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我在上海買房245萬 醒來相差245萬
一位要求不透露姓名的律師告訴城市社區(qū)：“最近，許多賣家都來詢問，如果他們不想把房子賣給已經(jīng)付了定金的客戶，會有什么后果。或者問我違約成本會怎么低?！?
這是丁曼第二次對他的父母產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)罪感。
第一次是她跟父母說離婚決定的時候，那時候她被兩個老人擔(dān)心又說不出的眼神深深傷害了。這也讓她決心擁抱新的生活。
于是，她和父母商量，賣掉了他們的老房子，換了一個更好的。2020年12月底，她用賣房的錢交了20萬的定金，滿心歡喜的聯(lián)系了裝修隊。她只等了今年2月10號的網(wǎng)簽，然后就和父母同居了。
然而，1月21日，她住新房的喜悅和對新生活的期待戛然而止。
經(jīng)紀(jì)人告訴她，如果還想要這個套房，除了目前的首付245萬之外，還得拿到245萬。每次想起來都對未來失去希望，父母的負(fù)罪感幾乎讓她無法承受。
01 美好的幻想
去年五月，丁曼與前夫離婚。在此之前，她發(fā)現(xiàn)前夫欠了數(shù)百萬元的外債，這不僅無法解釋這筆錢的去向，還抵押了他們唯一的財產(chǎn)。之后因為下崗，在家待了一年。
選擇離婚是一種無奈的選擇。離婚后，丁曼搬回了她父母在上海楊浦的家。
是一棟20多年的老房子，無論是建筑質(zhì)量還是居住環(huán)境都有點(diǎn)差。
“我家樓上有個調(diào)皮的男孩。他經(jīng)常擊球并制造噪音。他晚上經(jīng)常拉桌椅。協(xié)商是沒有用的。”
丁曼是一家中等收入的外國公司。考慮到父母都70多歲了，睡眠質(zhì)量不好。我父親患有嚴(yán)重的心腦血管疾病。她覺得自己有義務(wù)也有能力讓父母過上更好的生活。
但是上海的房價很高，即使是像丁曼這樣收入尚可的中層外企，換房的前提也是先把老房子賣掉。她鼓起勇氣，向父母建議更換房子。
上海楊浦區(qū)周家嘴路附近住宅區(qū)
父母不同意，但受不了女兒的堅持。他們也希望女兒走出離婚的陰霾，最后同意了。
去年八月，丁曼列出了他父母的房子。“因為房子比較老，也不是熱銷房型，直到11月才被賣出去，也并沒有賣上價?！?/strong>
然而，這對丁曼來說并不重要。之后她開始一心一意找房子，很快就收購了一套二手房?！半m然地段不太好，但戶型和居住環(huán)境都還不錯?！彼蜆I(yè)主簽訂了中介協(xié)議，交了20萬的定金，最終解決了換房的事情。
那段時間是丁曼離婚后最幸福的時刻，她對未來生活的渴望成為支撐她前進(jìn)的動力。她甚至聯(lián)系了裝修隊，只等2月10日的網(wǎng)上簽約，馬上裝修，盡快入住。
祁萱也在2019年離婚，并決定在2020年買房。她不是為了父母，而是為了3歲的寶寶。
2019年離婚，為了爭奪孩子的撫養(yǎng)權(quán)，她自動放棄了財產(chǎn)分配中的部分權(quán)益。婚姻中的一套房共同財產(chǎn)換成了錢，她只有一個小腦袋。
離婚后，祁萱回家和父母住在一起。房子只有50平米，寶寶連臥室都沒有，很傷這位單親媽媽的心。
她和丁有同樣的想法，想用自己的錢把父母的房子換成更大的。她看中了這一點(diǎn)，希望她的孩子將來能上學(xué)
三梯隊的學(xué)區(qū)房。去年11月開始，上海房價突然飆升，特別是市區(qū)的學(xué)區(qū)房，價錢一天比一天高，網(wǎng)上出現(xiàn)了很多房主“跳漲”“違約”的新聞。齊萱擔(dān)心“再不入手就永遠(yuǎn)買不起房了”，2020年12月，立馬和房主協(xié)商交了定金，“給了55萬定金，分三次付清”。
跟齊萱一樣看中學(xué)區(qū)房的，還有二胎媽媽俞曉紅。
在外人來看，俞曉紅算是人生贏家。她今年36歲，有一對兒女，大寶今年7歲，小寶3歲。自己和老公都在上海有工作，又有自有住房。
但在一線城市生活并沒有想象中簡單。此前的住房是小兩口在父母的資助下買的，每個月還貸款、養(yǎng)孩子都是一筆很大的支出?，F(xiàn)在眼看著孩子到了該上學(xué)的年紀(jì)，但是周邊卻沒有一個好一點(diǎn)的學(xué)校讓她憂心忡忡。
小兩口商量再三，決定買一套學(xué)區(qū)房。于是緊急折價出售了名下位于嘉定區(qū)的房產(chǎn)，厚著臉皮借來了老人的養(yǎng)老錢，又從親戚朋友那里借了一部分錢，總算是湊夠新房首付金額。
不過，從2020年開始，上海在房貸放款方面速度有所放慢，導(dǎo)致前套房的購買者批貸時間延后，拿不到賣房款的俞曉紅只能先簽居間協(xié)議，相當(dāng)于付定金。之后，她又分批打過去200萬元以表誠意。
每次打完錢，俞曉紅就更安心一點(diǎn)。雖然欠了一屁股債，但大寶9月份就要開學(xué)了，能去新的學(xué)校，認(rèn)識新的同學(xué)，他們一家馬上要開啟新生活的篇章。
對于她們來說，交完定金，簽好居間合同的那一刻，可能是他們未來的藍(lán)圖徐徐打開、美夢成真的那一刻。
但這個美夢對于他們來說，存續(xù)的時間太短。
02 距離新生活，差了245萬元
1月21日的一項政策，改變了他們的生活軌跡。
這天晚上，上海樓市出了一個新政，涉及兩個重要方面，一個是離婚購房者追溯前三年家庭名下房子套數(shù)，另外一個是增值稅二改五。這本來這是個好事兒，打擊了假離婚炒房，提高購房門檻，對房價維穩(wěn)有作用。政策的出臺非常堅定，嚴(yán)厲打擊炒房客，頭天晚上出臺，次日就開始執(zhí)行。
只是，當(dāng)丁曼們看到消息滿天飛的時候，他們還沒有意識到，自己這種規(guī)規(guī)矩矩的買房人，也被納入了打擊的范圍，成了被殃及的池魚。
“121新政”出來之后，中介就找過來了解丁曼的情況，但接下來的事情，讓丁曼不能接受。
因為她前夫名下有一套住房，而且離婚未滿3年，中介告訴她，她很有可能被限制買房，最好的情況是以“二套”的名義購買，這也意味著首付款要從此前的35%，提高到70%。
丁曼購買的這套房子，原本首付是245多萬，現(xiàn)在要不低于490萬。本來湊首付已經(jīng)東拼西湊借了很多錢，現(xiàn)在差的245萬，這還沒計算上稅費(fèi)，她想破腦袋也不知道上哪里去湊。
成年人的崩潰，大概只在一瞬之間。
丁曼徹底慌神，她翻來覆去地在網(wǎng)上查找相關(guān)政策，看其他城市有沒有相似的處置辦法，一邊刷新網(wǎng)頁一邊嘆氣，實在忍不住了，就跑去衛(wèi)生間哭一會兒。
更讓她崩潰的是，父母在得知這個消息之后，一周沒有睡好覺，有一天父親沒有繃住情緒，只能吃速效救心丸來緩解。
齊萱也在擔(dān)心著自己的“首套”會變成“二套”，“原先按35%計算，首付金額是180萬，如果按70%計算，就要多準(zhǔn)備180萬的現(xiàn)金”。
齊萱對市界表示，當(dāng)初簽離婚協(xié)議，做財產(chǎn)分配時，是在認(rèn)為能湊夠房子首付的前提下考慮的?！霸缰罆沁@種結(jié)果，我寧肯厚著臉皮多爭取一點(diǎn)財產(chǎn)，或者就不賣房，給前夫賠償，也不至于到現(xiàn)在把爸媽的房子賣了，沒有房子住?！?/p>
丁曼和齊萱等離婚人群遭遇了陡然提升的首付，二胎媽媽俞曉紅面對的，則是平白多出來的幾十萬增值稅。
根據(jù)新政要求，“121新政”之前，交易的房子無論是滿兩年還是滿五年的，都不需要交增值稅，但“121新政”之后，免增值稅年限從2年升到了5年。
俞曉紅交了定金的房子，就從免征檔掉到了征稅檔，要想買房，就得再交5.3%的增值稅，也就是37萬元。
在上海，增值稅一般由買家承擔(dān)。俞曉紅有些崩潰，她為了買新房而賣掉的房子已經(jīng)過戶，4月就要交出去。但自己的房子卻沒有著落，多出來的37萬元增值稅讓她苦不堪言。
房主也并沒有因為購房者遭遇困難而退步。
薛琪和對象是新上海人，本來計劃1月31日網(wǎng)簽，但突然被告知要多拿20萬的增值稅，這對剛工作3年的他們來說，相當(dāng)于兩個人工作一年不吃不喝。
薛琪告訴市界：“150萬首付已經(jīng)是掏空6個錢包，欠了不少外債的結(jié)果?，F(xiàn)在這20萬的窟窿怎么也填不上。”
她已經(jīng)跟房主溝通過，對方雖然表示會體諒他們，但態(tài)度很強(qiáng)硬，“基本意思就是這個增值稅必須由我們?nèi)觥薄?/p>
對于薛琪來說，他們的房主肯商量就已經(jīng)很滿足了，畢竟目前上海房價還在漲。
一位不愿具名的律師告訴市界：“最近有很多房屋賣家來咨詢，如果不想把房子賣給已付了定金的客戶，會承擔(dān)什么樣的后果?；蛘邌栁以趺礃舆`約成本會低一些?！?/strong>
在巨大的利益誘惑下，誰都想分一杯羹。
03 何去何從
“121新政”發(fā)布到現(xiàn)在一個星期，隨后各種穩(wěn)樓市的組合拳頻出，市場的風(fēng)云突變，讓假離婚、違規(guī)利用貸款的人無處遁形，但也讓交了定金但卻沒有網(wǎng)簽的在途購房者們，陷入兩難境地。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所沈浩浩律師對市界解釋，在上海，網(wǎng)簽買賣合同和居間合同還是有區(qū)別的。在上海地區(qū)司法實踐中，居間合同一般被認(rèn)定為預(yù)約，俗稱定金合同。如果購房者違約，需要賠償定金，如果賣房者違約，需要賠償雙倍定金。
在上海，政策的變化也無法改變定金法則。
沈浩浩進(jìn)一步表示，在前幾年上海限購政策更新的時候，司法實踐中，法院對于因新政實施導(dǎo)致房屋買受人取得銀行貸款成本增加，如首付款比例提高、貸款利息增加、可獲貸款額度減少以及當(dāng)事人交易稅費(fèi)增多等問題，傾向于認(rèn)定為商業(yè)風(fēng)險。同樣適用定金法則而沒收定金。
這就是說，僅僅對于薛琪來說，如果違約，不網(wǎng)簽，要損失20萬元的定金，如果網(wǎng)簽，就得多繳20萬元的稅款，怎么樣都是虧損。
承擔(dān)的損失還不僅僅這么多。
薛琪的房主在此前已經(jīng)把房屋鑰匙交給她，她也約了全屋定制的裝修公司上門測繪，如果真湊不出這20萬，只能退房，她很擔(dān)心房主會提出額外賠償。
對于購買學(xué)區(qū)房的兩位媽媽來說，不僅要承擔(dān)定金損失，上海學(xué)區(qū)房經(jīng)過這一個月的跳漲，他們手上的錢可能也難以支撐購買新的學(xué)區(qū)房了。
他們想不通，為什么自己要為炒房客的過錯承擔(dān)責(zé)任。
“上海是不是不喜歡我們？”薛琪苦笑著對市界說。
不過，對薛琪們來說，他們并沒有死心，他們都在等一個豁免細(xì)則。因為以往，針對樓市新政，地方政府部門都會有一些細(xì)則出臺。他們認(rèn)為上海作為一個包容的城市，也一定會考慮到他們這群人。
例如，深圳去年出臺了“715新政”，也存在這樣在途交易的購房者，所以在后來又出臺細(xì)則。規(guī)定政策之前，已支付購房定金、部分或全部購房款（不含現(xiàn)金支付），并能提供有效憑證的，視為已經(jīng)辦理網(wǎng)簽。
無錫也是一樣。無錫“830樓市新政”之后也出臺了一系列細(xì)則，將定金、部分或全部購房款視同網(wǎng)簽。
薛琪對于政策比較敏感，在得知這一消息的當(dāng)天，她就當(dāng)場查資料，發(fā)現(xiàn)深圳、無錫等地區(qū)都是認(rèn)定金的，甚至覺得沒問題，并沒有料到事情會變成這樣。
事情發(fā)生后，丁曼也打過很多電話，想咨詢下政策，但很難聯(lián)系到領(lǐng)導(dǎo)和核心部門。無奈之下，丁曼跑去房屋交易中心，希望能問個說法。
丁曼告訴市界，她目前知道的和自己情況類似的人大約有兩三百人，但迄今為止，他們得到的解讀大多來自網(wǎng)絡(luò)。
不容置疑的是，他們心里始終存著一個念想——萬一在此之前，出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)呢？
如今，距離跟房主約定的網(wǎng)簽時間還有10多天，如果10天內(nèi)不出細(xì)則，薛琪就必須面對網(wǎng)簽。
“網(wǎng)簽是特別正式的合同，到那時再做變更或者違約，要支付的違約金為房款的20%，損失更大?！?/p>
對于薛琪來說，留給她的時間真的不多了。
（文中丁曼、俞曉紅、薛琪、齊萱為化名）
（作者｜黃瑩 華宇 編輯｜胡劉繼）