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解局|再拿90億老改革恒大聯(lián)手中海萬科加碼廣州
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的寺門以前叫竇固，也叫永泰。
這是《廣州記》英里外的竇固村。“從此出海，無邊無際”；這是唐代劉禹錫寫的“浪靜鯨息”的出海之地；這是一個(gè)有近2000年歷史的古村落，是海上絲綢之路的起點(diǎn)。
一個(gè)古老的村莊承載著許多故事。
12月4日，廟頭村舊村改造工程正式開工投資。據(jù)悉，該村登記人口3730人，重建區(qū)總用地面積約184.236公頃(新建面積78.12公頃)，均為集體建設(shè)用地。
上述舊村改造項(xiàng)目總投資約90億元人民幣。
據(jù)悉，恒大已經(jīng)聯(lián)系了廟頭村，這次恒大將與創(chuàng)盛悅聯(lián)手參與上述舊房改造項(xiàng)目。
事實(shí)上，從廣州起家的恒大，早年并沒有涉足當(dāng)?shù)氐呐f城改造業(yè)務(wù)，直到2020年才陸續(xù)拿下增城、南沙、黃埔等項(xiàng)目。顯然，許家印也想在廣州的舊城改造浪潮中分一杯羹。
然而，在這股浪潮中，廣州股市的競爭不斷升級(jí)。除了保利、R&F等地方領(lǐng)導(dǎo)外，圣龍、龍湖等一些房地產(chǎn)企業(yè)也在增持。恒大這個(gè)“新人”無疑將面臨更大的競爭。它與廟頭村的故事應(yīng)該如何發(fā)展？
90億入局廟頭村舊改
當(dāng)中國城市進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為規(guī)劃的主要領(lǐng)域。在政府優(yōu)惠政策的情況下，無論是巨頭還是中小房地產(chǎn)企業(yè)都想分一杯羹。
12月4日，廣州市公共資源交易中心正式公布黃埔區(qū)綏東街廟頭村改造項(xiàng)目公開引進(jìn)合作企業(yè)。
據(jù)悉，廟頭社區(qū)位于黃浦江畔，東臨南灣社區(qū)和夏媛社區(qū)，北接龍頭山森林公園，西接廣環(huán)高速公路。全村土地總面積502.80公頃，共有14個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社。根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目規(guī)劃新增用地面積78.12公頃，總建筑面積184.236萬平方米；該村重建安置面積93.289萬平方米，總登記人口3730人。
“黃埔廟頭村項(xiàng)目地理位置非常好，改造后項(xiàng)目區(qū)位效果顯著。”有分析人士告訴視點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，廟頭村珠江穿城而過，107國道穿城而過，還有廣州東二環(huán)、姜妍高速、在建疏港大道、地鐵13號(hào)線等。交通便利。
但上述項(xiàng)目也對(duì)合作企業(yè)提出了更高的要求。
投資公告明確表示，廟頭村要求合作企業(yè)必須是香港上市公司；2019年審計(jì)報(bào)告總資產(chǎn)不低于30億元人民幣；2019年交易量和交易面積位列全國房地產(chǎn)企業(yè)前十。此外，本項(xiàng)目實(shí)行聯(lián)合體投標(biāo)，但聯(lián)合體成員不得超過2人。
分析人士提到：“(廟頭村舊房改造項(xiàng)目)基本確定是恒大。恒大之前接觸過廟頭村，在這份招商文件中，完全符合香港上市企業(yè)的要求，總資產(chǎn)不低于30億元。
其實(shí)廟頭村的舊改是2018年正式啟動(dòng)的。同年7月，廟頭社區(qū)舊村綜合改造意愿投票，同意率高達(dá)98.7%；隨后，去年3月5日，廟頭小區(qū)股東代表與高新區(qū)集團(tuán)、億豐公司、同創(chuàng)盛悅公司簽訂了初步服務(wù)協(xié)議。
恒大今年10月首次亮相。當(dāng)時(shí)，開工儀式在廟頭村展廳舉行，從現(xiàn)場展示來看，恒大的海報(bào)和展板w
據(jù)悉，同創(chuàng)盛悅是同創(chuàng)集團(tuán)的全資子公司，同創(chuàng)集團(tuán)是由萬科、中海的一批前將領(lǐng)創(chuàng)立的。同創(chuàng)集團(tuán)參與深圳南山區(qū)漢唐街舊城改造項(xiàng)目、深圳鹽田謝赫電廠舊城改造項(xiàng)目，并管理深圳龍華廣西工業(yè)區(qū)舊城改造項(xiàng)目。
舊房改造工程具有工程量大、前期投資大、周期長的特點(diǎn)。對(duì)于恒大來說，拉萊同創(chuàng)集團(tuán)參與廟頭村舊房改造，一方面可以借鑒同創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)，另一方面也可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種“合伙”模式無疑是一種很好的方式。
廣州舊改賽道
恒大集團(tuán)1998年首次布局廣州。當(dāng)時(shí)名不見經(jīng)傳的許家印以1.34億元的價(jià)格拿下海珠區(qū)周楠路農(nóng)藥廠地塊，底價(jià)686元/平方米。
隨后，恒大首個(gè)住宅項(xiàng)目——金碧花園以2500元/平米的價(jià)格推出。由于售價(jià)低于同期競爭產(chǎn)品，金碧花園成為當(dāng)時(shí)海珠區(qū)銷量最高的樓盤之一。之后恒大和許家印的名字進(jìn)入了人們的視野。
可以說農(nóng)藥廠成就了許家印，但今天許家印有了更大的野心。
據(jù)悉，今年以來，恒大為改造舊廣州付出了巨大努力。5月30日，經(jīng)過村民公開投票，恒大被整合為廣州增城夏靜村第二、三、四、六經(jīng)濟(jì)合作社舊村舊城改造項(xiàng)目正式合作企業(yè)。
隨后，7月4日，恒大被廣州南沙大港鎮(zhèn)古龍村村民投票，成為村改項(xiàng)目官方合作企業(yè)；10月21日，廣州市南沙區(qū)大港鎮(zhèn)鴨梨村村民委員會(huì)舉行公開介紹合作企業(yè)活動(dòng)及成員代表投票會(huì)議。恒大獲批亞利村舊房改造項(xiàng)目合作企業(yè)，投資預(yù)算約19.47億元。
此次拿下的黃埔區(qū)廟頭街舊房改造項(xiàng)目，成為恒大在廣州的第四個(gè)舊房改造項(xiàng)目。
事實(shí)上，由于傳統(tǒng)的招標(biāo)、拍賣、掛地等方式的征地難度越來越大，增加更多的城市更新是房企增加土地存量的重要環(huán)節(jié)，而廣州作為大灣區(qū)“老的、重要的改變地”，無疑是恒大的布局重點(diǎn)。
恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：“隨著房地產(chǎn)增量市場迎來天花板，房企需要挖掘股市尋找新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)，城市更新將成為未來發(fā)展的必然。”
據(jù)報(bào)道，截至今年年中，恒大已布局104個(gè)舊城改造項(xiàng)目，大部分位于大灣區(qū)：深圳55個(gè)，除深圳外，大灣區(qū)12個(gè)；還有11個(gè)太原，4個(gè)石家莊，3個(gè)昆明，3個(gè)貴州，2個(gè)鄭州。
相對(duì)而言，舊房改造項(xiàng)目的征地成本低于招投標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，但正是基于此，近兩年隨著廣州舊房改造全面爆發(fā)，一批國外房地產(chǎn)企業(yè)利用舊房改造在廣州布局。
恒大作為廣州本土企業(yè)，很少布局本土老裝修項(xiàng)目。因此，面對(duì)激烈的競爭，如何掘金成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
同時(shí)，這次拿下的廟頭村舊房改造工程位于廣州市黃埔區(qū)。黃浦區(qū)在出臺(tái)“十大舊城改造”政策后，形成了“快拆、快批、快建”的黃埔舊區(qū)改造模式。這種快模式無疑會(huì)迫使開發(fā)商加快舊房改造，這是任何企業(yè)都難以做到的。
分析人士贊同上述觀點(diǎn)：“恒大是黃埔第一次老改革，是否能適應(yīng)這種模式很難說。”
回到項(xiàng)目本身，廟頭舊村改造涉及的土地權(quán)屬也比較復(fù)雜，其中廟頭地區(qū)國有土地夾雜黃埔化工廠、東風(fēng)化工廠、博羅寺船廠、火電生活區(qū)，改造無疑具有挑戰(zhàn)性。
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