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三年內(nèi)發(fā)生了100多起“雷爆” 長期出租公寓業(yè)務(wù)怎么了？

近日，知名長期出租公寓平臺蛋殼公寓“迅雷”事件持續(xù)發(fā)酵，多家銀行暫?！胺孔赓J款”還款業(yè)務(wù)。

《新華視點(diǎn)》記者了解到，2018年以來，已有100多套長期租賃公寓發(fā)生爆炸，留下的“窟窿”往往是房東和租客自己掏錢。專家建議，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該努力阻止租戶為資本泡沫的破裂買單。

長租公寓三年“爆雷”逾百家

10月以來，蛋殼公寓經(jīng)歷了資金鏈危機(jī)。到目前為止，北京已經(jīng)在涉及蛋殼公寓的各個小區(qū)設(shè)立了接待點(diǎn)，方便房東和房客咨詢和處理糾紛。蛋殼公寓APP也有在線注銷功能。

事實(shí)上，2018年以來，長期租賃公寓平臺頻頻爆發(fā)。據(jù)天眼查統(tǒng)計，與長期租賃公寓相關(guān)的被注銷或撤銷的企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總數(shù)的15%。從上海遇見、青客等品牌公寓如雷爆炸的教訓(xùn)來看，除了嚴(yán)重依賴“租貸”飲鴆止渴外，采取“長期支付、短期支付”和房屋競價等不正當(dāng)競爭手段，是長期租賃公寓平臺資金鏈斷裂的主要原因。

目前很多長期出租公寓都是按月向房東交錢，靠“租貸”來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)都是不盈利甚至不貼錢的?！扒皫啄赀€有些好房子，運(yùn)營商拿房子的時候把房租提高20%很正常，有時候甚至提高50%。然后經(jīng)營者以遠(yuǎn)低于‘以房價為例’的租金水平出租?！北本┮患议L期出租公寓運(yùn)營商表示。

2018年初，蛋殼公寓和紫茹這兩家長期出租公寓的運(yùn)營商，都獲得了數(shù)十億元的融資。一批類似的公寓運(yùn)營商如雨后春筍般涌現(xiàn)，受到資本青睞，開始“圍屋賽跑”。

“2018年5月，在北京市朝陽區(qū)東五環(huán)附近的一個小區(qū)，一批出租公寓品牌的經(jīng)紀(jì)人入駐辦理房屋托管業(yè)務(wù)。小區(qū)有2000多套房子，其中230多套免費(fèi)管理，100多套由蛋殼公寓管理。同時還有幾個剛剛進(jìn)入公寓管理領(lǐng)域的運(yùn)營商。為了爭房，我們要在免費(fèi)報價的基礎(chǔ)上加兩三百塊錢跟蛋殼公司搶?！币幻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人回憶道。

據(jù)殼牌研究院統(tǒng)計，2020年上半年，長期租賃公寓管理不善的70%是由于“高收入低產(chǎn)出”的模式。在新冠肺炎肺炎的沖擊下，長期租賃公寓入住率下降導(dǎo)致資金鏈緊張的問題被大大放大。

史靜律師事務(wù)所的律師徐浩表示：“這種長期租賃公寓的商業(yè)模式需要不斷上漲的市場租金，而且對出租房屋的需求持續(xù)且巨大。一旦出租量下降，就會出現(xiàn)問題?！?

多家銀行已暫?！白饨鹳J”還款業(yè)務(wù)

最近，很多蛋殼公寓的租客發(fā)現(xiàn)，自己的銀行卡已經(jīng)不能扣“房租貸款”了。一位銀行業(yè)從業(yè)者認(rèn)為，控制“房租貸款”風(fēng)險是解決蛋殼公寓“雷爆”危機(jī)的關(guān)鍵。

所謂“租金貸款”，是指長期租賃公寓的經(jīng)營者配合金融機(jī)構(gòu)以租戶的名義辦理貸款，按月支付租金，而金融機(jī)構(gòu)將租賃期內(nèi)的所有租金一次性支付給經(jīng)營者。這樣，承租人向長期租賃公寓支付租金的行為轉(zhuǎn)化為承租人還貸的行為。

V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周俊強(qiáng)表示，“租房貸款”解決了部分租戶的短期財務(wù)壓力；但這種方式已經(jīng)被一些長期出租公寓的經(jīng)營者“玩壞”，從而形成沉淀資金池，可以用來擴(kuò)大規(guī)模，形成“拿房-租房-融資-再拿房”的循環(huán)模式。

根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的2019年財務(wù)報告，公司的大量現(xiàn)金流來自“租金貸款”，占o(jì)

“租戶選擇通過‘租房貸款’按月支付房租，蛋殼每個月會返還10%的房租。這種優(yōu)惠方式誘使許多人選擇‘租賃貸款’?！苯衲?月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，與押金相比，現(xiàn)在大部分租戶最大的需求就是衛(wèi)忠銀行取消對他們的“租房貸款”?！爱吘狗繓|和房客都是受害者。只要“租金貸款”能夠及時發(fā)放，租戶就可以搬出或續(xù)租。最怕的是房子住不下，貸款還要繼續(xù)還?！?

對此，衛(wèi)忠銀行11月16日宣布，對于被迫遷出的租戶，銀行將協(xié)助解決租賃糾紛，并對貸款事宜做出適當(dāng)安排，盡可能保護(hù)租戶利益；至少到2021年3月31日，租戶的信用信息不會受到影響。但據(jù)幾名已退休的蛋殼公寓租戶稱，衛(wèi)忠銀行以在蛋殼公寓還清貸款前未收到蛋殼公寓退款資金為由，已要求租戶繼續(xù)償還貸款。

面對這個可能導(dǎo)致三方債務(wù)糾紛的棘手問題，部分租戶反映，招商銀行等部分銀行近期已暫停為衛(wèi)忠銀行代扣“房租貸款”。

資本冒險不能成“客戶風(fēng)投”

自2017年以來，許多長期租賃公寓的運(yùn)營商利用政策優(yōu)勢，借助資本補(bǔ)貼搶購住房。現(xiàn)在市場回歸理性，資本退潮的“后遺癥”正在逐漸顯現(xiàn)。100多位家長租公寓平臺，讓政府、房東、租客、金融機(jī)構(gòu)“雞毛一地”。

“長期出租公寓運(yùn)營商的高管鉆了法律漏洞，一旦平臺爆炸，就滾錢跑了。剩下的就是房東和租客自己協(xié)商解決問題。如果他們解決不了問題，就會去法院提起民事訴訟。真正的始作俑者只是‘三杯精品酒’，懲罰力度不夠。”上海一位資深房屋租賃糾紛律師表示。

北京湘楚趙輝企業(yè)管理有限公司董事長胡景暉認(rèn)為，長期出租公寓頻繁的“打雷”并沒有引起足夠的警惕，以至于行業(yè)的“小惡”演變成了一場重大的社會災(zāi)難?？v觀最近的“雷爆”案件，作案人帶著錢跑了，高管最多承擔(dān)民事責(zé)任，比如被限制高消費(fèi)。

以上海知名的長期租賃公寓品牌遇見為例。其創(chuàng)始人程遠(yuǎn)至今已失聯(lián)。從涉及程遠(yuǎn)的司法案件結(jié)果來看，目前只限于高消費(fèi)。遇見公寓的合伙人陽光城無需承擔(dān)任何賠償責(zé)任。房東和房客只能“自認(rèn)倒霉”，消化損失。

徐浩表示，目前，許多長期租賃公寓已經(jīng)將其租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，并通過風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)和金融企業(yè)的融資，不斷擴(kuò)大規(guī)模以提高估值，尋求在資本市場實(shí)現(xiàn)“致富神話”。最后，投資者和企業(yè)高管套現(xiàn)，把“爛攤子”留給全社會清理。從長期出租公寓、P2P到自行車共享，一些從業(yè)者以創(chuàng)新的名義綁架社會資源，將客戶包裝成“風(fēng)險資本家”，并為他們接管。

最近，許多國家的政府都緊急推出了“趕超過去”的措施。渝、成、深、Xi要求建立租賃資金監(jiān)管體系。重慶、成都要求，承租人向房屋租賃企業(yè)支付租金超過三個月的，房屋租賃企業(yè)收到的租金和房屋租賃貸款取得的資金計入監(jiān)管賬戶。此外，深圳還提出企業(yè)要慎重選擇收租方式，要求房東不得停水停電停氣等方式驅(qū)趕租客。Xi計劃對房屋租賃企業(yè)實(shí)行信用評級。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月7日發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》征求公眾意見。根據(jù)意見稿，房屋租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、脅迫等方式要求承租人使用房屋租賃貸款。并且不得誘使承租人向我們

周俊強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然長期出租公寓受到了批評，但從國際角度來看，出租制度化仍然是大方向，關(guān)鍵在于監(jiān)管。作為民生行業(yè)，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)事件前后監(jiān)管，重拳整頓市場混亂，切實(shí)保障城市勤勞群眾的生活。

新華社“新華觀點(diǎn)”記者鄭玉田、郭玉京、紀(jì)寧

參與寫作：李銳、張申博