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三地爛尾樓業(yè)主能否集資自救？

中新網(wǎng)11月23日電據(jù)中央廣播電視臺(tái)《中國(guó)好聲音》《新聞?dòng)杏^點(diǎn)》報(bào)道，未完成的樓盤(pán)，即因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛而停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將對(duì)業(yè)主權(quán)益、投資者信心和城市形象帶來(lái)極大損害?；I集資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)極大的自救，是部分業(yè)主“主動(dòng)”的選擇之一。11月19日，云南省昆明高新區(qū)“彩星盛大廈買家自助維權(quán)委員會(huì)”經(jīng)過(guò)6年半的艱苦自救，終于維權(quán)成功，申請(qǐng)到了許可。同日，廣西柳州市集美縣社區(qū)四期業(yè)主也在眾籌、自助后取得了產(chǎn)權(quán)證。20日，河南南陽(yáng)臥龍區(qū)白金時(shí)代業(yè)主，在經(jīng)歷了上調(diào)7600萬(wàn)元尾款、開(kāi)發(fā)商延遲交房、開(kāi)發(fā)商提出“每平米加價(jià)850元”后取消漲價(jià)等不穩(wěn)定局面后，終于進(jìn)入了交房相關(guān)手續(xù)。

自救業(yè)主：升值空間和爛尾程度決定自救成敗，眾籌資金更需審慎管理

11月19日，云南省昆明高新區(qū)彩星盛大廈業(yè)主終于拿到了晚了六年半的房產(chǎn)證。中國(guó)好聲音《新聞?dòng)杏^點(diǎn)》采訪了彩星盛大廈社區(qū)維權(quán)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“委員會(huì)”)委員、小區(qū)業(yè)主周先生。周先生有建廠的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的施工過(guò)程有一定的經(jīng)驗(yàn)，買了一套大房子。在過(guò)去的六年半時(shí)間里，他與魏委的其他14名成員并肩作戰(zhàn)，發(fā)揮了主導(dǎo)作用。

資金管理是維權(quán)自救的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一。2014年魏委成立后，注冊(cè)“昆明滇緬大道金融信息咨詢部”管理募集資金1176萬(wàn)元。周老師強(qiáng)調(diào)“錢(qián)不能再放在開(kāi)發(fā)商身上，因?yàn)樗馁Y金鏈斷了”，高新區(qū)政府明確表示“沒(méi)錢(qián)可浸”。于是，魏委成立了信息咨詢部。他以周老師的名義，在銀行開(kāi)了一家公戶，刻了三個(gè)印章，由三個(gè)人共同管理?！斑@樣，資金就不容易出問(wèn)題了?！敝芾蠋熃榻B。

周老師認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)的最大動(dòng)力之一是經(jīng)濟(jì)權(quán)衡。房主買房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)是每平米3000元左右。自養(yǎng)后，實(shí)際每平米價(jià)格還是不到4000元。比如現(xiàn)在每平米8000元左右的市場(chǎng)價(jià)就更低了。“房?jī)r(jià)比較低的時(shí)候一定要自救，更容易收錢(qián)。”周老師說(shuō)。此外，周先生還提到，爛尾樓的程度對(duì)維權(quán)的可能性也有影響。爛尾樓程度輕的時(shí)候，業(yè)主之間可以互相帶動(dòng)，這就是彩星盛大廈的具體特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)內(nèi)人士：樓盤(pán)爛尾有深淺，業(yè)主自救路漫長(zhǎng)

沈陽(yáng)泰華林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售總監(jiān)王海在接受中國(guó)好聲音《新聞?dòng)杏^點(diǎn)》采訪時(shí)，從開(kāi)發(fā)商的角度分析了各地未完成的樓盤(pán)。王海認(rèn)為，“淺未盡”和“深未盡”是有區(qū)別的。兩者最根本的區(qū)別在于開(kāi)發(fā)者是否有能力繼續(xù)構(gòu)建。前者的資金鏈斷裂或者只是因?yàn)檎{(diào)控限購(gòu)，有通過(guò)融資回收的可能，后者則完全斷裂資金鏈，達(dá)到結(jié)賬狀態(tài)。

王海說(shuō)，對(duì)于爛尾樓的處理，常見(jiàn)的表面解決辦法是政府介入，接手新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)司法程序?qū)υ_(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰。但經(jīng)過(guò)之前的熱處理，原開(kāi)發(fā)商可能已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行賠償，買家也不是優(yōu)先接受者，所以結(jié)算過(guò)程后期可能會(huì)陷入冷處理狀態(tài)，買家受到精神和物質(zhì)上的雙重影響。按照王海的分析，恰恰是b

至于南洋白金時(shí)代提出的“每平米漲價(jià)850元”，王海認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值早已隨著時(shí)間的推移大幅上漲，所以“從單個(gè)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)的角度來(lái)看，并不一定完全錯(cuò)誤?！钡鹾Ｖ赋?，從開(kāi)發(fā)商的責(zé)任來(lái)看，“這是完全錯(cuò)誤的”，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)成為了逾期方和違約方?！澳?開(kāi)發(fā)商)的紅利是基于自身的。你不能要求第三方幫助你產(chǎn)生股息?！蓖鹾Ｕf(shuō)。

法律界人士：眾籌自救不提倡，應(yīng)對(duì)爛尾還需依靠法律

在接受中國(guó)好聲音《新聞?dòng)杏^點(diǎn)》采訪時(shí)，上海秦冰律師事務(wù)所顧問(wèn)、知名房地產(chǎn)維權(quán)律師秦冰明確警告遇到類似情況的業(yè)主：集資自救風(fēng)險(xiǎn)太大，最終大概率失敗。成功的案例很少，不值得借鑒。選擇自助的主要風(fēng)險(xiǎn)之一在于所有權(quán)的不確定性。秦冰說(shuō)：“只要房屋所有權(quán)證的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有完成，項(xiàng)目的所有權(quán)就屬于開(kāi)發(fā)商?！遍_(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，房產(chǎn)抵押?！安皇钦f(shuō)業(yè)主交了錢(qián)，房子的所有權(quán)一定是業(yè)主的。"

秦冰建議，面對(duì)未完成的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)遵循以下步驟：第一，建立組織，建立組織的核心，并給予領(lǐng)導(dǎo)很大的寬容；其次，及時(shí)尋求建筑、金融、法律等專業(yè)人士的幫助；三是“必須找法院通過(guò)司法解決問(wèn)題”，凍結(jié)開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)，固定所有權(quán)邊界，解決所有權(quán)不穩(wěn)定問(wèn)題，進(jìn)行破產(chǎn)重整，保護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。此外，業(yè)主應(yīng)要求行政部門(mén)提供相應(yīng)的圖紙，即產(chǎn)權(quán)清單、面積清單等技術(shù)資料，以便日后復(fù)工，確定改造所需的價(jià)格。

秦冰一開(kāi)始就一再勸阻業(yè)主自籌資金，并不斷強(qiáng)調(diào)法院參與的重要性?！叭绻袡?quán)得不到保護(hù)，我不知道中間會(huì)出現(xiàn)多少麻煩和變數(shù)，”秦冰說(shuō)?！拔覀儽仨毷褂盟痉?quán)力。法院正處于保護(hù)我們權(quán)益的關(guān)鍵時(shí)刻。不要舍不得用。”秦冰呼吁未完成建筑的所有者放棄觀望的心態(tài)?！?業(yè)主)應(yīng)該有積極的態(tài)度，必須采取積極的行動(dòng)。”

制片人：白中華

記者：楊威

編輯：劉宏偉王義夏