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告別大分化時(shí)代的“只漲不跌”！Xi的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重創(chuàng) 哈爾濱和其他促銷活動(dòng)降低了價(jià)格
隨著宏觀調(diào)控的收緊，樓市價(jià)值開(kāi)始逐漸回歸城市基本面。差異化正成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。在一線城市搶房的同時(shí)，很多二線城市也在經(jīng)歷著房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的焦慮。
智訊財(cái)經(jīng) 作者 | 嘉文 發(fā)自北京
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房地產(chǎn)差異化時(shí)代正在加速。
“一方面深圳幾千套豪宅被搶購(gòu)一空，另一方面全國(guó)很多二線城市刮起了促銷降價(jià)的浪潮?！斌w現(xiàn)了2020年樓市的神奇。
12月1日，國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》。報(bào)告指出，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。地方房?jī)r(jià)下跌的監(jiān)測(cè)預(yù)警將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的一個(gè)重要方面。
今年以來(lái)，全國(guó)樓市冷熱不均。一方面，在深圳、東莞、Xi等熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)不斷上漲，“新動(dòng)向”紛紛來(lái)襲，樓市頻頻出現(xiàn)混亂。政府多次采取措施打擊樓市違法行為，并緊急出臺(tái)新政策為樓市降溫。
另一方面，哈爾濱、漳州等庫(kù)存高的城市，錯(cuò)過(guò)了樓市傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”，錯(cuò)過(guò)了今年銷售旺季的“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商降價(jià)牟利，引發(fā)促銷降價(jià)浪潮。
另外，金融政策收緊后，房企加速出售資產(chǎn)，可見(jiàn)當(dāng)前“三條紅線”政策的威力。
Xi一夜之間出臺(tái)了一項(xiàng)新政策
背后房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了55個(gè)月
12月1日凌晨1點(diǎn)55分，Xi安置房建設(shè)局在官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。
要嚴(yán)格控制備案價(jià)格，加強(qiáng)預(yù)售管理，發(fā)揮差別信用監(jiān)管作用。
值得注意的是，在這項(xiàng)規(guī)定中，Xi安重點(diǎn)明確提高了第二套房的首付比例，具體為：
(1)我市住房面積90平方米以下的家庭：第二套住房面積144平方米以下的，商業(yè)貸款首付比例不得低于40%；第二套住房面積超過(guò)144平方米的，商業(yè)貸款首付比例不得低于50%。
(2)我市住房面積在90-144平方米(含144平方米)的家庭：第二套住房面積在144平方米以下的，商業(yè)貸款首付比例不得低于50%；第二套住房面積超過(guò)144平方米的，商業(yè)貸款首付比例不得低于60%。
(3)我市住房面積144平方米以上的家庭：第二套住房面積144平方米以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%；第二套住房面積超過(guò)144平方米的，商業(yè)貸款首付比例不得低于70%。
好像只提高了2套房的首付比例。但其實(shí)背后有一個(gè)新的監(jiān)管思路，就是“你目前擁有的住房面積將決定你第二套房的首付比例?！?
這在全國(guó)，還是第一次。
另一大舉措是提高商品房預(yù)售門檻。
新規(guī)定是：凡在本市已出售和新出售的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證。原則上，地上7層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度必須以主體結(jié)構(gòu)工程為封頂；7層以上的，必須達(dá)到地面規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。
為什么Xi安在年底選擇增持樓市？
Xi安置房建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處陳深在接受媒體采訪時(shí)也表示，《通知》的初衷是考慮到今年6月以來(lái)，Xi安置房的價(jià)格指數(shù)有所上升，購(gòu)房人數(shù)有所擴(kuò)大。該政策的主要目的是確保Xi居民和c
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月公布的70個(gè)城市10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅保持平穩(wěn)下降，但仍呈上升趨勢(shì)。其中，4個(gè)一線城市新建商品房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.5%。然而，Xi新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，這是自2016年3月以來(lái)連續(xù)第55個(gè)月上漲。
另外，近幾年商品房蓋到3、4層就可以申請(qǐng)預(yù)售證了；備案價(jià)格逐漸放寬。此前由于強(qiáng)控，很多新盤(pán)的備案價(jià)格無(wú)法突破天花板，導(dǎo)致二手倒賣現(xiàn)象嚴(yán)重。
“11084套新房上馬，45706戶誠(chéng)信登記，25棟樓房需要搖撼，15棟樓房被千人搖撼”，這是11月Xi房市的真實(shí)寫(xiě)照。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為：“Xi的升級(jí)和監(jiān)管，是為了打擊投資需求，打擊抖人現(xiàn)象。"
“Xi安差別化房貸的玩法可以說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入了“轉(zhuǎn)型”，估計(jì)以后會(huì)有更多的城市參考實(shí)施?！敝鹑谠u(píng)論員劉哮波指出。
哈爾濱開(kāi)始了降價(jià)的第一槍
樓市“降價(jià)潮”愈演愈烈
就在Xi出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的新房地產(chǎn)政策的10多天前，2300多公里外的哈爾濱上演了一出鼓勵(lì)降價(jià)的官方戲劇。
11月19日，官方媒體報(bào)道稱，哈爾濱將發(fā)行《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。
從《通知》的內(nèi)容來(lái)看，其核心點(diǎn)就是“降價(jià)”。從放寬公積金貸款、購(gòu)房資格、房貸等方面。明確鼓勵(lì)房企采取打折、團(tuán)購(gòu)等方式。以賺取銷售新建商品房的利潤(rùn)，提高物業(yè)市場(chǎng)的知名度。
回到樓市降價(jià)，哈爾濱房?jī)r(jià)下跌不是孤立的案例。
前幾天，青島出現(xiàn)了“降價(jià)風(fēng)”。從郊區(qū)到主城，很多項(xiàng)目都表現(xiàn)出降價(jià)的姿態(tài)，更有甚者因?yàn)榻祪r(jià)砸售樓處。
比如曾搶灘熱搜的即墨禹州朗廷之家項(xiàng)目，每平米暴跌數(shù)千元，部分業(yè)主一夜之間損失高達(dá)80萬(wàn)；5xx的低價(jià)出現(xiàn)在膠州天一人和、陳朗、保利、陳光等樓盤(pán)；即使在房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺的青島市區(qū)，也有一些價(jià)格松動(dòng)的跡象。
此外，今年9月，恒大集團(tuán)宣布，從9月7日至10月8日，恒大全國(guó)地產(chǎn)線將打三折，覆蓋全國(guó)至少600個(gè)樓盤(pán)；在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，恒大部分管理層將獲得額外96%的簽約權(quán)。
“降價(jià)促銷潮”重新抬頭，樓市會(huì)有多少個(gè)人漲跌？
樓市冷熱不均，根源在于供需
大分化時(shí)代已經(jīng)成為大勢(shì)所趨
一方面，樓市政策加碼，遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；一方面，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，加快去庫(kù)存化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的神奇分化引發(fā)了廣泛的輿論辯論。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌離不開(kāi)宏觀政策環(huán)境因素。從上述城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)和起伏來(lái)看，有兩種情況：一是2017年上半年前后以京津冀為代表的一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)重，二是2018年下半年前后三四線城市，由于棚改貨幣化的退潮，市場(chǎng)面臨調(diào)整。
但是，更重要的是，這些城市房?jī)r(jià)的下跌也與自身的供過(guò)于求密切相關(guān)。
以今年最典型的降價(jià)城市哈爾濱為例，官方的降價(jià)政策不僅需要極大的勇氣，更是無(wú)奈。
今年8月，哈爾濱樓市供過(guò)于求，成交減半。根據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)哈爾濱公司的統(tǒng)計(jì)，
同時(shí)，哈爾濱的土地今年已經(jīng)放開(kāi)，供應(yīng)量大幅增加。今年上半年，哈爾濱成功出讓53個(gè)地塊(涉及住宅、商住、商業(yè))，總面積超過(guò)334萬(wàn)，掛牌出讓土地量遠(yuǎn)超往年，創(chuàng)歷史新高。
數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房子
根據(jù)上海億居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新一期《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》，哈爾濱庫(kù)存處于高位，去庫(kù)存期達(dá)到23.1個(gè)月，遠(yuǎn)超安全線(9.4個(gè)月去庫(kù)存期)。
人口流失也是哈爾濱購(gòu)買力下降的關(guān)鍵原因。
哈爾濱是東北三省人口流失最嚴(yán)重的城市。近十年來(lái)，黑龍江省人口損失率高達(dá)31%。2016-2019年，哈爾濱人口損失率在6%左右，樓市同時(shí)出現(xiàn)衰退跡象。
另一方面，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，東部三省今年獲得的融資總量只有6300億，而僅廣東一省就有3.45萬(wàn)億。
正如金融評(píng)論員劉哮波所說(shuō)，“人口在流失，資金不愿到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然陷入了僵局?！?
供需差異是造成這種情況的經(jīng)濟(jì)根源。
近年來(lái)，隨著宏觀調(diào)控的收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值開(kāi)始逐漸回歸城市的基本面。差異化正成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。在一線城市搶房的同時(shí)，很多二線城市也在經(jīng)歷著房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的焦慮。
值得注意的是，近日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清再次發(fā)出“警告”的聲音。11月16日，郭樹(shù)清撰文稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。
如今，許多城市的樓市分化繼續(xù)加劇，這表明“房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去”，樓市分化已成為大勢(shì)所趨。