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房地產內部參考|房企高價背后:繞開“創(chuàng)紀錄價格” “忽悠”買家付出更多
《地產內參》專欄由騰訊地產運營制作，旨在復制房地產行業(yè)的日常關鍵信息，成為勤勞的房地產業(yè)主的信息參考。
今天的熱點：
1房企高價背后：繞過“創(chuàng)紀錄價格”和“做假”買家多付錢
2吸引人才，留住人才，要轉變觀念，要有實際行動
3武漢計劃嚴格控制居住用地，控制建筑高度和容積率
為什么我們在買房的時候不能忽略“窗區(qū)”？
5廣州賣地7筆，132億元以上
6專家：影響房地產市場“短期看人口”大部分城市沒有“投機”機會
房企高價背后：繞過“創(chuàng)紀錄價格”和“做假”買家多付錢
從2018年5月起，吉林省長春市規(guī)定商品房按照“一房一價”的原則在房地產信息平臺公示，實際成交價格不得高于預售申報價格(備案價格)，否則不予網(wǎng)上簽約。
業(yè)內人士指出，這些措施有效規(guī)范了商品房銷售行為。然而，近年來，許多購房者反映，房地產開發(fā)企業(yè)和中介公司在購房時，通過各種手段“繞過”備案價格，違反了相關規(guī)定。比如用漲價再打折來誘導買房；變相收取各種費用，但實際上是為了漲價而賣房；捆綁車位，高價賣房。
針對“繞過”賣房創(chuàng)紀錄價格的行為，長春市住房保障和市場監(jiān)管部門不斷加大打擊力度，定期向社會公開違法違規(guī)案件，造成了強大的沖擊。同時，監(jiān)管部門還要求開發(fā)商以各種方式明確標注價格，提醒購房者及時查詢，以便準確了解自己在做什么。
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要想吸引人才，留住人才，就必須轉變觀念，采取實際行動
2020年12月25日，廣州市人力資源和社會保障局發(fā)布《廣州市人力資源和社會保障局關于放寬“雙一流”高校大學本科學歷人才入戶社保年限的通知》。根據(jù)通知，研究生院將建設國家公布的世界一流大學或世界一流學科建設大學。具有全日制本科以上學歷的青年人才，可以在引進單位參加社會保險進入戶籍，其他條件不變。
短短10天，不僅是廣州，無錫、福州、青島等四個城市也相繼推出了“最寬松”的落戶政策，其中福州全面放開落戶限制，實現(xiàn)了落戶“零門檻”，而廣州的亮點則在于將落戶門檻放寬到大學教育，成為第一個對大學生開放的一線城市。
城市大招人才嗎？客觀上會有一定的好處，但這絕對不是主要目的。地方政府不缺乏更直接有效的方法來刺激房地產市場。招募人才反映了這個城市的發(fā)展雄心。
我們應該表揚這個城市大規(guī)模招聘人才。這一方面體現(xiàn)了城市開放發(fā)展的人才觀；另一方面，不同層次的人才引進和人口競爭無疑是對剩余戶籍壁壘的有力沖擊。在吸收了更多的人才和人口后，城市面臨著新的挑戰(zhàn)。城市在吸引人之后，就要回答如何留住人的問題，城市規(guī)劃和基本公共服務也必須相應改變。
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武漢計劃嚴格控制居住用地，控制建筑高度和容積率
12月28日，武漢發(fā)布《關于進一步加強武漢市居住用地建設強度管理的通知（征求意見稿）》(《意見》)征求公眾意見。建議實行容積率分區(qū)分級控制。比如主城區(qū)居住用地強度分為五個等級。其中，強度1和強度2的最高容積率為3.0，強度3和強度4的容積率為2.5，強度5的容積率為2.0。新(副)城市住宅用地最大容積率不大于2.5，新城不大于2.5
據(jù)悉，武漢此舉的目的是規(guī)范武漢市居住用地建設的強度管理，降低人口密度，促進居住環(huán)境和住房質量的改善，促進健康城市建設和特大城市現(xiàn)代化。
對此，益居研究院智庫中心研究主任嚴躍進表示，近兩年來，武漢市區(qū)部分項目過度開發(fā)，反過來造成人口密度過高。容積率分區(qū)管理的思路很明確，就是合理高效地開發(fā)項目，從人口布局的角度科學地供應和開發(fā)土地。
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為什么我們在買房的時候不能忽略“窗區(qū)”？
窗墻比，窗墻面積比的全稱，簡稱窗墻面積比，是指某一方向外窗和透明幕墻的總面積與同一方向墻面的總面積之比。窗地比，全稱窗地比，是指一個房間窗戶開口的面積與房間的建筑面積之比，與窗戶開口的大小無關。
窗墻比的主要作用是保持建筑外部的溫暖，這是我國強制規(guī)定的。窗墻比越大，能耗越大。窗地比是估計整個房間的自然采光水平，保證空間的采光程度。
無論是窗地比還是窗墻比，這個值越高，房子的窗面積就越大。開窗面積更大，更多使用玻璃元素，一是在室內空間形成自然空氣的對流，二是可以提升室外建筑立面的品質感，從而實現(xiàn)整個小區(qū)的未來保存和溢價。同等條件下，如果可能的話，選擇南北通透戶型，窗地比和窗墻比較大的房子。
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廣州以超過132億元的價格出售了7塊土地
廣州28日迎來了本年度最后一次土地拍賣，商業(yè)用地成交7筆，成交總價132.36億元(人民幣，下同)。其中白云區(qū)和番禺區(qū)各1例，黃埔區(qū)2例，增城區(qū)3例。
本次出售的7塊地塊中有4塊為二級住宅用地，即白云區(qū)金沙洲AB3705032地塊、亞運大道以北番禺客運站地塊、增城區(qū)竹村街竹村大道以西18003001A20076地塊(與商業(yè)兼容)、增城區(qū)竹村街廣汕公路以南83003207A20045地塊(與商業(yè)兼容)。成交價分別為25.24億元、58.11億元、11.23億元和10.01億元。
值得注意的是，番禺區(qū)亞運城大道北側番禺客運站地塊是本次換乘地塊中起步價最高、最搶手的地塊。經(jīng)過兩個小時106輪招標，廣州恒卓房地產有限公司以總價58.11億元中標，建筑面積6750平方米，升水率45%。據(jù)了解，廣州恒卓房地產有限公司是龍湖集團的全資子公司。
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專家：影響房地產市場“短期看人口”大部分城市沒有“投機”機會
2020年的房地產市場注定不同尋常。目前全國很多地方的房地產市場已經(jīng)從疫情中走出來，甚至熱點城市也迅速反彈，超過往年。這些城市有什么特點？如何在不投機的情況下繼續(xù)登陸？
中原地產研究院副院長劉源近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時指出，房地產市場過去“看短期庫存，看中期土地，看長期人口”，但近兩年來，人口的長期因素變成了短期因素，這與城市經(jīng)濟結構一起成為影響房地產市場變化的重要因素。
從這個角度來看，中國實際上有10個左右的城市可以吸引人才繼續(xù)流入，并保持相對較高的增長率。東北大部分城市乃至整個北方仍呈現(xiàn)出人口凈流出，而南方城市尤其如此