴(yán)控炒房，但是國有資產(chǎn)卻高價拿地！“面粉”的價格比“面包”快
12月1日，成都推出4宗純住宅用地出讓，均位于主城區(qū)成熟區(qū)域，總出讓面積113畝。證券時報e公司記者了解到，成都錦江區(qū)推出兩個包裹，底價16800元/，可能是目前成都最高的底價。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，在競爭性交接過程中，最終競爭性交接比例達(dá)到23%，升水率為14.88%。錦江區(qū)第二地塊的獲勝者是由成都錦江統(tǒng)一建設(shè)有限公司(以下簡稱錦江統(tǒng)一建設(shè))的法華房地產(chǎn)聯(lián)合贏得的。
據(jù)天空調(diào)查，證券時報e公司記者注意到，晉江同建成立于1996年9月，注冊資金3000萬元。其經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)和舊城改造，成都市錦江區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局持有公司100%的股權(quán)。
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深圳樓市再現(xiàn)現(xiàn)金狀況：反向賺500萬，為何“香”新房
沉寂了大概五個月，一度炒作的深圳樓市又一次走到了風(fēng)口浪尖?！熬W(wǎng)絡(luò)名人”——華潤城潤西一期工程，均價13.2萬元每平米左右，這次引爆市場。雖然單價不低，但相比之下，華潤城周邊的潤福二手房均價已經(jīng)超過18萬元，新房和二手房差價近5萬元。
由于巨大的套利空間，市場一度出現(xiàn)“眾籌創(chuàng)造新產(chǎn)品”、“代持有者買房”等現(xiàn)象。
58房研院院長張博向殼牌金融記者解釋，之所以會出現(xiàn)如此嚴(yán)重的“價格倒掛”，是因為一手房本身會受到政府的調(diào)控，尤其是通過限價，直接影響預(yù)售價格，而二手房則主要掌握在分散的房東手中，所以政府不能直接調(diào)節(jié)二手房價格，只能通過一手房價格影響二手房價格。
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147900套！在北京二手房的前11個月，網(wǎng)上簽約的數(shù)量超過了去年的總量
過去11月，北京二手房市場回暖，成交量逐月大幅上升。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，今年11月，北京二手住宅網(wǎng)數(shù)量達(dá)到17268套，比上個月增長21%。到目前為止，今年前11個月，北京二手住宅網(wǎng)數(shù)量已達(dá)14.79萬套，超過了去年的14.5萬套。
二手房價格方面，11月二手房平均成交價格上漲，但幅度很小，價格繼續(xù)穩(wěn)步上漲。據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，11月，北京二手房平均成交價格為59118元/平方米，較上月增長1.08%；今年前11個月，北京二手房平均成交價格為56864元
中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級新階段后，中心城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益突出。特別是在中西部地區(qū)，中央增長極的作用更加突出。
數(shù)據(jù)顯示，前三季度中西部地區(qū)GDP排名前十的城市分別是重慶、成都、武漢、長沙、鄭州、合肥、Xi安、昆明、南昌、洛陽，與2019年全年一致。
其中，前三季度渝成武GDP超萬億大關(guān)，長沙、鄭州超8000億，合肥、Xi安在7000億梯隊。
重慶作為中西部地區(qū)唯一的直轄市，GDP總量居中西部地區(qū)首位。長沙的鄭州爭奪華中地區(qū)的第二名，而合肥的Xi安則邁向萬億大關(guān)。
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自1月份推出“免電話營銷”以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？
10月27日，北京最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)鏈家宣布推出“電話營銷免費”服務(wù)，規(guī)定自2020年11月12日起，未經(jīng)客戶同意，禁止北京鏈家的在職經(jīng)紀(jì)人向客戶進(jìn)行電話營銷活動，否則，每撥打一個電話號碼將賠償100元。
然而，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的電話營銷成為一個難題。經(jīng)過一個月的“籠頭”，能給行業(yè)帶來什么變化？消費者的真實反饋呢？
承諾的引入將不可避免地改變經(jīng)紀(jì)人的工作方式。放下電話的經(jīng)紀(jì)人拿起“新設(shè)備”，把引流的重點轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)上。
消費者李燕表示，即使手機(jī)設(shè)置了防騷擾模式，“踩雷”也在所難免。在她看來，“免打電話營銷”的推出“真的很受歡迎”。她認(rèn)為，我們應(yīng)該支持這種“吃螃蟹”的行為，把它從“少數(shù)”變成“多數(shù)”。
在企業(yè)層面，這種“狠招”真的讓北京鏈家感到有點“痛”。
根據(jù)北京鏈家提供的數(shù)據(jù)，條例實施5周后，其“新增客戶周均”指數(shù)下降3.79%，“新增房屋周均”下降13.6%。同時，由于傳統(tǒng)電話營銷的慣性和運氣，截至11月27日，北京鏈家因經(jīng)紀(jì)人違規(guī)已支付91單。其直接業(yè)務(wù)水平也受到了一定程度的影響。實施“免電話營銷”前后的數(shù)據(jù)對比顯示，周渡新客戶數(shù)量環(huán)比下降3.79%，周渡新房數(shù)量環(huán)比下降13.6%。
盡管“痛苦”，北京鏈家并沒有減少這項政策的實施。而是在實施過程中，根據(jù)實際情況和消費者的反饋，不斷補(bǔ)充和完善“免電話營銷”的實施細(xì)節(jié)。目前，其內(nèi)部對薪酬情景的解讀已經(jīng)從推出時的10多種增加到40種。
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房屋銷售年終考試的供需兩端將同時降溫
2020年最后一個月，在房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的情況下，一些迎來年終“大考”的房地產(chǎn)企業(yè)動作并不慢，有的則力不從心。
11月30日晚，多家房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了2020年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排名數(shù)據(jù)。進(jìn)入11月后，碧桂園(02007。香港)，中國恒大(03333。HK)，萬科(000002。深圳)，融創(chuàng)中國(01918.HK)和保利發(fā)展(600048。SH)繼續(xù)穩(wěn)居房地產(chǎn)企業(yè)交易榜單和銷售榜單前五。
年底，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人氣繼續(xù)降溫。根據(jù)凱瑞的數(shù)據(jù)，2020年11月，100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)月交易銷售額環(huán)比增長5.1%，8月同比增速達(dá)到30.7%的最高水平，之后依次在9月、10月、11月降至29.0%、25.2%和21.4%，回落到今年6月的同比增長水平。
從需求方面看，消費者購房熱情也有所下降。但整體銷售降溫并不影響房企頭部效應(yīng)的進(jìn)一步集聚。根據(jù)中智研究院的數(shù)據(jù)，各層級的銷售門檻
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11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績發(fā)布，5家提前完成年度目標(biāo)，2家仍有壓力
由于房地產(chǎn)企業(yè)年內(nèi)供應(yīng)節(jié)奏落后，11月份房地產(chǎn)企業(yè)整體業(yè)績規(guī)模同比增長。
根據(jù)嘉里的數(shù)據(jù)，前100家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售額12025.8億元，月度業(yè)績同比增長21.4%，比上個月略有增長5.1%。
從企業(yè)績效來看，2020年11月，70%以上的百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)月度績效實現(xiàn)同比提升。截至11月底，近80%的房企累計業(yè)績超過去年同期，實現(xiàn)同比增長。
據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，在公布2020年銷售目標(biāo)的37家房地產(chǎn)企業(yè)中，有5家提前完成了年度業(yè)績，占比超過13%。R&F地產(chǎn)和首都地產(chǎn)的業(yè)績完成率不到80%，分別有77.16%和75.14%墊底，這也意味著他們上個月沖刺的壓力很大。
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