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足球俱樂部去“綠城” 引起球迷反對綠城同根異源的多元化經(jīng)營

綠城的多樣性不同于其他房地產(chǎn)企業(yè)，它既有作為房地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)布局，又有打門票的“人性化”。騰訊地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，綠城除了投資足球，還做了電子商務(wù)、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)發(fā)展、人壽保險等業(yè)務(wù)。但是這些多元化的業(yè)務(wù)并沒有房地產(chǎn)那么順利。

作者：戴雪

編審：樂燕紅

建業(yè)正式宣布足球俱樂部更名為“洛陽龍門”引起球迷反對后，近日浙江綠城大概率更名為浙江隊的消息讓輿論震驚。

QQ音樂地產(chǎn)查了查浙江能源綠城足球俱樂部有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)有股東為綠城地產(chǎn)集團有限公司和浙江能源集團有限公司，董事長為張亞東，董事兼總經(jīng)理為焦，董事為杜平。該公司成立于1998年。

曾一度被視為早期嘗試綠城多元化的足球板塊，或因足協(xié)中性名稱改革而失去“綠城”標(biāo)簽。去年9月，原投資人、綠城集團宋衛(wèi)平退出，引進新股東，使浙江綠城足球俱樂部正式更名為浙江能源綠城足球俱樂部。

2015年和2016年，連續(xù)虧損的足球地圖曾經(jīng)吸納了綠城17年(截至2015年5月)連續(xù)下注25億元?，F(xiàn)在隨著股權(quán)的變動，創(chuàng)始人的離職，浙江綠城足球俱樂部的命運，映射出綠城中國的分合，以及綠城這幾年多元化的地圖人事變動?？v觀綠城中國(03900-HK)其他多元化板塊，2016年綠城服務(wù)的上市符合目前的物業(yè)上市趨勢；2020年，綠城管理控股代表綠城輕資產(chǎn)的第一股登陸港交所三年，巨輪綠城在“多輪”融資中處于喜憂參半的局面。

傷筋動骨的“分分合合”

早年綠城布局多種產(chǎn)業(yè)，也許只是作為房地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)，更多的是具有打票性質(zhì)。騰訊地產(chǎn)盤點綠城多元化進程，發(fā)現(xiàn)綠城集團除了投資足球，還曾經(jīng)把電子商務(wù)、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)發(fā)展作為三大發(fā)展戰(zhàn)略。2015年房企多元化轉(zhuǎn)型如火如荼的時候，綠城的多元化布局極其低調(diào)，實地布局的作用相對較小。經(jīng)營了十幾年的投資教育行業(yè)也一直處于虧損狀態(tài)。綠城在看到養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域沒有得到明顯收益后，一度以“曲線”進入金融業(yè)，但收購百年人壽以終止告終。

業(yè)務(wù)整合和企業(yè)轉(zhuǎn)型總是與高層變化密切相關(guān)。綠城管理可能是近年來所有房地產(chǎn)企業(yè)中最頻繁的變化。在變化之間，“傷筋動骨”，混合變化帶來的分離與組合也時常發(fā)生。

2015年，CCCC正式成為綠城第一股東后，綠城如火如荼，老兵走了，新人進了，壽柏年掏空了綠城股份。2018年8月，曹舟南卸任綠城中國CEO，2019年7月，宋衛(wèi)平卸任綠城中國董事會聯(lián)席主席，由CCCC張亞東接任，迎來了綠城多元化版圖的創(chuàng)新與重組。

具體而言，2018年6月之前，綠城的組織架構(gòu)為“一體五翼”，即投資開發(fā)(房地產(chǎn)集團)、代理開發(fā)(管理集團)、財務(wù)控制平臺(資產(chǎn)集團)、鎮(zhèn)建設(shè)(鎮(zhèn)集團)、生活服務(wù)(生活集團)。2018年6月以后，綠城按照重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)板塊進行改革，成為“115”，即11家重資產(chǎn)公司，分別是城鎮(zhèn)集團、杭州亞運村項目、楊柳軍集團、浙江公司、北京公司、上海公司、濟南公司、成都公司、廣州公司、武漢公司、海外公司；那里

此后，2019年1月29日，綠城中國在“11+5”輕重布局基礎(chǔ)上又進行調(diào)整，具體為“8+3”，將16家子公司整合縮減為11家。與此同時，新成立4個事業(yè)部，分別為特色房產(chǎn)事業(yè)部、小鎮(zhèn)事業(yè)部、金融事業(yè)部、商管事業(yè)部。

如今，根據(jù)2020年半年報顯示，綠城中國最新劃分的三大業(yè)務(wù)板塊分別為重資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)、以輕資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)、以綠城+（綠城理想生活集團、綠城建筑科技集團）為主的圍繞房地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)，布局房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)。

事實上，隨著主營業(yè)務(wù)及多元業(yè)務(wù)的數(shù)度變革，綠城的業(yè)績也經(jīng)歷過“過山車”。

從1000億到2000億，綠城中國用了3年時間，這是綠城的高光時刻。2016年，綠城中國實現(xiàn)合同銷售金額1139億元，增速達58.4%； 2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%。根據(jù)綠城年報顯示，2018年開始綠城業(yè)績增速明顯下滑，盈利能力也大幅下降；進入2019年，綠城的業(yè)績并未好轉(zhuǎn)；2019年上半年，綠城的銷售額增速跌至負數(shù)，是近五年來增幅最差的半年，2019年下半年綠城才加足馬力，全年銷售規(guī)模突破2000億元，29%增速的雖有回暖跡象，但也僅僅達到2017年的增速。其中，綠城中國物業(yè)2019年收入結(jié)轉(zhuǎn)面積下降42.3萬平方米，降幅高達12.5%，直接導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降。

歷經(jīng)數(shù)年的分分合合，綠城2020年業(yè)績迎來了新的轉(zhuǎn)折點。業(yè)績簡報顯示，綠城中國2020年銷售額2892億元，同比增長43%。而就在2020年的最后一個月，張亞東辭任行政總裁，把綠城交到了郭佳峰手里。

郭佳峰，這位曾在綠城打拼15年的老人，正是綠城管理的董事會主席。

“代建第一股”的“貼牌”生意

新任執(zhí)行總裁郭佳峰的回歸給予綠城更多的是利好的信號，其帶領(lǐng)的綠城管理集團也在去年成為國內(nèi)“代建上市第一股”。相比于綠城理想生活集團、綠城建筑科技集團、綠城服務(wù)集團，因為承接去年房企業(yè)務(wù)分拆上市的熱潮，綠城管理集團賺足了業(yè)內(nèi)的眼球。

綠城代建理念最早可追溯至2008年，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平提出依托“綠城品牌和團隊”實現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新。2009年，曹舟南加入綠城中國后，大力推動綠城代建業(yè)務(wù)的開拓。

2010年，綠城成立國內(nèi)首家輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)開發(fā)管理型公司，成為其對外實施品牌輸出和管理輸出的主體。2016年完成了綠城管理代建業(yè)務(wù)與藍城房產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司合并重組。雖然傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊的銷售出現(xiàn)下跌和放緩，綠城卻在以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目上尋覓到了新增長點，加速向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型。

業(yè)內(nèi)人士稱，綠城在過去動蕩的過程中曾有因為品質(zhì)帶來的盛譽，也有因為負債高企而導(dǎo)致的戰(zhàn)投引入，通過分拆上市，除了使得業(yè)務(wù)獨立運作做大做強反哺主業(yè)之外，更多的是想拓展融資能力。

騰訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，去年7月登陸港交所的綠城管理控股開盤報價2.65港元/股，截至2月5日收盤股價為3.26港元/股，雖然當(dāng)日股價呈下跌狀態(tài)，但是就上市首日股價而言，已經(jīng)有所上漲，2月5日的總市值也相較于上市首日的50.62億港元上漲到63.83億港元。

雖然濱江、建業(yè)等房企也開始涉足代建業(yè)務(wù)，但綠城管理仍保持著獨角獸的地位。毛利率方面，綠城管理代建業(yè)務(wù)毛利率可以高達50%。

此外，在過去幾年里，綠城管理曾經(jīng)迎來較快的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2017年，綠城管理的銷售規(guī)模達到430億；2018年，綠城代建業(yè)務(wù)合計管理項目282個，總建面6336萬平方米，年內(nèi)銷售額552億元，收入13.66億元；2019年，綠城代建項目累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約664億元。

而根據(jù)最近公布數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，該集團的代建項目累計取得合同銷售面積約560萬平方米，其中自營及透過與伙伴合作取得合同銷售面積約371萬平方米、聯(lián)營及其他公司取得合同銷售面積約為189萬平方米，合同銷售金額約為人民幣745億元，其中自營及透過與伙伴合作取得合同銷售金額約人民幣506億元、聯(lián)營及其他公司取得合同銷售金額約人民幣239億元。彼時，2020年綠城2020年銷售額為2892億元，可見代建業(yè)務(wù)的重要性。

只是，就盈利能力、市凈率及市銷率而言，綠城管理控股還需要進一步加強。2020年半年報顯示，綠城管理控股營業(yè)總收入為8.15億港元，同比下降21.32%；凈利潤為1.34億港元，同比下降14.29%。

綠城管理控股業(yè)績情況

在綠城管理看來，其初衷是將用于透過內(nèi)生式增長及對沿代建價值鏈下游的經(jīng)挑選業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略收購?fù)卣构镜臉I(yè)務(wù)、發(fā)展公司的商業(yè)資本代建、開發(fā)公司的生態(tài)圈作為一個整合由優(yōu)質(zhì)物業(yè)開發(fā)供應(yīng)商提供的全面服務(wù)的平臺經(jīng)營、以及用于營運資金、營銷和其他一般公司用途。

具體來看，綠城管理的業(yè)務(wù)收入主要來源有三部分：商業(yè)代建、政府代建、以及提供和代建相關(guān)的設(shè)計及開發(fā)咨詢服務(wù)。其中，商業(yè)代建業(yè)務(wù)是綠城管理收入占比最大的部分，占總收入的70%以上。

正如硬幣有正反兩面，較高的代建業(yè)務(wù)比例為綠城品牌埋下了一定的隱患。因為綠城旗下的綠城管理以代建模式在全國很多城市開展業(yè)務(wù)，服務(wù)對象不乏眾多中小開發(fā)商，以綠城的名義向外出售，由于中小開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)等能力不如規(guī)模房企，如若出現(xiàn)問題，也會影響到綠城品牌的美譽度。

據(jù)相關(guān)媒體報道，在2019年綠城就曾因為代建項目也曾陷入維權(quán)風(fēng)波，多名業(yè)主投訴稱昆明春江明月小區(qū)逾期交樓，此外，有貼著綠城品牌的江蘇啟東綠城·玫瑰園、南京綠城深藍等項目均有業(yè)主反映有逾期交樓的現(xiàn)象。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，如若綠城想要保證“貼牌”項目的口碑，還需要在監(jiān)管上持續(xù)加注及提升甄選合作商的能力。

綠城服務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)

隨著代建業(yè)務(wù)在綠城總收入中比重的提升及多項業(yè)務(wù)的加持，綠城與中交系也度過了多年陣痛磨合期，如今老綠城人回歸，綠城正在收獲代建版圖想要的結(jié)果。時移世易，曾經(jīng)的足球板塊令人唏噓，綠城服務(wù)股價相較發(fā)售價翻漲了3倍多，綠城集團的加速變“輕”正在呈現(xiàn)分化境況。