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上海周邊樓市誰最厲害？
文|白羊座
今年以來，不像北京周邊樓市的冷清，上海周邊樓市很熱，尤其是上海北面的門戶南通。
根據(jù)克里的數(shù)據(jù)，自去年以來，南通連續(xù)11個(gè)月位居江蘇第一。今年10月，南通新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.65%，同比上漲15%。
二手房方面，安居客的數(shù)據(jù)顯示，10月份南通二手房均價(jià)同比上漲15.79%。
這個(gè)漲幅是什么水平？
近日，南通房價(jià)漲幅在15%左右，在中國社科院住房大數(shù)據(jù)指數(shù)公布的房價(jià)漲幅排名中位列全國第四。
今年江蘇城市樓市普遍火爆，但南通無疑是最火的一個(gè)。
土地市場也很火爆。
根據(jù)樂居的統(tǒng)計(jì)。com，今年10月份南通賣了31塊地，總面積141萬平方米，總成交額127億元，比之前8、9月份的總和還多，還有不少高溢價(jià)率超過90%的地塊。
11月初，南通不得不升級(jí)樓市調(diào)控。
年初在市區(qū)實(shí)施的“雙限”政策(即控制地價(jià)和房價(jià)，原則上不超過同一地區(qū)房地產(chǎn)的3-5%)將進(jìn)一步擴(kuò)大到海門區(qū)和通州區(qū)。
事實(shí)上，去年年底南通還出臺(tái)了更為有力的限購政策：限制市區(qū)內(nèi)銷售價(jià)格明顯低于周邊同類產(chǎn)品的新建普通商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，購買者自取得產(chǎn)權(quán)證之日起五年后即可辦理過戶登記。
如果是期房，從領(lǐng)房產(chǎn)證到限售真的需要7-8年。實(shí)力不小。
但我們可以看到，即使政府不夠重視，南通一套二手房今年也實(shí)現(xiàn)了15%左右的漲幅?？梢娔贤鞘匈徺I力強(qiáng)，實(shí)力強(qiáng)。
值得一提的是，南通樓市今年不僅兇，這幾年也一直兇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年南通市住宅均價(jià)為18591元/，比2015年上漲141.25%。
這個(gè)漲幅可以說是秒殺了深圳、杭州、蘇州等城市。
顯然，不是一句“放錢”就能解釋這種堅(jiān)持。更需要從影響房價(jià)走勢的宏觀和微觀基本面尋找原因。
第一，從上圖可以看出，近年來南通樓市供需相對(duì)平衡，市場不存在去庫存壓力。主要原因是近年來土地交易量一直處于較低水平，而土地交易升水率并不低。
然后，在南通樓市的微觀層面，形成了一個(gè)非常微妙的市場博弈。一方面，供應(yīng)緊張、供需平衡緊張(其實(shí)也是吃緊)意味著南通樓市沒有拋售壓力，不會(huì)抑制房價(jià)上漲，反而會(huì)形成拉動(dòng)效應(yīng)；另一方面，較高的土地溢價(jià)為房價(jià)上漲創(chuàng)造了推力。
所以南通房價(jià)推拉后很難上漲。
其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，南通這幾年的發(fā)展高于全國乃至江蘇的平均水平，間接支撐了房價(jià)的暴漲。
2019年南通GDP達(dá)到9389億，離萬億大關(guān)只差一英尺。雖然在蘇南地區(qū)僅次于蘇寧無錫，但絕對(duì)實(shí)力與東莞、合肥、xi安基本相當(dāng)。
而且近十年來，其增速比全國和江蘇高30個(gè)百分點(diǎn)，也比蘇州無錫高，可見其發(fā)展勢頭。
在——資金總量上也很顯著，是衡量一個(gè)城市購買力的重要指標(biāo)。2019年，南通聚集的資本總量接近1.4萬億，10年的增長率為w
所以在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)勢頭迅猛，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，房價(jià)的表現(xiàn)不能差。
對(duì)于宏觀和微觀層面的事實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)心里也像一面鏡子。據(jù)悉，國內(nèi)20強(qiáng)房企80%都進(jìn)來了，近兩三年進(jìn)入南通的房企無一虧損。
對(duì)于未來，南通似乎還是大有可為的，大筆的錢都是好的，要么一開始就兌現(xiàn)，要么就上路了。
第一，高鐵一旦通過，就從“難通”到南通。
過去，南通因?yàn)榻煌ú槐?，被長三角人嘲諷為“難以通行”。但是隨著近年來高鐵的建成，交通得到了很大的改善，現(xiàn)在南通到上海坐高鐵要一個(gè)多小時(shí)。隨著滬滬鐵路和沿江高速鐵路的開通，南通西站至上海虹橋火車站的行程將進(jìn)一步縮短至半小時(shí)。
二是南通機(jī)場成為上海第三大機(jī)場。
《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》很明顯南通新機(jī)場的定位是上海國際航空樞紐的重要組成部分。換句話說，上海第三機(jī)場。
通過高鐵、機(jī)場與上海深度捆綁，意味著南通將融入上海周邊30分鐘的工作生活圈，將有機(jī)會(huì)吸引上海到南通的人流、資金流、物流。
在南通，這無疑是一塊巨大的增量蛋糕。
第三，東進(jìn)，挖增量。
南通也在通過新一輪城市規(guī)劃向東部(通州)推進(jìn)，以挖掘內(nèi)部增量機(jī)遇。
南通雖然也因?yàn)橄愀鄱佬老驑s，但一直是“江(港)強(qiáng)于海(港)弱”的格局。長三角一體化時(shí)代，江蘇省對(duì)南通建設(shè)重要出海通道提出了明確要求。
兩年來，南通以“大通州灣”為理念，整合沿海資源，東進(jìn)，圍繞通州灣打造城市副中心。
目前，南通港在主城區(qū)的集裝箱、江海、狼山三個(gè)主要碼頭已陸續(xù)撤出，而被委以重任的通州灣港將于2022年基本建成，實(shí)現(xiàn)開港運(yùn)營(官方要求兩年開港，三年實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?。
今年7月，南通進(jìn)一步宣布撤銷主城區(qū)崇川區(qū)、港閘區(qū)，在南通市設(shè)立新的崇川區(qū)；同時(shí)廢止上海附近的海門市，設(shè)立南通市海門區(qū)。
由此可見，南通優(yōu)化內(nèi)部資源，通州與海門對(duì)接，加快區(qū)域發(fā)展，向南與上海融合。
隨著未來這些有利條件的逐步落實(shí)，南通房價(jià)怕漲。