當(dāng)前位置：中國生活都市網(wǎng) >> 看房產(chǎn) >> 文章正文
房子有問題 租戶的解決方案被拒絕 律師:如果影響正常生活 可以取消
前幾天，喜居公寓的一名房客向《www.thepaper.cn日報》報告說，他在租房時遇到了問題，并提議取消合同，但遭到了喜居公寓的拒絕。對方提出將房屋轉(zhuǎn)租，要求他支付1000元手續(xù)費(fèi)。
上述租戶認(rèn)為，公寓居住的做法侵犯了他們的合法權(quán)益。但喜居公寓主要經(jīng)營者喜居(上海)物業(yè)管理有限公司(“喜居”)堅持按合同辦理，拒絕讓步。雙方相持不下。
房屋出現(xiàn)問題時，承租人是否有權(quán)解除合同？接受采訪的律師認(rèn)為，如果房屋出現(xiàn)影響正常生活甚至人身安全的問題，承租人可以解除合同，無需承擔(dān)違約金或手續(xù)費(fèi)；但如果問題輕微，不影響居住，及時修復(fù)，承租人仍需繼續(xù)履行合同。
截至該文件發(fā)表時，雙方仍未通過協(xié)商達(dá)成協(xié)議，所涉及的房屋仍然空置，暫時沒有新租戶入住。
租客：房子出現(xiàn)問題，提出解約被拒
日前，喜居公寓租戶娜娜(化名)向本報記者詳細(xì)講述了事件的發(fā)展：2018年通過朋友介紹聯(lián)系了租房中介，中介對接了她的喜居公寓。同年11月底，她開始在上海浦東新區(qū)租房居住。2020年10月底，房租到期。娜娜把房租又延長了四個月。2020年11月至2021年2月，租金價格為每月10850元。交三個，一共交108504=43400元，包括三個月房租和押金。另外，
娜娜在黑居公寓的租賃合同也證實了這一點(diǎn)。
喜居公寓租賃合同。合同截圖
但娜娜表示，2020年11月租房期間，房子里接連出現(xiàn)問題，比如電開關(guān)不停跳。當(dāng)時娜娜試圖找個家反映問題，但都沒有得到有效解決。直到12月初房子天花板石膏脫落，娜娜為了躲閃倒在地上扭傷了腰。為此，她于12月12日搬出房間，并提出解除合同。
石膏從房子的天花板上掉了下來。照片由受訪者提供
娜娜向喜居客服匯報情況后，對方表示會委托維修人員上門解決問題，但公司不同意解約。所以娜娜只能接受喜居客服提供的維修方案。
過了一段時間，我委托兩個維修人員前后上門，他們提供了兩個維修方案：第一，把掉下來的石膏用膠水粘好；第二，在石膏上多加釘子，釘回去。維修人員表示，這樣可以保證石膏目前固定在墻上，但未來是否會掉下來，無法保證。
娜娜覺得問題沒有得到實質(zhì)性解決，拒絕了維修計劃，提出再次解除合同。但喜居客服回應(yīng)公司不接受解除合同，給出的方案是讓娜娜轉(zhuǎn)租，并按合同支付1000元的手續(xù)費(fèi)。
娜娜認(rèn)為石膏板掉落和后續(xù)維護(hù)工作不完善，她沒有過錯，不應(yīng)該承擔(dān)轉(zhuǎn)租費(fèi)用，希望解除合同。
該報指出，雙方簽訂的海居公寓租賃合同表明，乙方(娜娜，下同)在合同租賃期內(nèi)可以將房屋全部轉(zhuǎn)租給他人(以下簡稱“新承租人”)，雙方需要辦理變更手續(xù)，乙方應(yīng)向甲方(即海居(上海)物業(yè)管理有限公司，下同)支付1000元。如果乙方自行尋找新的承租人，乙方應(yīng)協(xié)助甲方與新承租人重新簽訂《房屋租賃合同》。如果乙方委托甲方尋找新的承租人，乙方應(yīng)承擔(dān)甲方為尋找新的承租人而支付的中介服務(wù)費(fèi)。
喜居公寓租賃合同。合同截圖
雙
方爭論焦點(diǎn)：是否有權(quán)解約，是否應(yīng)該付轉(zhuǎn)租費(fèi)2020年12月22日，鑒于房屋問題沒有得到根本性解決，娜娜提出，依據(jù)嗨居公寓房屋租賃合同的第七條第三款，自己有權(quán)單方面解除合同。
澎湃新聞注意到，嗨居公寓房屋租賃合同關(guān)于“合同解除及終止”提到，甲方有拒絕承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無法正常使用房屋的，乙方有權(quán)單方解除合同。
嗨居公寓房屋租賃合同關(guān)于“合同解除及終止”。合同截圖
至于上述合同條款，嗨居客服表示，公司并非沒有作出行動，只是維修人員提出的維修方案，娜娜認(rèn)為有安全隱患不同意，問題暫時沒有得到解決而已。
為此，娜娜也曾咨詢過律師，考慮過以房屋租賃合同的第七條第三款來尋求法律幫助。但律師表示，如果打起官司，房屋需要第三方機(jī)構(gòu)來鑒定，時間成本高，此時房屋租期可能已經(jīng)結(jié)束，恐怕個人權(quán)益無法及時得到維護(hù)，目前最好的解決方法是協(xié)商。
12月23日，嗨居第四次委托維修人員上門，提出的方案是：重新訂一塊石膏板，并在貼的基礎(chǔ)上打釘子鞏固。維修人員告訴娜娜，修好可以保證一段時間（兩年左右）不會掉落，但無法準(zhǔn)確斷定。
隨后，娜娜以“保證自身安全”為由，再次向嗨居客服提出解約，希望嗨居可以退還剩余的一半租金以及押金。
幾天后，嗨居客服回復(fù)稱，房子已經(jīng)修好，公司不同意解約，如果要強(qiáng)行解約，可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。目前主要有兩個解決方案：一是娜娜繼續(xù)住，公司可以提供補(bǔ)償，包括送保潔服務(wù)，或者一次性賠償1000元等。二是房屋照常轉(zhuǎn)租，直到有新的承租人，娜娜需要依據(jù)合同支付1000元手續(xù)費(fèi)。
關(guān)于違約金問題，嗨居公寓房屋租賃合同顯示，合同生效后，乙方提前退租的，應(yīng)提前30日書面通知，經(jīng)甲方同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，乙方須按照本合同約定月租金的200%向甲方支付違約金，甲方有權(quán)在乙方已經(jīng)支付的款項中予以扣除。
就解約事宜，目前雙方協(xié)商尚未達(dá)成一致。
律師：若房子影響正常居住甚至人身安全，可解約
針對上述情況，娜娜解約是否算違約，是否應(yīng)該賠付違約金？
上海市聯(lián)合律師事務(wù)所朱利霞律師接受澎湃新聞采訪時表示，根據(jù)提供的信息，娜娜主張解除合同主要是因為“石膏板問題”，如果石膏板大面積掉落，影響正常居住甚至人身安全，娜娜可以解約，無需承擔(dān)違約金或者手續(xù)費(fèi)；但如果只是很小部分掉落，不影響居住，并且嗨居及時修理，沒有影響合同正常履行，那么娜娜仍需要繼續(xù)履行合同。
而租賃合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租需要支付手續(xù)費(fèi)是否合理合法？
朱利霞表示，涉案合同中的“轉(zhuǎn)租”與《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的轉(zhuǎn)租法律意義并不一致，后者合同法中的轉(zhuǎn)租，并不變更原承租人與出租人之間的租賃合同，原租賃合同繼續(xù)有效；而案涉合同中的“轉(zhuǎn)租”是指原租賃合同解除，新的承租人與出租人重新簽署租賃合同。
在這種情況之下，朱利霞解釋，在合同期內(nèi)，如果是因為承租人單方面原因，導(dǎo)致不想續(xù)租進(jìn)而“轉(zhuǎn)租”，根據(jù)案涉合同第六條第二款，這種“轉(zhuǎn)租”有兩種方式，一種是原承租人自己尋找新承租人，如果出租人同意與新的租客簽署租賃合同，原承租人沒有給出租人造成其他損失的話，無需向出租人支付“轉(zhuǎn)租費(fèi)”；另一種情況是，原承租人委托出租人幫忙尋找新承租人，那么出租人要求原承租人支付居間服務(wù)費(fèi)用的要求可以得到支持。