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陽(yáng)光土地“千億”之路漫長(zhǎng) 很多項(xiàng)目涉嫌停工

“陽(yáng)光之地，有太陽(yáng)和地球?！标?yáng)光地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光地產(chǎn)”)在最近更新的微信官方賬號(hào)董事長(zhǎng)的消息中以這樣一句口號(hào)開始。

2020年，陽(yáng)光地產(chǎn)喊出了8年“跑1000億”的階段性目標(biāo)，加速征地。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，陽(yáng)光地產(chǎn)是今年四川公開收購(gòu)最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

但是《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的記者最近走訪了陽(yáng)光大地的幾個(gè)項(xiàng)目，了解到公司的一些項(xiàng)目疑似停工幾個(gè)月。

2002年，它誕生在四川眉山這片陽(yáng)光燦爛的土地上，2016年將總部遷至成都。目前已在全國(guó)52個(gè)城市部署，開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目174個(gè)。城市布局偏向三四線，南充是最重要的地方之一。直到今年6月，陽(yáng)光地產(chǎn)在成都龍泉驛區(qū)首次拿下一塊36.61畝的土地。

停工疑云

“陽(yáng)光公園已經(jīng)停工半年了，沒有復(fù)工的跡象?！苯衲?0月1日，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)的留言板上，有網(wǎng)友投訴南充市英山縣陽(yáng)光學(xué)園大樓長(zhǎng)期關(guān)閉。

10月27日，英山縣房管局回復(fù)消息稱，該項(xiàng)目承包商發(fā)現(xiàn)勞務(wù)分包單位施工進(jìn)度緩慢、違規(guī)操作、不服從項(xiàng)目部管理，為了消除后續(xù)問題，已經(jīng)讓勞務(wù)公司退了休。

令人不解的是，勞動(dòng)合同以“施工進(jìn)度慢”為由終止后，項(xiàng)目并沒有立即進(jìn)入新的施工單位加快施工進(jìn)度，而是簡(jiǎn)單地停止了項(xiàng)目。

記者先后聯(lián)系了英山縣房管局、住建局和行政審批局，但未能獲得項(xiàng)目停工的進(jìn)一步原因和開工信息。

一個(gè)學(xué)校園區(qū)的業(yè)主告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)停工很久了，只知道好像和勞務(wù)公司有關(guān)，其他方面沒有消息。后來，一些業(yè)主聲稱二期工程已經(jīng)在施工，但一期工程尚未恢復(fù)施工。

項(xiàng)目前勞務(wù)分包商四川福永建建設(shè)勞務(wù)有限公司向記者否認(rèn)停工是勞務(wù)公司施工緩慢所致?！澳銌柼?yáng)和地球的原因。他們的許多項(xiàng)目已經(jīng)被關(guān)閉。”

以上提到的勞務(wù)公司說的都是真的。在南充市高坪區(qū)，記者看到了另一個(gè)沒有建設(shè)跡象的項(xiàng)目。

在龍飛路沿線的望江謝項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，可以看到兩棟高層建筑已經(jīng)封頂，但仍處于混凝土墻體狀態(tài)，沒有安裝窗戶。工程場(chǎng)地內(nèi)看不到施工人員，也聽不到機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的聲音。建筑材料仍堆放在鋼筋加工棚內(nèi)。東側(cè)兩層商鋪的外墻已經(jīng)貼了墻磚，裝了玻璃，但還是少了一些墻磚，地面雜草叢生。

工地圍墻上印有“望江亭”的標(biāo)志，但工程的公共標(biāo)志不可見，工地出入口大門上也沒有標(biāo)明工程名稱。門衛(wèi)向記者確認(rèn)，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)是望江閣，但已經(jīng)兩三個(gè)月沒開工了，并確認(rèn)目前工地沒有工人。關(guān)于停工的原因，他解釋說，“工人是有工資的”。

距離望江亭800米的環(huán)西臺(tái)項(xiàng)目也是一片死寂。項(xiàng)目也封頂了，兩棟樓樓頂?shù)木G網(wǎng)還沒拆。站在公園的高處，看不到工地上的施工人員，下午下班也沒有工人出去，更沒有施工車輛。與周邊施工場(chǎng)地不同，本工程圍護(hù)的噴淋裝置并未開啟。夜幕降臨后，周圍的建筑坐

陽(yáng)光副總裁兼第三區(qū)總經(jīng)理王在介紹公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)說：“在保持極低負(fù)債的同時(shí)，我們可以快速出售實(shí)物資本，以快速周轉(zhuǎn)的形式保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。我覺得高成交量的核心不是房子建得快。本質(zhì)其實(shí)就是資金周轉(zhuǎn)高。核心在銷售端?？焖黉N售產(chǎn)品叫高周轉(zhuǎn)?！?

為了“賣得快”，陽(yáng)光在房屋銷售單價(jià)上做了讓步。

南充當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，陽(yáng)光地產(chǎn)的很多項(xiàng)目都位于不成熟城市的邊緣地帶，價(jià)格確實(shí)便宜，但位置確實(shí)偏。

"南充北上，順慶北上."這是南充流傳的一個(gè)總結(jié)，意味著南充市的整體發(fā)展方向是向北。今年7月，四川省批準(zhǔn)設(shè)立林建新區(qū)，也涵蓋順慶區(qū)、高坪區(qū)等北行區(qū)域，但不包括嘉陵區(qū)。

陽(yáng)光大地在嘉陵區(qū)布置了很多項(xiàng)目。記者來到嘉陵區(qū)文峰大道上的白鷺洲項(xiàng)目工地，看到過往行人很少，偶爾有車輛經(jīng)過。項(xiàng)目單價(jià)約5300元/平方米。據(jù)房產(chǎn)中介介紹，“這已經(jīng)是南充主城三區(qū)的最低價(jià)了”。

當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為順慶區(qū)相對(duì)嘉陵區(qū)是成熟老城的標(biāo)志。陽(yáng)光西山胡云項(xiàng)目將自己的項(xiàng)目定位為“西河南路南段”，但該項(xiàng)目實(shí)際位于嘉陵區(qū)，當(dāng)?shù)匦姓?guī)劃中沒有“豫西南路南段”的表述。

位于高平區(qū)，中心城二期距離項(xiàng)目一期只有一條路，所以降價(jià)1000元/m2到5300元/m2。同樣，在中介眼里，這個(gè)價(jià)格基本上是“南充主城最低價(jià)”。

在“高離職率”的策略下，也出現(xiàn)了一些問題。據(jù)天空調(diào)查，南充陽(yáng)光地產(chǎn)旗下子公司南充陽(yáng)光地產(chǎn)有限公司2018年因非法售房被罰款3萬元，梅山、瀘州子公司也因無證預(yù)售、違反廣告法被罰款并移送司法機(jī)關(guān)。

今年6月，本報(bào)記者報(bào)道，樂山清江一號(hào)項(xiàng)目，陽(yáng)光地產(chǎn)在未取得預(yù)售證書的情況下就進(jìn)行了收費(fèi)。此外，網(wǎng)上投訴平臺(tái)還可以看到近期網(wǎng)友對(duì)陽(yáng)光地產(chǎn)在南部縣和瀘州的住宅項(xiàng)目以及嘉陵區(qū)的商鋪的諸多投訴。

高周轉(zhuǎn)策略

“陽(yáng)光百?gòu)?qiáng)，奮進(jìn)千億?！边@樣的廣告標(biāo)語在高平區(qū)東北路隨處可見。

在2020年陽(yáng)光大地企業(yè)年會(huì)上，公司再次提出“趕1000億”的銷售目標(biāo)。事實(shí)上，在2019年春節(jié)團(tuán)會(huì)上，“穩(wěn)中求快，爭(zhēng)取1000億”的口號(hào)早已在陽(yáng)光之地高喊?；仡?019年，陽(yáng)光大地銷售額198.5億元。雖然2020年市場(chǎng)環(huán)境會(huì)有較大波動(dòng)，但陽(yáng)光之地的“千億”熱情似乎并沒有減少。

根據(jù)中央?yún)⒖妓臄?shù)據(jù)，今年1-10月，陽(yáng)光土地的征地金額排名四川省第一，達(dá)到129.1億元，征地規(guī)模619.31萬畝，均為四川第一。其中，征地規(guī)模超過第二、三位之和。但在這期間，陽(yáng)光地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)連四川前20都沒達(dá)到。因此，1000億美元的陽(yáng)光目標(biāo)普遍受到業(yè)界質(zhì)疑。

即使銷售采取低價(jià)策略，也不影響陽(yáng)光大規(guī)模高溢價(jià)收購(gòu)?fù)恋?。今?月，陽(yáng)光地產(chǎn)在南充市一次性拿下文峰區(qū)的WF-B-a-02地塊、江東新區(qū)二期的Bb-1-2地塊、白馬新城的Ab-1-1地塊，這三塊地塊的地價(jià)分別達(dá)到48.9%、70.7%和77.6%。

“多拿地”無疑是向陽(yáng)地既定策略。但是陽(yáng)光大地內(nèi)部對(duì)于是否向省外擴(kuò)張似乎沒有共識(shí)。此前，王表示，自己今年上半年收購(gòu)了大量土地，屬于補(bǔ)貨行為，并沒有借錢收購(gòu)?fù)恋亍Ｏ乱粋€(gè)目標(biāo)是跨省擴(kuò)張。未來會(huì)上升到1000億元的規(guī)模。不能靠高杠桿，還需要穩(wěn)健發(fā)展，除了四川需要同樣的規(guī)模。

陽(yáng)光地產(chǎn)集團(tuán)總裁、八區(qū)區(qū)長(zhǎng)張朝維近日接受媒體采訪時(shí)表示，新城給企業(yè)提供的價(jià)值不是銷售價(jià)值，而是一個(gè)不斷試點(diǎn)、試錯(cuò)的過程。通過不斷的試錯(cuò)和入城實(shí)驗(yàn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，可以在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。"所以說國(guó)有化布局還為時(shí)過早."

房地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，高換手率的模式需要關(guān)注財(cái)務(wù)狀況。如果盲目征地，開工建設(shè)，但房屋銷售卻跟不上，會(huì)影響資金回籠。所以，其實(shí)也要警惕高成交量或者過度投資。此外，高成交量往往影響房屋質(zhì)量。

停工等手段，其實(shí)主要是為了降低成本。用這種方式降低成本在行業(yè)內(nèi)很常見?；蛘哔Y金非常困難的時(shí)候，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)停工現(xiàn)象。顏躍進(jìn)提醒：“如果有1000億的目標(biāo)，那么關(guān)鍵是要有一個(gè)循序漸進(jìn)的模式。對(duì)于這樣的房企，后續(xù)需要在省會(huì)城市周邊或者都市區(qū)內(nèi)拿地，才能真正形成投資機(jī)會(huì)，真正做到規(guī)?；??！?