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限購 抽獎(jiǎng) 茶費(fèi).深圳網(wǎng)紅地產(chǎn)18年
時(shí)代周報(bào)記者 劉婷 發(fā)自深圳
11月30日，在深圳工作日的高峰期，科技園里熙熙攘攘的“碼農(nóng)”們從高鑫源地鐵站A出口走出，經(jīng)過賣早餐的小販，來到大沖商務(wù)中心打卡。五棟商業(yè)寫字樓是金融、科技、商業(yè)等行業(yè)的家園。樓下的萬象世界是深圳最火爆的網(wǎng)絡(luò)名人打卡勝地。
萬象世界的對(duì)面，有一座古代的大王廟。散落的古樹賦予了它歷史感，也提醒了過去的人們，這座占地68.5萬平方米，建筑面積約280萬平方米的華潤城，誕生于中國最大的老改造“大沖村舊城改造工程”。
華潤置地展廳前，物業(yè)顧問正忙著介紹項(xiàng)目，詢問者關(guān)心的是新開的潤西一期。
11月26日18時(shí)16分，華潤城潤西一期100多名工作人員聚集在幕布中央合影留念。雖然華潤城前三期開了潤福系列，而這個(gè)是潤熙系列，但深圳買家習(xí)慣稱這個(gè)項(xiàng)目為華潤城第四期，也就是“潤思”。
經(jīng)過兩天的戰(zhàn)斗，潤思選屋大戰(zhàn)終于結(jié)束，1171套房售罄。
潤思是今年深圳最受關(guān)注的地產(chǎn)。從年初到年底，深圳樓市頻頻傳出潤思即將開盤的消息。每次有動(dòng)態(tài)傳遞，買房這個(gè)話題就能成功引爆。
11月17-19日，潤思開始誠意基金表彰。兩天之內(nèi)，潤思共成功篩選買家9690人，融資339.15億元。相比之下，11月23日，在深圳歷史上最大規(guī)模的土地拍賣中，8塊地塊的總成交價(jià)為339.8億元。單套被凍結(jié)資金總額堪比8個(gè)地塊的交易總價(jià)，可見深圳樓市的購買力。
在深圳，華潤城是一個(gè)“封神”的存在。華潤城一期到四期已經(jīng)18年了，每一次開盤都能打造一個(gè)“售罄”的神話。
潤思的開盤銷售幫助華潤置地在華南的銷量飆升。潤思開業(yè)時(shí)收到195億人民幣。近日，華潤置地發(fā)布簡報(bào)稱，華南地區(qū)銷量已突破750億元，提前鎖定年度目標(biāo)。
在“住無投機(jī)”的背景下，潤思逆市現(xiàn)象引起外界關(guān)注。
11月28日，新華社發(fā)布《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》時(shí)評(píng)，稱近期部分城市樓市火爆，部分“網(wǎng)絡(luò)名人”樓盤甚至出現(xiàn)“萬人搶房”、“眾籌新房”現(xiàn)象。在“新熱”的背后，出現(xiàn)了新二手房價(jià)格的“雙軌制套利”，樓市調(diào)控再次引起關(guān)注。
11月30日，深圳市住建局局長、黨組書記張表示，針對(duì)目前二手房價(jià)格倒掛、媒體反映房地產(chǎn)投機(jī)等情況，政府部門正在研究綜合治理政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)行為。
潤四打新眾生相
“進(jìn)去，然后選擇多大面積。其次看戶型，一棟兩棟能看到大沙河，就買吧?！?1月24日，一位80歲的購房者打電話到選房現(xiàn)場(chǎng)與妻子溝通，指導(dǎo)選房技巧。掛掉電話后，他趕緊跑回人群中，剛剛選完房的買家聚集在這里，及時(shí)匯報(bào)銷售情況，交流選房經(jīng)驗(yàn)。
11月25日，深圳灣春繭的多個(gè)角落聚集了熱烈討論的購房者。星巴克旁邊，有很多算價(jià)格的人。
一位來自潮汕的購房者，打印出一份長長的價(jià)目表，整理出無數(shù)的購房策略，在自己喜歡的房子賣完之后，立刻開始了B計(jì)劃。
一個(gè)新的自媒體大V被粉絲認(rèn)可，他當(dāng)場(chǎng)就教了購買策略，就是新的
“買2000萬的房子，只有一個(gè)人可以進(jìn)入市場(chǎng)，只有一分鐘可以選房子。以前中介追著我們買房，現(xiàn)在我們要求開發(fā)商賣房?！币晃恢心陭D女感慨地說，項(xiàng)目的銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的想象，球場(chǎng)外連一瓶礦泉水都沒有，只好找個(gè)地方蹲著。她想給孩子買個(gè)婚房，理想的結(jié)果是一下子買個(gè)175平米的公寓。不過微信群里，大戶型最快，她有些著急。
《時(shí)代周刊》記者實(shí)地了解到，潤思最暢銷的住房面積依次為200平米、175平米、120平米、100平米。因?yàn)樾路康膬r(jià)格明顯與周邊二手房價(jià)格倒掛，“越買越大賺越多”已經(jīng)成為購房者的普遍共識(shí)。
深圳殼牌網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月華潤城潤福一期、潤福三期、潤思二手房均價(jià)分別約為18.23萬元/平米、13.2萬元/平米。
這意味著一手和二手房之間存在5萬元/平米以上的差價(jià)。按潤思100平米最小面積計(jì)算，買一套房有500萬的差價(jià)。
巨大的利潤空間吸引了資本的注意力，很多人買房子都是指名道姓。
《時(shí)代周刊》記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，由于銷售計(jì)劃是基于優(yōu)先滿足無房家庭住房需求的原則，部分購房者達(dá)不到要求，于是向身邊的親戚朋友借住房額度，代簽協(xié)議。額度使用費(fèi)10-50萬，看參與方式和親密程度。
首付350萬，月供5-6萬，為什么門檻高的潤思能引起這么高的關(guān)注？
近日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李對(duì)《時(shí)代周刊》表示，潤西一期受歡迎的主要原因是：一是價(jià)格“雙軌制套利”。只要有暴利，投機(jī)者就會(huì)挖市場(chǎng)，甚至想盡辦法；第二，資金為投機(jī)者提供了足夠的空殼。深圳的信用貸款額度很高，甚至有些金融機(jī)構(gòu)專門從事“認(rèn)貸融資”。
“深圳樓市的根本問題不是供應(yīng)問題，而是杠桿投機(jī)問題?！崩钫J(rèn)為，如果不控制違規(guī)和杠桿，就無法通過增加供給來達(dá)到養(yǎng)湯止沸的降溫效果。
網(wǎng)紅盤成長史
華潤城對(duì)潤思市場(chǎng)提出老改已經(jīng)18年了。
1992年，深圳正式將華潤城的前身大沖列入舊制改革議程，并于1998年正式納入舊制改革計(jì)劃。
2005年9月，華潤集團(tuán)作為R&D的合作單位，參與了大沖村的舊房改造。2010年1月23日，大沖老村民房產(chǎn)簽約儀式舉行，項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。2011年底，項(xiàng)目開始全面開發(fā)建設(shè)。
根據(jù)大沖村的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，村民可以選擇財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償、現(xiàn)金補(bǔ)償和財(cái)產(chǎn)加現(xiàn)金三種補(bǔ)償模式。物業(yè)補(bǔ)償按建筑面積133.36萬元，貨幣補(bǔ)償每平方米1.1萬元。
當(dāng)時(shí)深圳流行“一棟樓倒了，一群有錢人站了起來”的說法，大沖有2000多名村民被貼上了“拆遷暴發(fā)戶”的標(biāo)簽。
直到2014年潤福一期開盤，大沖村才正式轉(zhuǎn)型為華潤城，迎接外地人。
2014年10月和11月，潤福一期開盤兩次，82-89平米的單元全部售出。10月份開盤時(shí)，房子均價(jià)在4.5萬元/平米左右，3個(gè)小時(shí)內(nèi)賣出420多套房。11月開盤時(shí)，房子均價(jià)在5萬元/平米左右，3000個(gè)買家3小時(shí)內(nèi)賣出683套房。
潤富一期開盤恰逢深圳樓市爆發(fā)前夕。
2015年3月30日，深圳樓市迎來新政。根據(jù)政策規(guī)定，用住房公積金貸款購買第一套普通自住住房需一分鐘
在政策上，降低首付門檻、減稅免稅等新規(guī)定，將深圳市場(chǎng)推向了上漲周期。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，2015年，深圳以47.5%的同比增幅位居全國第一。
2015年12月，潤福二期推出89-230平米的房屋公寓，當(dāng)天清貨。潤福二期平均開盤價(jià)7.5萬元/m2，比潤福一期首個(gè)開盤價(jià)上漲4.5萬元/m2，漲幅67%。
“我現(xiàn)在最后悔的是當(dāng)時(shí)沒有買更大的房子。”2018年，秦煌(化名)在華潤城潤福三期(簡稱“潤三”)購買了89平方米的住房。
房產(chǎn)首付200萬左右，月供3萬左右。如果算上公積金，月供2萬多。當(dāng)時(shí)，秦煌仍然擔(dān)心收集六個(gè)錢包入場(chǎng)的壓力太大?，F(xiàn)在，面對(duì)不斷上漲的房價(jià)，他唯一的遺憾就是沒有踮起腳去買更大面積的住房。
深圳新盤排隊(duì)入市
對(duì)于深圳樓市來說，華潤城具有典型的代表意義。
2018年6月潤三首次開業(yè)，共6776人搶741套房。由于申請(qǐng)人數(shù)眾多，房產(chǎn)一直被“茶費(fèi)”質(zhì)疑。為了達(dá)到公平選房的效果，潤三以公證和抽簽的方式開始了建設(shè)。潤三之前，招商局雙印和萬科蛇口大廈都采用抽獎(jiǎng)方式。從此，深圳進(jìn)入了“買彩票買房”的時(shí)代。
深圳買房前打擊離婚，也是源于潤三。
2018年6月21日，潤三預(yù)售獲批。當(dāng)時(shí)的購房政策并沒有明確限制購房者的家庭財(cái)產(chǎn)和婚姻狀況。為了買潤三，“打印無房排隊(duì)5公里證明”、“婚姻登記處排隊(duì)離婚買房”等信息引起市場(chǎng)關(guān)注。隨后，該消息被深圳市規(guī)劃和土地委員會(huì)南山管理局否認(rèn)。
一個(gè)月后，深圳首個(gè)“離婚買房”政策出臺(tái)。2018年7月31日，深圳出臺(tái)樓市新政。購房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)貸款的，首付比例不低于70%；離婚前無抵押記錄且家庭無住房的，首付比例不得低于30%。
如果說潤三是“搖號(hào)時(shí)代”的始作俑者，潤四就是“無房優(yōu)先”時(shí)代的見證人。
潤西一期根據(jù)《華潤城潤璽一期銷售方案》，按照優(yōu)先滿足無房家庭住房需求的原則，根據(jù)在深圳繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的時(shí)間等因素篩選入圍。
從華潤城一期到華潤城四期，開盤售罄的神話從未間斷。潤福一期和二期售罄后，潤三于2018年6月和9月先后推出741套房和555套房，當(dāng)天全部被搶。2018年，隨著潤三的重新開業(yè)，華潤城成為當(dāng)年深圳房地產(chǎn)銷售冠軍。
“華潤城位于南山科技園的中心。一期和二期銷售主要是因?yàn)榈囟魏彤a(chǎn)品的突出優(yōu)勢(shì)。第三期和第四期之所以受歡迎，是因?yàn)橄迌r(jià)創(chuàng)造了巨大的空間，推動(dòng)市場(chǎng)搶購?！?1月29日，一位長期在華潤城從事二手交易的中介告訴《時(shí)代周刊》記者，只要一個(gè)二手倒掛的優(yōu)勢(shì)還存在，華潤城推的產(chǎn)品還是會(huì)賣的很好。
對(duì)于深圳購房者來說，新路永不停歇，潤思成了新的通行證。
11月25日，一位失去潤思并打算購買萬科聚善海項(xiàng)目的準(zhǔn)買家在潤思新集團(tuán)推萬科聚善海銷售卡，并補(bǔ)充道：“添加銷售時(shí)，表示你沒有購買潤思，通過率較高。讓他知道你很堅(jiān)強(qiáng)，有準(zhǔn)備?！?
其實(shí)深圳即將迎來“新”季。據(jù)悉，目前深圳新盤有萬科和松軒、凱撒云峰匯、蓮頭東方三期等。
12月，深圳仍有34個(gè)新市場(chǎng)在排隊(duì)等待進(jìn)入市場(chǎng)。