當(dāng)前位置：中國生活都市網(wǎng) >> 看房產(chǎn) >> 文章正文
誰在上海買房？我們和10個買家聊天
1月29日晚發(fā)布《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求上海市內(nèi)商業(yè)銀行實行差別化住房信貸政策和住房信貸管理，嚴(yán)查打擊非法資金流入樓市，從資金方面控制購房需求。
就在一周前，上海剛剛發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中對假離婚買房和增值稅繳納期限的調(diào)整，也是為了從需求方面降溫。
從采訪中我們發(fā)現(xiàn)，在上海樓市的火熱市場中，各種需求推高了房地產(chǎn)市場，學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲，落戶政策的放寬和拆遷改善的需求，投資者的進入逐漸推高了上海二手房的成交。
易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，上海二手房成交量突破3萬大關(guān)，一路攀升。截至12月，成交近3.9萬套，同比翻了一番，也打破了2017年以來二手房單月成交記錄。
2020年，上海二手房累計成交超過30萬套，新房成交也超過7萬套。這意味著近38萬持房票的購房者涌入了這一購房潮。
雖然很難通過大數(shù)據(jù)清晰地給出這幾十萬買家的畫像和數(shù)量比例，但我們?nèi)匀辉噲D描繪出這一波市場中需求者的剪影，以便一窺火熱市場中龐大而復(fù)雜的需求群體。
置換學(xué)區(qū)房
2019年底，“私立學(xué)校將實行搖號”的緋聞在家長和孩子中傳開。雖然家里的孩子只有3歲，但唐琦有一種預(yù)感，一旦政策出臺，學(xué)區(qū)將變得非常受歡迎。他果斷行動，12月賣掉了松江九亭地鐵站附近的房子，全家搬到出租屋。
2020年3月，上海正式頒布《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實施意見》。公辦學(xué)校和民辦學(xué)校同步統(tǒng)一招生，一旦民辦學(xué)校招生人數(shù)超過招生計劃，就需要以“搖號”入學(xué)。
這意味著以前利用公立學(xué)?！氨５住?、沖擊好私立學(xué)校的方法已經(jīng)不適用了。如果你選擇私立學(xué)校，一旦你輸了，你可能會被安排到該地區(qū)排名較低的公立學(xué)校。選擇對口的優(yōu)秀公立學(xué)校顯然是更安全的選擇。在政策效應(yīng)的推動下，很多家長開始考慮更換或購買學(xué)區(qū)房。
原本受疫情影響的唐琦加快了買房步伐，終于在2020年5月買下了莘莊的一個學(xué)區(qū)?！捌鸩娇臁钡奶歧?，已經(jīng)成為身邊父母羨慕的對象，大部分都是政策出臺后才意識到的。
鄭桐和他的妻子在聽說周圍的同事已經(jīng)改變或者將要改變他們的學(xué)區(qū)后變得焦慮不安。他們不急著換學(xué)區(qū)房，也把房子列出來了，但是“醒得太晚”。本來打算買的徐匯區(qū)，沒有一個符合預(yù)算的學(xué)區(qū)。
某知名中介公司的一名員工表示，從2020年年中開始，所在地區(qū)的學(xué)區(qū)較往年明顯加快了去轉(zhuǎn)型速度。只要沒有重傷，一周之內(nèi)就會被搶，最快也就一兩天。
優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房短缺導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格上漲。唐琦閔行學(xué)區(qū)房購買時單價不到7萬，現(xiàn)在單價10多萬。
關(guān)鍵是小區(qū)賣的房子不多。唐琦說，2020年6月，小區(qū)里還有20多套同樣的公寓可供選擇，現(xiàn)在只有6套上市。雖然在外租房一年有很多不便，但唐琦仍然認(rèn)為這波"提前趕上"是值得的?！八山磐?019年底我賣了以后，總價漲了不超過40萬，我換的學(xué)區(qū)半年漲了300萬?！碧破哒f道。
紫竹半島花園因其與中國師范大學(xué)第二附屬中學(xué)的對應(yīng)而成為閔行的“網(wǎng)紅板塊”，一度受到鄭桐夫婦的關(guān)注。2020年年中，成交價仍在7萬元左右，12月成交價接近10萬元，總價超過1000萬元，超出了鄭桐夫婦的范圍?！岸易现癜雿u花園毗鄰沈家湖高速，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，距離不算遠(yuǎn)的15號線終點站步行近2公里”，鄭桐說，除了學(xué)區(qū)房，小區(qū)的優(yōu)勢并不明顯。
剛需搶灘
如果說幾百萬、幾千萬的學(xué)區(qū)房吸引了很多置換需求，那么相對偏遠(yuǎn)、便宜的住房就成了大多數(shù)剛需要的人的選擇。
class="one-p">2020年年底，滿5年社保獲得購房資格的小陳就通過搖號“上車”了一套位于嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)的新房，即便已經(jīng)屬于郊外環(huán)沿線，距離市中心超過30公里，樓盤仍然收獲了超過200%的認(rèn)籌率?！昂芏喽际莿傂鑱頁u號?！毙￡惐硎荆@個盤單價不到4萬，總價300萬左右，對剛需客來說，是為數(shù)不多的上車機會。像小陳這樣的人并不在少數(shù)，多名房產(chǎn)中介向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，今年接觸到的剛需客戶中，因為社?！皾M五”選擇購房的大有人在。
2016年3月25日，上海外地人買房限購年限從2年延長為5年，壓抑了幾年的一批需求在2020年得以集中釋放。
值得注意的是，通過居轉(zhuǎn)戶落戶上海的人數(shù)也不斷創(chuàng)新高，經(jīng)濟觀察網(wǎng)統(tǒng)計，2019年通過居轉(zhuǎn)戶落戶上海的人員有超過1.3萬人，而2020年則增長了40%，平均每月有1500多人落戶上海。
同時，拆遷改造也釋放出大量的購房需求。根據(jù)上海市房屋管理局消息，上海2020年全年完成舊區(qū)改造75萬平方米、受益居民3.5萬戶，分別達(dá)到原定目標(biāo)的137%和125%。
一名黃浦區(qū)廈門路板塊的拆遷戶陳阿姨告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，自己臨近小區(qū)的評估單價已經(jīng)出來了，在每平方米5.6萬元左右，而自己在社區(qū)內(nèi)有兩套房，算下來大幾百萬的拆遷款可以在外環(huán)內(nèi)買個老房子住?！按蟛糠植疬w戶都會選擇貨幣補償而不是安置房，因為在市區(qū)住慣了，安置房通常都在遠(yuǎn)郊?！标惏⒁瘫硎?。
2020年，上海戶籍政策的放寬同樣向市場發(fā)放了更多的購房名額。2020年9月，《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》發(fā)布，上海交大、復(fù)旦、同濟和華東師大的本科、碩士、博士應(yīng)屆畢業(yè)生均可獲得落戶資格。僅僅算上這四所學(xué)校的本科畢業(yè)生，就意味著上海每年會增加至少一萬張房票。
同年11月，上海發(fā)布《上海市引進人才申辦本市常住戶口辦法》，將原來的11個人才引進通道擴增至18個，提供了更多元化的人才引進落戶通道。雖然政策在2020年底才開始施行，但潛在房票的增加無疑給上海樓市釋放了更多的信號。
置換蠢動
信號刺激下，更多置換需求蠢蠢欲動。
一家中山公園附近中介門店店長告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，從2020年10月份開始，自己門店每天來看房的客戶大概有10組，比去年同期增長了40%左右。其中有7組看房人員都是改善性住房需求?！靶∶娣e換大面積，老公房換次新房，一是因為疫情對大家的心態(tài)有些影響，想改善居住環(huán)境，另外一方面則是市場上需求增加，帶動房價起了上漲苗頭，大家都想配置更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”。
一直關(guān)注著上海樓市動向的王迪從2020年年初就計劃將寶山顧村公園附近的一套三居室置換到了長寧區(qū)古北板塊，5月份開始，他陸續(xù)看房并交納意向金，到10月份已經(jīng)給5個業(yè)主下了意向金，但均因業(yè)主不賣了或者賣掉了而沒能成交。
在這個過程中，王迪也感受到了買賣雙方地位的不斷轉(zhuǎn)變，王迪表示，自己5月份與業(yè)主談價時，700萬的房子，業(yè)主還會讓價10萬元，后來就分毫不讓，到最后成了買家“競價拍賣”或賣家直接跳價。到了10月份，古北板塊小戶型甚至已經(jīng)無房可買，王迪感到了不對勁，迅速下手了大虹橋板塊的一套次新房。
這套次新房從11月份成交到現(xiàn)在漲幅大概在30萬元左右，寶山區(qū)顧村公園的原小區(qū)2020年的漲幅也未達(dá)到10%。“寶山那套房子不太好，我一直想賣的，只是剛好順著這一波行情置換保保值。”王迪說。
同樣順大勢的還有居住在閔行區(qū)的小李，2020年年底，小李選擇將自己另一套同樣位于閔行區(qū)的老破小、非學(xué)區(qū)進行置換，通過搖號從300%的認(rèn)籌率中脫穎而出，成功購買了奉賢南橋的新房。
剛需與置換需求疊加之下，上海二手房市場持續(xù)活躍，根據(jù)易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)，2020年9月，上海市二手房成交量由第一季度的月均1萬出頭增長到3萬余套。而2019年同期，這一數(shù)字僅在2萬出頭，同比增長近45%。與此同時，上海全市每平方米的成交均價也同比增加近4000元。
留學(xué)生歸國需求幾何
成交量的攀升在推漲房價的同時也帶來了更多焦慮情緒。2020年四季度，更多手持房票猶豫不定的剛需客和投資者們紛紛跑步入場。
11月完成網(wǎng)簽的徐祥認(rèn)為自己趕上了“末班車”，徐祥2018年歸國后來到上海找工作，2020年10月戶口一到手他便迅速下手，看房、交定金、簽合同在一個月內(nèi)一氣呵成。令徐祥沒有想到的是，從11月份成交至今不到三個月，房子漲了100萬。
2019年留學(xué)歸國的嚴(yán)方因為還沒達(dá)到落戶規(guī)定的繳納社?；鶖?shù)還未能拿到戶口，原本他并不著急買房，“因為沒戶口所以急也沒用”，嚴(yán)方心態(tài)很好，但是兩個月他已經(jīng)跑了兩次公司人力資源部，希望能盡快解決戶口問題。
跑步落戶的背后是希望跑步上車，現(xiàn)在說不著急是不可能的，嚴(yán)方表示：“按照這個形勢，不知道2021年2月份拿到戶口后，還買不買得起房?！?/p>
2020年初，因為國外疫情形勢選擇從歐洲回國就業(yè)的何迅則沒有那么幸運，按照社?；鶖?shù)規(guī)定，他最早也要在2021年下半年拿到戶口。何迅說，“很多人都說受疫情影響大量留學(xué)人員回國，增加了上海的購房需求，但是實際上，除非上海本地人，2020年回來的留學(xué)生找工作和落戶都需要時間，基本上無法對上海樓市的這一波上漲進行推動”。
投資客
上述知名中介的店員向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，自己所在店鋪按照公司劃分所維護的戶數(shù)是3000戶，2020年年中掛牌數(shù)量可以達(dá)到30余戶，而現(xiàn)在僅剩下8、9戶，還都是不誠心賣的。
相比于剛需青睞的相對偏遠(yuǎn)便宜的樓盤，市區(qū)新房和優(yōu)質(zhì)二手房則成為了投資客們的戰(zhàn)場。
1月末的一天，前灘一家中介公司工作的小呂直到晚上11點才下班回家，從8點到11點，他一直忙于接電話和幫客戶找房子。
“都是投資客。”小呂判斷，因為新房搖號中簽概率低，許多投資客已經(jīng)等不及新盤了而是轉(zhuǎn)投二手房。一位深圳來的投資客因在深圳已經(jīng)沒有購房名額了于是來到上海，其正在談的一套位于黃浦區(qū)的江畔豪宅總價超過5000萬，小呂了解的情況是，下半年，該投資客還會從親友處得到兩個購房名額，他到時候還要來買。而另一位投資客則是上海本地的，考慮投資浦東三林的房子。
王迪也告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，自己在買房時也接觸到了不少投資客，一名從深圳來的投資客告訴王迪，深圳現(xiàn)在對炒房管的比較嚴(yán)格，經(jīng)營貸也收緊了，而上海的房價相比之下仍然有空間。
談到1月21日上海出臺的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》對需求與房價造成的影響，多名房屋中介表示，影響比較小，因為假離婚雖然存在，但占比并不高，新政僅阻攔了一小部分“擦邊球”，市場需求沒有受到明顯的影響，一些房屋滿5年的業(yè)主甚至覺得自己有了更大的比較優(yōu)勢而借機提價?！暗故窃S多客戶覺得新政來了，價格會降，但是沒有任何一個業(yè)主降價了?！毙握f。
（應(yīng)受訪者要求，文中受訪者均為化名）
經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷
編輯/樊宏偉