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廣州舊房改造“提速”:一個(gè)區(qū)66個(gè)村拆遷戶 待2000萬補(bǔ)償
各位記者：吳、黃，各位編輯：
“拆遷！”“打開！”
——正從廣州的主干道黃埔大道向天河CBD行駛。道路兩旁鮮艷的紅色和黃色橫幅顯示了搬遷村民的喜悅心情。
廣州黃浦區(qū)是廣州近年來推動(dòng)舊改革最具活力的地區(qū)。2020年6月30日，黃浦區(qū)、高新區(qū)召開三年完成舊村拆遷任務(wù)推進(jìn)會(huì)，向各鄉(xiāng)鎮(zhèn)下達(dá)責(zé)任書，力爭(zhēng)到2022年底完成66個(gè)重點(diǎn)舊村改造工程的承包拆遷。
在過去的兩年里，66個(gè)村莊完成了承包拆遷，這是廣州將設(shè)定的舊改革的“加速”。一般來說，一個(gè)舊房改造項(xiàng)目的平均周期是6 ~ 8年，從合作方的啟動(dòng)到開發(fā)階段。廣州需要在拆遷戶、租戶和開發(fā)商之間找到一個(gè)平衡的支點(diǎn)，才能大大縮短舊裝修周期。
畢竟，在市區(qū)重建的“富庶神話”中，租客往往要搬離他們居住多年的地方，這是發(fā)展商可能要面對(duì)的一場(chǎng)漫長(zhǎng)的拆卸“拉鋸戰(zhàn)”。只有局里的人才能解決喜怒哀樂。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于2020年10月和11月采訪了黃埔區(qū)幾個(gè)拆遷村的許多村民、住戶和房地產(chǎn)企業(yè)。他們是時(shí)代洪流中的一朵浪花，他們的喜怒哀樂都值得記錄。
文沖舊改舊址1每個(gè)記者吳黃照片
“不知道什么時(shí)候拆除。”
在社交媒體上，關(guān)于舊城改造話題最大的聲音不是那些發(fā)家致富的人，而是在村里有住所的租房者。經(jīng)常可以看到他們收拾行李，帶著孩子結(jié)婚搬到了下一個(gè)地方。“很多地方都漲了房租，壓力越來越大。”
挖掘機(jī)的轟鳴聲傳了進(jìn)來，幾千萬租房者走了出去。這樣的故事每天都在發(fā)生。
廣州黃浦區(qū)文沖村作為廣州最大的城市更新項(xiàng)目之一，自2009年啟動(dòng)以來，已經(jīng)過去了十年。
經(jīng)過多年的建設(shè)，文沖村已經(jīng)建成了很多高層建筑，零散的建筑還沒有拆除，大部分都是高墻環(huán)繞。墻內(nèi)墻外是兩個(gè)世界。墻里面的人也不是很在意。他們的房子總有一天會(huì)被拆除。這里還有理發(fā)店和小賣部，生活依舊一如既往。
林阿姨在文沖村開了十幾年的小五金店，見證了文沖村拆遷的全過程。林阿姨不知道她租的攤位什么時(shí)候要拆遷。畢竟周圍的“鄰居”都快拆了，林阿姨后面的房子已經(jīng)是一片黃土地了。
“不知道，不知道什么時(shí)候會(huì)拆。你得問房東，一步一步來。我們租了這么多年，就等房東通知吧?，F(xiàn)在，房租還沒有付給他。以前很貴的?！绷职⒁陶f。
劉姐姐和林阿姨也有類似的經(jīng)歷。
劉姐姐，廣西人，文沖村老住戶。十幾年前，她住在文沖村；大概六年前，她兒子上小學(xué)二年級(jí)的時(shí)候，她開始在廣西賣一些特色小吃。劉姐指了指身后一排打烊的——店，上面還掛著各種牌子，但已經(jīng)不營(yíng)業(yè)了。“以前有的攤位幾個(gè)月都撐不下去，只有我堅(jiān)持了6年?！?
房租是驅(qū)使劉杰同伴離開的原因。劉杰說，十年前，她的房租是400多元。近幾年逐漸漲到1000多元，生活成本也逐漸提高。劉杰漸漸變得有點(diǎn)無力?！霸瓉矸?jī)r(jià)沒那么貴，現(xiàn)在這里，一平米。三四萬塊錢，房租越來越貴。”
劉杰的話越來越憂郁，她不知道自己能不能堅(jiān)持下去?！澳奶欤苍S我就要回老家了?！?
文沖舊改舊址2每個(gè)記者吳黃照片
在很多直播應(yīng)用上，有很多人因?yàn)榉孔馍蠞q而不得不重新租房。只要搜索黃埔租房，與房租上漲相關(guān)的話題往往是平臺(tái)上的熱點(diǎn)帖子。
這些來自世界各地的人，經(jīng)常播報(bào)找房子的過程，講述自己的故事。“現(xiàn)在租房太難了。我打算讓這套兩居室公寓退休。老板要漲價(jià)500，之前是900。這里都在拆遷，房租飛漲?！本W(wǎng)友林端在直播中說。
Kerri表示，黃浦區(qū)舊房改革的加速導(dǎo)致區(qū)域租賃住房供應(yīng)大幅減少，但租賃住房交易仍處于相對(duì)活躍的狀態(tài)。究其原因，在于舊制改革的不斷推進(jìn)，使得居住在城中村的農(nóng)民工在租期未滿的情況下不得不重新踏上尋租之路。此外，參與當(dāng)?shù)嘏f房改造的原住民逐漸成為房屋租賃市場(chǎng)的主要需求群體；在租賃住房需求擴(kuò)大和供應(yīng)收縮的共同作用下，黃埔區(qū)住宅租金水平得到了顯著提升。
但即使房租逐漸上漲，在黃浦區(qū)工作的人也很少想到離開。林端也沒有離開。他最終選擇了住在住宅里，告別了城市里的村莊，但他還是在黃浦區(qū)。
“錢丟了我就簽?！?
租客忙著生活，被拆遷的村民也有很多煩惱。人們放大了自己有錢的一面，在金錢給他們的生活帶來巨大改變后，他們的生活也發(fā)生了微妙的變化。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在黃浦區(qū)南灣村見到了黃哥。他拉著一雙拖鞋，拿著幾瓶啤酒，坐在簡(jiǎn)單的椅子上和朋友聊天，過著“平凡”的生活?！澳銘?yīng)該看到廣東人就是這種風(fēng)格。我是拖鞋，你是涼鞋?！秉S哥指著朋友，自嘲道。
他是南灣村的村民，以前是村里的環(huán)衛(wèi)工人。他的月薪是4000元。黃哥一點(diǎn)都不在乎村里做生意發(fā)大財(cái)?shù)娜四盟_玩笑。當(dāng)他成為“拆遷幸運(yùn)兒”的時(shí)候，一切都不重要了。
黃哥家有三套房子，總面積1000多平米。按照他的心理底線，他想換這些房子的錢是2000萬。黃哥的要求很簡(jiǎn)單直接，但是開發(fā)商能給的價(jià)格和他的預(yù)期明顯不一樣。
黃哥告訴記者，開發(fā)商找他說：“給我?guī)装偃f，我不拆他。說再好的錢也沒用。沒錢什么都不說是沒用的。領(lǐng)導(dǎo)問我你簽了沒有。我說，這錢你要是丟了，我就簽。"
這不是黃哥一個(gè)人的想法。每一個(gè)即將改革的村，大部分村民對(duì)拆遷補(bǔ)償比例都有各種各樣的異議?！疤佟薄昂芏嗳瞬煌?，寧愿自己租?！?
村民總是想要更多，但市場(chǎng)價(jià)格是合理的。黃哥的朋友甚至認(rèn)為黃哥要的價(jià)格是《天方夜譚》，所以有這么多。給你1500萬你會(huì)簽字嗎？1200萬你簽字！黃哥就笑了。
文沖舊改舊址3日記者吳黃合影
他們不應(yīng)該受到太多的批評(píng)。畢竟這是他們奮斗了幾代人的祖?zhèn)髫?cái)產(chǎn)。村民們會(huì)和自己和解，在不斷的交換和碰撞中找到平衡。
在村民眼里，過去每個(gè)人的生活可能都是平靜如水的，而現(xiàn)在每個(gè)村民都暗暗地把自己能享受的財(cái)富等同于財(cái)富。某種平衡被打破了。
黃哥講了他的老鄉(xiāng)老譚。他家有很多建筑?！拔覀円郧耙惨粯?，都是4000塊。我們一起工作，上班6個(gè)小時(shí)。不過拆遷之后，南灣會(huì)誕生很多億萬富翁?！?
畢竟黃哥不想交房。他擔(dān)心的無非是賠償金額，其他村民會(huì)有更多的顧慮。當(dāng)拆遷挖掘機(jī)進(jìn)入他們的村莊時(shí)，村民們變成了“老專家”，并“掃描”了將與他們相關(guān)聯(lián)的房屋企業(yè)。
在村民看來，大房企、大品牌自然有優(yōu)勢(shì)，而中小房企即使與村民溝通，也存在明顯的障礙，難以獲得他們的信任。
黃埔區(qū)一位村民在做了大量的功課后告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們期待的房地產(chǎn)企業(yè)是“恒大和萬科”。如果他們來做，就沒有問題了。
文沖舊改舊址4日記者吳黃合影
“現(xiàn)金流太緊張”
村民和佃戶的擔(dān)憂是私人的、多樣的。如果從整個(gè)行業(yè)來看，其實(shí)在舊城改造領(lǐng)域，所有企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)都是具體的、共同的。
舊城改造軌道確實(shí)有它的誘惑力，不然也不會(huì)有那么多房企涌入。然而，城市更新領(lǐng)域本身具有很強(qiáng)的不確定性，蜂擁而至的結(jié)果帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。即使是領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)也難免踩坑。
萬科集團(tuán)是文沖舊改的操盤手。自2009年項(xiàng)目啟動(dòng)以來，萬科十年來仍有許多問題沒有解決。在宣傳文沖舊改的“幸福文沖”微信官方賬號(hào)上，你會(huì)不時(shí)看到觸目驚心的釘子戶喊叫聲。
《幸福文沖》在最近的一篇文章中寫道，小區(qū)內(nèi)近500套拆遷戶的建設(shè)因南拆遷戶用地和八期拆遷戶推遲建設(shè)而受阻，教育用地因最后一套留守房屋仍卡在設(shè)計(jì)圖紙上，使得文沖2500多名村民的孩子下樓上學(xué)。
“他們的存在嚴(yán)重影響了文沖村民的搬遷進(jìn)程，也嚴(yán)重影響了文沖孩子的未來?！?
這就是舊城改造的不可控點(diǎn)。接近萬科的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，文沖項(xiàng)目“非常尷尬”?！绊?xiàng)目至今沒有回報(bào)，現(xiàn)金流回歸還有很長(zhǎng)的路要走?！?
萬科的賬本很難看清楚，但從萬科的公告中可以看出一些端倪。
今年以來，萬科A多次為文沖項(xiàng)目提供擔(dān)保。5月7日，萬科A宣布全資子公司廣州萬科為黃埔區(qū)文沖村改造工程12.5億元擔(dān)保提供擔(dān)保；8月6日，萬科A再次宣布，為滿足廣州黃埔文沖村改造項(xiàng)目的需要，經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目的廣州黃埔文沖村改造投資有限公司向廣州農(nóng)村商業(yè)銀行黃埔支行申請(qǐng)8億元人民幣的擔(dān)保。
舊城改造項(xiàng)目有利可圖，既能創(chuàng)造富裕的村民，又能創(chuàng)造富裕的房企。然而，收益往往等于風(fēng)險(xiǎn)。村民與村委會(huì)之間錯(cuò)綜復(fù)雜的利益糾紛，拆遷漫長(zhǎng)的談判周期，程序的合法性，資金壓力等等都是需要一步步克服的磕磕碰碰，但很多企業(yè)會(huì)半途而廢，贏家永遠(yuǎn)是少數(shù)。
國(guó)家商業(yè)日?qǐng)?bào)